По состоянию на 15 декабря 2025 года ключевая ставка, которую установил Центробанк, —16,5% годовых, что удерживает рыночные ставки по ипотеке на высоком уровне. Например, средняя ставка по ипотеке на вторичное жилье составляет 21,22% годовых. В этих условиях выбор между досрочным погашением и инвестированием требует учета множества факторов:

• Досрочное погашение ипотеки — это способ сэкономить на том, чтобы платить высокие проценты банку. Снижая основной долг, оно же тело кредита, вы напрямую сокращаете общую переплату.
• Потенциальная доходность от инвестиций. Это ваш шанс заработать и получить деньги, которые перекроют проценты по ипотеке. Но! Во-первых, очень не факт, что бумаги «пойдут в рост» и вы заработаете. А во-вторых, важно учитывать налоги и комиссии брокера.
• Срок. Эффект сложного процента при инвестировании дает неплохую прибыль. Однако надо помнить, что тот же срок в ипотеке работает против вас — то есть чем дольше по времени вы платите кредит, тем выше итоговая переплата банку.
•  Уровень инфляции. Высокая инфляция «съедает» реальную стоимость долга, что выгодно заемщику, но также обесценивает доходность депозитов и облигаций

Решение о досрочном погашении ипотеки — это не только математический расчет. Важную роль играют личные обстоятельства и психология инвестора. Вот факторы, при которых лучше отдать предпочтение погашению кредита:

1. У вас высокая процентная ставка по ипотеке. Если ваша ставка значительно превышает доходность надежных, низкорисковых активов, гарантированная экономия на процентах по кредиту становится выгоднее, чем доход от депозитов или облигаций.
2. Ипотека в иностранной валюте. Это связано с высокими валютными рисками. Курс валюты может непредсказуемо вырасти, что многократно увеличит сумму вашего долга в рублях, перечеркнув любую потенциальную выгоду от инвестиций.
3. Небольшой кредитный срок. Если до окончания ипотеки осталось всего два-три года, эффект сложного процента от инвестиций уже не успеет проявиться в полную силу. Выгоднее быстро закрыть обязательства и начать инвестировать уже без долгов.
4. Вы испытываете дискомфорт или стресс от наличия долга. Психологический фактор тоже важен. Если мысли о кредите вызывают у вас тревогу, то лучше будет отдать долг. Это обеспечит вам эмоциональный комфорт, который дороже потенциальных процентов.
5. У вас нет финансовой подушки безопасности. Прежде чем направлять все свои накопления на инвестиции или досрочное погашение долга, убедитесь, что у вас есть деньги на то, чтобы три, а лучше шесть месяцев прожить безбедно. Это нужно на случай потери работы или непредвиденных крупных трат.
6. Есть риск снижения доходов. При нестабильном доходе приоритет — максимально быстро избавиться от обязательных ежемесячных платежей, чтобы снизить финансовую нагрузку на бюджет.
7. У вас нет желания и времени управлять инвестициями. Эффективное инвестирование требует времени на анализ и ребалансировку портфеля. Если его нет, лучше выбрать путь гарантированной экономии через досрочное погашение.

Рассмотрим, как работает этот выбор на конкретном примере. Представим Михаила В., который взял ипотеку на вторичное жилье в размере 5 млн ₽ на 20 лет под 21% годовых. Ежемесячный платеж — около 90 тыс. ₽. 

Выбор в пользу инвестиций также зависит от ваших личных целей, ситуации и готовности идти на риск. Нам кажется логичным вложить свободные деньги в инвестирование, если:

1. У вас низкая процентная ставка по ипотеке. Это ключевой фактор. Если ваша ставка ниже, чем доходность безрисковых активов, то каждый рубль эффективнее работает на фондовом рынке, чем экономит проценты по «дешевому» кредиту.
2. Вы используете налоговые льготы. Индивидуальный инвестиционный счет (ИИС) позволяет получить налоговый вычет — до 52 000 Р. Этот фактор может увеличить вашу общую доходность на 13% и многократно перевесить экономию на ипотечных процентах.
3. У вас есть опыт инвестирования и вы знаете, как управлять капиталом. Опытный инвестор может грамотно диверсифицировать портфель и выбрать активы с доходностью выше ипотечной ставки, снижая при этом риски.
4. Молодой возраст. Чем больше у вас времени на инвестиции, тем выше потенциальная отдача от них. Эффект сложного процента работает на больших сроках гораздо мощнее, чем экономия на процентах по ипотеке.

Пример:

Иногда инвестор не может решить, гасить ипотеку или инвестировать. В этом случае лучше выбрать гибридный подход — он подойдет для большинства заемщиков, особенно в условиях неопределенности рынка и высоких ставок.

Разделите свободные средства пополам:

• 50% направьте на досрочное погашение ипотеки — это гарантированная экономия на процентах и сокращение ежемесячного платежа.
• 50% вложите в консервативные инструменты: банковский депозит или ОФЗ. Эти активы ликвидны и надежно защищены.

Что вы получаете на практике:

1. Снижение долговой нагрузки. Досрочное погашение уменьшает тело кредита, освобождая бюджет в будущем.
2. Формирование капитала. Инвестиции растут со временем, создавая подушку на чрезвычайные ситуации или полное закрытие ипотеки.
3. Гибкость и подстраховка. Если рынок упадет — увеличивайте долю досрочки. Если вырастет — переводите больше в активы. У вас всегда есть ликвидные деньги на руках.
4. Минимальный стресс. Вы не ставите все на одну карту, а сочетаете гарантию с потенциалом роста.

Инвестировать или гасить — это вопрос стратегического мышления, ваших приоритетов и конкретной финансовой ситуации. Если ипотека дешевая — дайте деньгам поработать на фондовом рынке или депозите. Если она дорогая и висит как камень — избавляйтесь без сожалений.

Инвестиции на фондовом рынке всегда сопряжены с риском. Если вы не знаете, как работают активы и на что обратить внимание при выборе брокера, гарантированная доходность от экономии на процентах по ипотеке — ваш лучший выбор. А чтобы узнать основные принципы работы с активами и научиться их грамотно анализировать, пройдите бесплатный видеокурс «Путь инвестора» от Школы Московской биржи.