Не подписывайте договор, пока не убедитесь в юридической чистоте объекта. Ваша задача — собрать максимум информации. Основных этапов два — проверка продавца и проверка самой квартиры.

1. Получите паспорта всех собственников. Если собственник несовершеннолетний, действует его законный представитель, но на сделку нужно получить предварительное разрешение органа опеки.
2. Запросите документ, на котором основано право собственности: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о наследстве. Это поможет понять историю квартиры.
3. Закажите свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), лучше расширенную. Она покажет:

• Текущего собственника — убедитесь, что он совпадает ли с тем, с кем вы договариваетесь.
• Наличие обременений — ипотеку, аресту, запрет на регистрацию.
• Залог у физлица — например, по договору займа.
• Количество зарегистрированных лиц — не путайте с правом собственности.

4. Проверьте продавца в Едином реестре сведений по банкротству. Если вы его в этом реестре, то он уже либо признан банкротом, либо проходит процедуру банкротства. В любом случае у такого продавца не стоит покупать квартиру.

1. Уточните в паспортном столе или через выписку из домовой книги, кто зарегистрирован в квартире. Помните: вы не можете выписать несовершеннолетних детей или недееспособных граждан без предоставления им другого жилья, если это их единственное жилье.

2. Если квартира была приобретена в браке, это совместная собственность супругов, даже формально собственник только один. Требуйте нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Исключение — если в брачном договоре или в выписке из ЕГРН указан режим единоличной собственности.

3. Устно поинтересуйтесь у соседей, не проживают ли в квартире пожилые родственники, которые могут иметь право пожизненного проживания.

Деньги — самая уязвимая часть сделки. Никогда не передавайте наличные из рук в руки без контроля. Вот некоторые варианты расчетов при покупке квартиры на вторичном рынке:

• Банковская ячейка. Классический, но не идеальный способ. Риски: кто-нибудь может получить к ней несанкционированный доступ, а при передаче денег необходимо точно оформить акт вскрытия.
• Аккредитив. Более безопасный вариант. Банк покупателя зарезервирует средства и перечислит их продавцу только когда ему предоставят выписку из ЕГРН о переходе права.
• Эскроу-счет. Самый современный и надежный способ. Деньги лежат на специальном счете в банке, который выступает независимой стороной. Банк перечислит средства продавцу только после когда тот выполнит все условия, которые указаны в договоре.

Документ должен содержать следующие условия:

1. Предмет договора — адрес, площадь, кадастровый номер должны точно соответствовать данным из ЕГРН.
2. Цена договора — укажите полную стоимость цифрами и прописью.
3. Расчеты — детально пропишите, каким способом и в какие сроки будут переданы деньги — через аккредитив, эскроу или банковскую ячейку.
4. Передача имущества — включите пункт об акте приема-передачи квартиры. Его подписывают после государственной регистрации перехода права и фактического освобождения квартиры продавцом.
5. Гарантии продавца — это критически важный раздел. Продавец должен гарантировать, что:

• Квартира не продана третьим лицам.
• Не находится под арестом или запретом.
• Не имеет скрытых обременений.
• Все зарегистрированные лица выпишутся в согласованные сроки или уже выписались.
• Отсутствуют долги по ЖКХ. К договору можно приложить справку об отсутствии задолженности.

Регистрирует сделку только Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Роль МФЦ — принимать и передавать документы. В пакет документов для регистрации перехода прав собственности входят:

• Паспорта сторон.
• Договор купли-продажи в трех и более экземплярах в зависимости от количества сторон в сделке.
• Нотариальное согласие супруга, если нужно.
• Документ, подтверждающий оплату госпошлины в размере 4000 ₽, если кадастровая стоимость не превышает 20 млн ₽ или не определена. Если кадастровая стоимость объекта выше, госпошлина рассчитывается как 0,02% от кадастровой стоимости, но не более 500 тыс ₽.

После подачи документов вам выдадут расписку. Проверка и регистрация занимают от семи до девяти рабочих дней. Только когда появится запись в ЕГРН, вы станете полноправным собственником квартиры.

Изучите историю прав собственности. Посмотрите в выписке ЕГРН, как часто квартира меняла хозяев. Если квартира меняет собственников как перчатки за короткий срок — это тревожный сигнал о возможных махинациях.

Узнайте о долгах за ЖКУ. Зайдите в управляющую компанию вашего дома и узнайте, нет ли у текущего владельца долгов за коммунальные услуги. Хотя долги не перейдут на вас, это может быть признаком недобросовестности продавца.

Оцените обстановку в квартире. Будьте внимательны во время просмотра:

• Живут ли в квартире посторонние люди.
• Есть ли у продавца полный и свободный доступ ко всем комнатам.

Если что-то вызывает подозрения, лучше разберитесь в ситуации.

Насторожитесь подозрительно низкой цене. Если цена на квартиру значительно ниже рыночной, задумайтесь. Скорее всего, есть скрытые проблемы или это мошенничество.

Учтите особые риски при покупке у знакомых. Если вы покупаете жилье у родственника, друга или делового партнера, будьте особенно осторожны. Суд может решить, что вы были в курсе всех скрытых проблем, и вам будет сложнее доказать, что вы честный покупатель. Ко всей документации в таких сделках относитесь с удвоенным вниманием.

Даже самая тщательная проверка не может гарантировать полную защиту от форс-мажоров — пожара, затопления или противоправных действий третьих лиц. Чтобы застраховать себя и крупную покупку от непредвиденных расходов, рассмотрите полис страхования недвижимости. Подобрать надежную страховку с оптимальным покрытием можно на Финуслугах.

1.  Продавец против выписки жильцов до получения денег.

2.  От вас требуют задатка или аванса до проверки документов.

3.  Не предоставляют согласие супруга, если квартира куплена в браке.

4.  В истории квартиры есть «сомнительные» сделки — например, ее часто перепродавали короткий срок.

5.  Продавец действует по доверенности. Старайтесь избегать таких сделок. Если другого выхода нет, проверьте подлинность доверенности у нотариуса, который ее выдал. Убедитесь, что она не отозвана.

• Помните, что только выписка из ЕГРН дает актуальную информацию об объекте недвижимости.
• Включайте в договор подробные гарантии продавца.
• Подавайте документы на регистрацию права собственности вместе с продавцом в МФЦ или через нотариуса.
• Используйте эскроу-счет для расчетов.
• Не экономьте на хорошем юристе — его услуги окупятся спокойствием.

Бывший владелец может потребовать свою квартиру обратно через суд в нескольких случаях:

1.  Если он потерял имущество против своей воли. Например:

• Его обманули или украли документы.
• Недвижимость продали без его ведома.
• Имущество было приватизировано с нарушениями.

2.  Если новый покупатель был «недобросовестным». Это значит, что покупатель знал или должен был знать, что покупает жилье с проблемами. Например, он видел, что продавец действует подозрительно, но закрыл на это глаза.

Покупка квартиры на вторичном рынке — это управляемый риск, который можно минимизировать. Изучите юридическую историю объекта и используйте защищенную форму расчета, такую как аккредитив или эскроу-счет. Не закрывайте глаза на подозрительные сделки в истории жилья или попытки что-то от вас утаить. Защитить себя от будущих споров поможет грамотно составленный договор купли-продажи с гарантиями продавца.