Самый простой и часто выгодный способ легализовать доход от аренды — стать налогоплательщиком НПД (самозанятым). Этот режим идеально подходит для физических лиц, которые сдают свое жилье.

Как это работает: ставка: 4% — если вы сдаете квартиру физическому лицу. 6% — юридическому лицу или ИП.

Как платить: нужно зарегистрироваться в приложении «Мой налог» и указывать в нем каждый факт получения арендной платы. Налог рассчитывается автоматически. Также можно настроить автоматические списания, привязав банковскую карту, чтобы не допустить просрочку уплаты налога и начисление пени.

Плюсы для арендодателя:

• Минимальная налоговая нагрузка составляет всего 4%.
• Простота учета: все через приложение, никаких деклараций.
• Нет необходимости подтверждать расходы — вычет уже заложен в низкую ставку.
• Легализует отношения без сложностей оформления и обслуживания статуса ИП.

Ограничения:

1. Вы должны быть собственником квартиры: сдавать можно только свое жилье или долю в нем. Сдача чужой квартиры по доверенности или субаренда под режим НПД не попадают.
2. Лимит дохода: не более 2,4 млн ₽ в год по всем видам деятельности, облагаемым НПД.
3. Если вы сдаете квартиру юридическому лицу или ИП, применяется ставка 6%, и этот вариант может быть менее выгоден, чем НДФЛ с вычетами.
4. При самозанятости нельзя иметь наемных работников и совмещать этот налоговый режим с ИП.

Патентная система налогообложения — это специальный налоговый режим для индивидуальных предпринимателей. Налог уплачивается в виде фиксированной стоимости патента на определенный вид деятельности и срок, независимо от фактического дохода, при соблюдении установленных ограничений по видам деятельности, численности работников и годовому доходу. При этом ИП освобождается от уплаты НДФЛ с доходов от патентной деятельности, НДС (кроме отдельных случаев) и налога на имущество по используемым объектам.

Патент действует только в том регионе, где находится квартира. Стоимость патента рассчитывают как 6% от потенциально возможного годового дохода (ПВД), который устанавливают местные законы. Для сдачи жилья в аренду ПВД обычно составляет от 200 000 до 1 млн ₽ в год в зависимости от площади и региона.

Плюсы патента:

• Фиксированная сумма налога, известная заранее.
• Не нужно подавать декларацию.
• Можно купить патент на срок от 1 до 12 месяцев.
• Нет необходимости подтверждать расходы.

Минусы:

• Надо платить страховые взносы для ИП.
• Выгоден при высоком реальном доходе, так как налог считается не от фактической суммы, а от установленного ПВД.
• Нельзя применить, если квартира находится в общей долевой собственности, кроме случаев, когда патент приобретается на всех совладельцев.

Удобнее всего оплачивать налог с дебетовой карты. Сравните 727 предложений от надежных банков и оформите дебетовую карту онлайн на Финуслугах.

Упрощенная система налогообложения (УСН) — это налоговый режим, который позволяет платить меньше налогов с доходов от аренды, чем при стандартной системе. Он доступен только для зарегистрированных индивидуальных предпринимателей (ИП).

Плюсы:

• Основная ставка налога — 6% от всех поступлений от аренды. Для сравнения: без «упрощенки» с чистой прибыли обычно платится НДФЛ по ставке 13%, а с учетом других платежей налоговая нагрузка может достигать 20% и выше.
• Второй вариант  —  15% не со всего дохода, а с разницы между доходом и расходами. Этот способ оптимален, если у вас высокие затраты на обслуживание квартиры — например, ремонт, коммунальные услуги, страхование.

Минусы:

• Обязательные страховые взносы ИП: даже если дохода нет, нужно платить фиксированную сумму ежегодно.
• Не всегда выгоднее НДФЛ и других налоговых режимов: если вы сдаете одну или нескольких квартир с относительно небольшим доходом, налог 13% для физлица и 4–6% для самозанятого, где не надо платить страховые взносы, может оказаться проще и дешевле.

Как платить:

• Один раз в год, до 25 апреля, нужно подать налоговую декларацию.
• Сам налог платится поквартально, равными частями.

Еще один способ снизить налоговую базу — заявить профессиональные налоговые вычеты. Согласно статье 221 НК РФ, можно уменьшить доход на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода. Что относят к таким расходам:

• Коммунальные платежи, если вы оплачиваете их по договору с ресурсоснабжающими организациями.
• Страхование имущества, полис на квартиру.
• Услуги управляющей компании по содержанию и текущему ремонту.
• Проценты по ипотечному кредиту.
• Расходы на ремонт при наличии чеков на материалы или договора с подрядчиком.
• Услуги риэлтора, комиссия за поиск арендатора.

Пример: 

Годовой доход от аренды — 360 000 ₽.

Без вычета: налог = 360 000 х 13% = 46 800 ₽.

С вычетом 20%: налоговая база = 360 000 – (360 000 х 20%) = 288 000 ₽.

Налог = 288 000 х 13% = 37 440 ₽.

С учетом подтвержденных расходов, например, за коммуналку и ремонт на 100 000 ₽: налоговая база = 360 000 – 100 000 = 260 000 ₽.

Налог = 260 000 ₽ х 13% = 33 800 ₽.

Чтобы получить вычет по итогам года:

• Заполните и подайте декларацию 3-НДФЛ в Личном кабинете налогоплательщика на сайте ФСН или обратившись в налоговую службу.
• Приложите все документы, которые подтверждают ваши расходы — например, чеки, договоры, акты.

Предупреждаем о рисках незаконных методов:

1. Сдача «в черную» без договора. Риск: жалоба от арендатора, доначисление налогов, штрафы  — 20% от неуплаченной суммы и пени.
2. Занижение суммы в договоре. Не защищает в случае конфликта и является налоговым правонарушением.
3. Оформление договора дарения или бесплатного пользования. Сделка может быть признана мнимой и отменена. И придется заплатить штраф за неуплату налогов.

Экономия на налогах при сдаче квартиры — это не поиск серых схем, а умение пользоваться предоставленными государством законными возможностями. Инвестируйте время в изучение вариантов или консультацию с налоговым экспертом — это сохранит ваши нервы и бюджет.