Кому подходит: тем, кто планирует сохранить капитал или улучшить жилищные условия с минимальными рисками.

Самый привычный путь — приобрести жилье на этапе строительства. Доход формируется за счет роста стоимости квадратного метра. Чем ближе срок выдачи ключей, тем выше стоимость.

Главный плюс здесь — безопасность. Благодаря системе счетов эскроу ваши деньги не передаются застройщику напрямую, а хранятся в банке до момента ввода дома в эксплуатацию. Это минимизирует риски потери капитала, так как финансирование стройки осуществляется за счет банковского кредита, а не напрямую из средств граждан.

Риски: жилье может не подорожать во время строительства.

Кому подходит: квалифицированным инвесторам.

Инвесторы могут сами участвовать в кредитовании строек через специальные фонды. Например, в 2025 году был запущен первый на рынке закрытый паевой инвестиционный фонд «Дом.рф финансирование жилой недвижимости-1». Он позволяет стать косвенными кредиторами одного из крупнейших жилых комплексов Москвы и получать доход от такого кредита наряду с банком.

Доход формируется за счет средств, которые банк зарабатывает на кредите застройщику. В случае проблем с реализацией проекта инвестор несет риск недополучения суммы.         

Риски: если застройщик не вернет кредит банку, пайщики также не получат деньги. 

Кому подходит: квалифицированным инвесторам.

Если в предыдущем варианте инвестор фактически дает в долг под процент, то здесь инвестор косвенно участвует в прибыли проекта. Пайщики через ЗПИФ покупают долю в специализированном застройщике, реализующем конкретный жилой комплекс.

Инвестор разделяет с девелопером финансовый результат всей стройки. Если проект окажется успешным, доходность может быть выше, чем в кредитной модели, но и риски участия в бизнесе выше.

Риски: Рост себестоимости строительства, снижение цен и темпов продаж могут значительно снизить успешность инвестиции.

Кому подходит: любым инвесторам, которые разбираются в рынке облигаций. 

Этот способ предполагает покупку ценных бумаг, доходность которых напрямую зависит от того, как меняется стоимость квадратного метра в новостройках. Индекс цен рассчитывается на основании данных Росреестра о договорах участия в долевом строительстве. Такое решение — хороший вариант для тех, кто копит на квартиру и хочет быть уверенным, что накопленные средства не обесценятся относительно стоимости жилья к моменту покупки. 

Риски: жилье может не подорожать. Важно также выбирать качественных эмитентов облигаций.

Рынок жилой недвижимости в России претерпел фундаментальные изменения: от классической «покупки котлована» до сложных инструментов. Любой инвестор может выбрать стратегию, соответствующую его целям, уровню риска и капиталу.

Четыре ключевых подхода, от безопасного долевого участия в строительстве до индексных облигаций, дают возможность не просто сохранить сбережения, но и получить реальный доход. Система эскроу-счетов сделала покупку на этапе строительства практически безрисковой, а появление закрытых паевых инвестиционных фондов, а также облигаций, привязанных к индексу цен на первичное жилье, открыло путь к пассивному доходу без необходимости владеть недвижимостью.

Статья не является инвестиционной рекомендацией. Инвестиции рискованны. Перед вложением денег изучите все возможные риски.