Квартира в рассрочку: что важно знать, чтобы сделка была выгодной

Она удобна в следующих ситуациях:

• На квартиру действует спеццена недолгое время, нужно ее зафиксировать.
• Есть деньги на покупку, но они на срочных счетах, и если их снять, то можно потерять проценты.
• Банки отказали покупателю в ипотеке — например, из-за плохой кредитной истории или потому, что он ИП или самозанятый.
• Есть высокий доход, он позволяет накопить на квартиру только за один-два года, а купить жилье нужно сейчас.
• Есть часть суммы, а остаток будет в ближайшее время от продажи другого имущества.
• Не получается собрать полный пакет документов, которые обычно требуют для оформления ипотеки.

Важнее всего — надежность застройщика. Обычно предложением о рассрочке можно воспользоваться в самом начале строительства дома, иногда даже на стадии котлована. И важно быть уверенным, что к тому времени, когда отдашь всю сумму, дом уже сдадут или он будет на завершающей стадии строительства. Чтобы убедиться, что сделка безопасна, изучите договор, в котором должны быть прописаны обязательства и гарантии со стороны продавца. Кроме того, изучите саму компанию — срок существования на рынке, количество сданных домов, отзывы других покупателей. Вот на что еще стоит обратить внимание.

• Узнайте, на какой стадии строительства находится дом и когда его планируют сдать. Хорошо, если срок примерно совпадает со сроком полной выплаты долга. Если это не так, решите, готовы ли вы рискнуть и расплатиться с продавцом полностью еще до того, как он выполнит свою часть договора.
• Уточните, какой первоначальный взнос можно внести. У каждого из застройщиков есть свои преимущества и недостатки, которые нужно оценить в конкретной ситуации.
• Узнайте, с какой периодичностью нужно вносить платежи. Некоторые застройщики предлагают платить как за ипотеку — ежемесячно. Другие — раз в квартал, раз в год или даже одним платежом в конце времени рассрочки. Можно выбрать любой вариант, главное — быть уверенным, что к обозначенному сроку точно получится расплатиться.

Прежде чем оформлять рассрочку от застройщика, стоит заранее просчитать все риски.

• Проверьте объект. Когда банк рассматривает заявку на ипотеку, он проверяет не только потенциального заемщика, но и степень риска по объекту — смотрит, кто прописан, нет ли совершеннолетних собственников. На рынке новостроек риски больше связаны с самим застройщиком, но проверить его, кроме покупателя, некому. Насторожить должны слишком низкие цены по сравнению с рынком, быстрые сроки сдачи, большой первоначальный взнос при остальных привлекательных условиях.
• Внимательно изучите договор. Лучше вместе с юристом. На сделку, в отличие от ипотеки, можно выйти за несколько дней. Но отменить подписанный договор не получится, поэтому лучше сразу потратить время, чтобы его изучить. Один из самых важных пунктов — в каких случаях застройщик может изменить условия договора в одностороннем порядке.
• Учитывайте сроки вступления в права собственности. Почти всегда оформить квартиру в собственность получится только после полного расчета с застройщиком. Иногда даже позже — например, после сдачи дома. До этого времени вы будете вносить деньги за квартиру, которая по документам не ваша.
• Узнайте о штрафах за просрочку платежа. Иногда проценты кажутся небольшими, но при пересчете в рубли может набежать немалая сумма, особенно если просрочка длительная.

• Узнайте, на какие квартиры распространяется рассрочка. Одни застройщики предлагают выбрать любую квартиру. Другие предлагают к покупке на таких условиях только некоторые варианты — в этом случае может встать вопрос ликвидности. Например, квартира может быть в доме на первой линии у моря, но ее окна выходят во двор или на хозяйственный блок, где по утрам разгружаются машины.
• Узнайте, не поменяется ли цена. Некоторые застройщики предлагают купить квартиру в рассрочку без процентов, но закладывают их в стоимость. Например, при покупке за полный расчет продают по одной цене, а при оформлении рассрочки — на 20–30% дороже.

Некоторые покупают квартиру в рассрочку с расчетом на то, чтобы потом оформить ипотеку. Для этого выбирают хорошее предложение, делают первый взнос 20–30% и становятся дольщиками. Потом в течение срока договора вносят беспроцентные платежи. А когда рассрочка заканчивается и дом сдают, оформляют ипотеку на оставшуюся сумму.

Все внесенные за этот срок деньги банк учитывает как первый взнос, а заемщик все это время экономил на процентах. И чем больше вносил в этот период, тем меньше осталась сумма для ипотеки. При этом участвовать можно в любой ипотечной программе, в том числе с господдержкой.

Схема хорошая и выгодная, но и тут есть определенные нюансы. Например, нужно быть уверенным в том, что банк одобрит ипотеку. Иначе встанет вопрос, где взять оставшиеся 50–70% стоимости. Кроме того, нет гарантий, что через несколько лет ставки на ипотеку снизятся. Значит, платеж может оказаться существенным или официальный доход заемщика не позволит банку выдать ипотечный кредит.

Еще один важный нюанс: если вы планируете переход из рассрочки в ипотеку, уточните у застройщика, есть ли для этого возможность и не повлечет ли такое решение дополнительные траты. Кроме того, если у вас есть другие кредитные обязательства, важно не допускать по ним просрочек, чтобы за это время не испортить кредитную историю.

Квартиру в рассрочку выгодно покупать тем, у кого высокий доход или ожидается поступление денег, или тем, кто планирует ипотеку и хочет сэкономить на процентах. Это быстрее и выгоднее, чем банковский кредит, но нужно внимательно изучить договор, рассчитать все риски и проконсультироваться с юристом.