Допустим, у нас есть:

• Ставка по депозиту: 18% годовых (средняя ставка по вкладам в топ-20 крупнейших банков) со свободным пополнением и ежегодной капитализацией процентов.
• Доступные собственные 2,4 млн ₽ (первоначальный взнос по ипотеке 30% от стоимости) и желание иметь собственную квартиру ценой 8 млн ₽ — средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве на июнь 2025 года. Ценник зависит от множества факторов — местоположения, состояния квартиры, типа дома и других.
• Доступные собственные средства 4 млн ₽ (первоначальный взнос по ипотеке 30%) наличными и желание иметь собственную квартиру ценой 12 млн ₽ — средняя стоимость двухкомнатной квартиры за июнь 2025 года.

• Сумма кредита: 8 млн или 12 млн ₽ — в зависимости от квартиры.
• Срок: 20 лет.
• Ставка: 25% годовых — средняя ставка по рыночной ипотеке в июне 2025 года или 6% — базовая ставка семейной ипотеки.

Ипотека на сумму 8 млн ₽:

• При ставке 25% годовых:
  • Ежемесячный платеж 117 500 ₽.
  • Выплата по процентам 22 600 026 ₽.
  • Общая сумма выплат — 28 200 026 ₽.
• При ставке 6% годовых:
  • Ежемесячный платеж 40 120 ₽.
  • Выплата по процентам 4 028 834 ₽.
  • Общая сумма выплат — 9 628 834 ₽.

Ипотека на сумму 12 000 000 ₽:

• При ставке 25% годовых:
  • Ежемесячный платеж 167 857 ₽.
  • Выплата по процентам 32 285 752 ₽.
  • Общая сумма выплат — 40 285 752 ₽.
• При ставке 6% годовых:
  • Ежемесячный платеж 57 314 ₽.
  • Выплата по процентам 5 755 475 ₽.
  • Общая сумма выплат — 13 755 475 ₽.

Теперь рассмотрим вариант, когда вместо ежемесячных платежей по ипотеке мы арендуем квартиру, а оставшиеся свободные деньги инвестируем во вклад под 18% годовых со свободным пополнением и ежегодной капитализацией процентов.

Аренда однокомнатной квартиры + инвестиции во вклад:

• Аренда 65 000 ₽ в месяц (средняя цена аренды в Москве за апрель 2025 года).
• Ежемесячное пополнение депозита (ежемесячный платеж по ипотеке — аренда) — 50 402 ₽ в месяц (115 402 ₽ — 65 000 ₽ = 50 402 ₽).
• Через 20 лет при ежемесячных пополнениях и капитализации процентов на депозите накопится около 140 787 457 ₽.

Аренда двухкомнатной квартиры + инвестиции во вклад:

• Аренда 100 000 ₽ в месяц (средняя цена аренды в Москве за апрель 2025 года).
• Ежемесячное пополнение депозита (ежемесячный платеж по ипотеке — аренда) — 67 857 ₽ в месяц (167 857 ₽ — 100 000 ₽ = 67 857 ₽).
• Через 20 лет при ежемесячных пополнениях и капитализации процентов на депозите накопится около 207 561 468 ₽.

За последние 10 лет квартиры в Москве в среднем дорожают на 6,7% в год. Тогда квартира стоимостью 8 млн ₽ сейчас через шесть лет будет стоить около 11 216 000 ₽, а квартира 12 млн ₽ через шесть лет будет стоить около 17 628 000,00 ₽.

• При аренде однокомнатной квартиры и ежемесячных инвестициях в сумме 50 402 ₽ вы сможете накопить деньги на покупку недвижимости уже через шесть лет (11 738 828 ₽ на депозите).
• При аренде двухкомнатной квартиры и ежемесячных инвестициях в сумме 67 857 ₽ вы сможете накопить деньги на покупку недвижимости уже через шесть лет (17 683 696 ₽ на депозите).

Вариант с арендой и инвестированием выглядит привлекательнее среднерыночной ипотеки под 25% годовых. Важно учитывать и риски возможного роста цен на аренду и покупку недвижимости или снижение ставок по депозитам. Если у вас ипотека под 6% годовых — например, семейная, — то выгодно брать ее, потому что сумма ежемесячных платежей по ним меньше, чем средняя аренда квартир в месяц.

Вариант аренды + инвестиций во вклад выигрывает и за счет освобождения от строгих обязательств по выплате ипотеки на долгий срок. С первых месяцев создается финансовая подушка, а через 20 лет на депозите накопится сумма, достаточная для покупки нескольких квартир. Даже если вы лишитесь на время доходов, то сможете спокойно искать работу какое-то время — в отличие от ипотеки с ежемесячными платежами.

И все-таки однозначного ответа нет: решение индивидуально. Важно тщательно просчитать всевозможные сценарии и выбрать наиболее подходящий вариант с учетом именно вашей финансовой ситуации и жизненных планов. В некоторых случаях оптимальным решением может стать комбинация обоих вариантов — аренды жилья с одновременным накоплением на первоначальный взнос по ипотеке.