Недвижимость — это универсальный способ защитить деньги от обесценивания. В периоды высокой инфляции стоимость квартир и арендная плата обычно растут следом. Даже сейчас, когда ставки по ипотеке заградительные, интерес к этому активу сохраняется по нескольким причинам:

• Защита капитала. Жилье — это физический актив. В долгосрочной перспективе оно защищает сбережения от инфляции лучше, чем простое хранение денег под подушкой или на обычном счете.
• Дополнительный доход. Помимо защиты от инфляции, инвестор может заработать на «разнице» цен — например, если купить долю в объекте на этапе строительства или перспективном районе, который со временем станет дороже.
• Психологический комфорт. В отличие от непредсказуемых графиков на бирже, недвижимость — это понятный физический объект. Для многих недвижимость  — до сих пор синоним надежности и спокойствия.

Сегодня покупка целого объекта недвижимости требует миллионов рублей и часто — огромных долгов по кредитам. Решить эту задачу помогают коллективные инвестиции: они позволяют вкладывать в профессиональные объекты суммы от нескольких сотен тысяч рублей, получая доход наравне с владельцами целых зданий.

Самая популярная разновидность коллективных инвестиций в российскую недвижимость — закрытые паевые инвестиционные фонды, или ЗПИФы. В отличие от обычных открытых ПИФов, где активы можно продать в любой момент, ЗПИФы создаются под конкретные долгосрочные проекты.

ЗПИФы работают просто: фонд собирает деньги инвесторов, покупает на них профессиональные объекты — склады, торговые центры или квартиры — и сдает их в аренду. Вся прибыль за вычетом комиссии управляющих распределяется между пайщиками.

ЗПИФ — это один из самых доступных способов зайти в отрасль: порог входа у многих фондов начинается всего от 1000 ₽. В среднем их доходность составляет до 25% годовых с учетом аренды и роста цены самих объектов.

Ниже собрали основные типы ЗПИФов и их особенности:

Примеры фондов на рынке:

• Жилая недвижимость. Например, фонды от ГК «Самолет». Они позволяют инвестировать в жилые кварталы на этапе строительства или готовые арендные дома.
• Складская логистика. Например, фонды УК «Современные фонды недвижимости» или Parus Asset Management. Они владеют огромными логистическими хабами, которые арендуют Ozon, Wildberries и крупные ретейлеры.
• Торговая недвижимость. Например, ЗПИФы, которые доступны на платформах вроде «Активо» (AKTIVO). Они предлагают паи в конкретных торговых центрах или супермаркетах с долгосрочными договорами аренды.

Если ЗПИФ — это покупка готового бизнеса, то краудфандинговые платформы позволяют участвовать в создании новых объектов. Это площадки, где инвесторы «скидываются» на конкретный проект: строительство апарт-отеля, реконструкцию исторического здания или выкуп склада под долгосрочную аренду.

Как это работает по шагам:

1. Выбор проекта. Например, платформа SimpleEstate размещает проект с подробным бизнес-планом или площадка краудлендинга вроде JetLend, где застройщики занимают деньги на стройку.
2. Вход в сделку. Вы вносите деньги — порог входа обычно начинается от 30 000 – 50 000 ₽.
3. Ожидание. Срок инвестиций может быть разным: от быстрых займов на шесть месяцев до долевого участия на три-пять лет.
4. Финансовый результат. Вы получаете доход в виде процентов по займу или доли от продажи/аренды готового объекта.

На что обратить внимание:

• Доходность. В конце 2025 года на фоне высоких ставок по кредитам застройщики готовы платить инвесторам 17–28% годовых. Но помните: чем выше обещанный процент, тем выше риск, что стройка затянется.
• Риски. В отличие от ЗПИФов на бирже, крауд-площадки менее ликвидны — быстро забрать деньги до конца проекта может быть сложно или невозможно.
• Репутация. Изучайте историю платформы и самого девелопера. Важно, чтобы площадка состояла в реестре инвестиционных платформ Банка России.

Самый технологичный способ инвестиций в недвижимость сегодня — это Цифровые финансовые активы (ЦФА). Если ЗПИФ — это доля в целом фонде, то ЦФА позволяют купить «кусочек» конкретного строящегося здания. Это современный цифровой аналог долевого участия, который не требует походов в МФЦ и долгого оформления бумаг.

Как это работает: застройщик выпускает цифровые токены, цена которых привязана к рыночной стоимости квадратного метра в строящемся жилом комплексе. Вы покупаете, например, 0,1 или 1 «метр». Когда дом достраивается, компания выкупает у вас этот актив по текущей рыночной цене уже готового жилья.

Инвестировать в ЦФА можно через официальные платформы, которые входят в реестр Банка России (скачать актуальный список в формате Excel). Например, частному инвестору стоит обратить внимание на первую в России платформу ЦФА «Атомайз» или на платформу Сбера «Цифровые активы».

Преимущества и риски:

• Низкий порог входа — часто начать можно с суммы от 1 000 до 10 000 ₽.
• Прозрачность — все условия выкупа прописаны в смарт-контракте.
• Отсутствие доходности по умолчанию. Как и любые инвестиции, ЦФА не гарантируют прибыль. Некоторые вообще не приносят дохода, а только фиксируют право собственности или право на будущую продажу по определенной цене.
• Ликвидность: это новый инструмент, поэтому вторичный рынок пока только формируется. Продать актив досрочно может быть сложнее, чем обычную акцию на бирже.

Раньше частные инвесторы заходили в недвижимость просто: брали ипотеку под низкий процент и покупали квартиру. Но сейчас ситуация изменилась. Льготную ипотеку «для всех» отменили, а обычные кредиты в банках стали слишком дорогими. Тем не менее, несколько рабочих способов купить жилье, не имея всей суммы на руках, все еще есть:

• Семейная ипотека. Остается ключевым механизмом. Семьи с детьми до шести лет или двумя несовершеннолетними детьми в отдельных регионах могут рассчитывать на ставку около 6%. В условиях текущей инфляции это наиболее выгодный способ заемного инвестирования.
• IT-ипотека. Программа доступна сотрудникам аккредитованных компаний. Несмотря на ужесточение требований к уровню дохода и исключение Москвы и Санкт-Петербурга из программы, она позволяет зафиксировать ставку до 6% на длительный срок. Лимит по кредиту теперь единый для всех доступных регионов — 9 млн ₽.
• Рассрочки от застройщиков. Чтобы поддержать продажи, многие девелоперы предлагают гибкие графики платежей. Например, схему «10/90», где основной объем средств вносится ближе к сдаче дома. Это позволяет зафиксировать цену объекта, имея на руках лишь минимальный первоначальный взнос.

Чтобы не тратить время на изучение условий в каждом банке отдельно, подобрать оптимальный вариант ипотеки с господдержкой можно на маркетплейсе Финуслуги — достаточно перейти по ссылке и сравнить актуальные предложения банков.

Вопреки стереотипам, инвестировать в недвижимость можно даже при бюджете от 5 000–10 000 ₽. Сегодня существует множество форматов: от надежных ЗПИФов со стабильными выплатами до участия в крупных стройках через краудфандинговые платформы. Главное — трезво оценивать риски каждого инструмента, внимательно изучать объекты и не вкладывать все средства в один проект.