Этот вид страхования защищает от убытков в случае утраты права собственности на приобретённую недвижимость (например, в результате признания сделки купли-продажи недействительной).

Основная особенность страхования титула состоит в том, что в отличие от остальных видов оно обеспечивает защиту от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки. Несмотря на то, что перед оформлением договора займа жильё проверяют, полностью изучить юридическую историю объекта возможно не всегда, как и предвидеть негативный исход покупки.

Что можно застраховать:

• жилые квартиры и комнаты;
• жилые дома, в том числе находящиеся на территории садовых земельных участков;
• нежилые помещения;
• земельные участки;
• отдельные здания и сооружения;
• объекты незавершённого строительства.

Государство не даёт гарантии прав на приобретённое имущество. Поэтому у добросовестного покупателя есть риск лишиться права собственности по решению суда. Гарантией сохранности средств является страхование титула. Если сделку признают недействительной, страховая компания возместит стоимость недвижимости.

Когда может понадобиться титульное страхование? Никто не застрахован от мошенничества.

Или продают один и тот же объект недвижимости нескольким людям. Бывают ситуации, когда при сделке не были учтены интересы наследников и/или несовершеннолетних лиц. В практике есть случае, когда предыдущие сделки по приватизации или продаже недвижимости были незаконными и др.

Страховка покрывает риски признания сделки купли-продажи недействительной или обременения прав собственности на жильё. В число рисков признания покупку недвижимости недействительной относят следующие сделки:

• совершённые недееспособным;
• совершённые лицом, ограниченным судом в дееспособности;
• совершённые продавцом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
• под влиянием заблуждения;
• под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
• по распоряжению общим имуществом супругов (когда один продал квартиру без согласия второго);
• по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершённые плательщиком ренты без согласия получателя ренты.

Также в полис включён риск истребования недвижимого имущества из незаконного владения.

Есть два варианта определения страховой суммы. Она может быть равна стоимости кредита. Если произойдёт страховой случай, компания выплатит банку весь долг (оставшуюся часть). Также можно застраховать имущество на рыночную стоимость. В этом случае страховка выйдет дороже, но при страховом случае заёмщик не только покроет кредит, но и получит возмещение всех затрат на покупку недвижимости. Если клиент хочет, он может застраховать в том числе первоначальный взнос.

Основанием для осуществления выплаты является вступившее в законную силу решение суда.

Рассмотрим некоторые другие важные условия полиса страхования титула. Заключить договор можно на срок от 1 до 10 лет. Однако некоторые компании ограничивают период действия полиса 3-мя годами.

Обратите внимание на такое условие, как представление интересов заёмщика в суде. Некоторые СК в рамках страховки представляют интересы клиента в суде. Другие же выступают лишь в качестве третьего лица. Однако нужно понимать, что СК в любом случае заинтересована в сохранении объекта недвижимости в собственности страхователя.

Исключения смотрите в правилах титульного страхования. Иногда их перечисляют в самом страховом полисе. Не считается страховым случаем утрата права собственности в результате:

• военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, забастовок;
• конфискации, ареста, изъятия имущества по решению госорганов;
• обращения взыскания на недвижимость по обязательствам страхователя (например, если квартиру забрали за долги);
• отчуждения недвижимого имущества, которое по закону не может принадлежать страхователю;
• прекращения права собственности на участок;
• выкупа земли государством или муниципалитетом;
• изъятия участка, который используется не по назначению или с нарушениями;
• прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение;
• действий застрахованного, направленных на получение компенсации;
• гибель или повреждение недвижимого имущества (причина не важна);
• снос здания.

Ограничение права собственности не считается страховым случаем, если произошло с согласия застрахованного. Например, если собственник сдал квартиру в аренду, доверительное управление. Также не относится к страховым случаям ситуация, когда обременения на имущество зарегистрированы по закону. Среди исключений также ограничение прав страхователя в рамках судебного разбирательства до вынесения судебного решения по притязаниям третьих лиц с требованиями, связанными с риском потери имущества в результате прекращения на него права собственности .

Базовый тариф составляет 0,2–0,4%. Это зависит от количества переходов прав собственности. Чем больше владельцев было у объекта недвижимости, тем подозрительнее он кажется страховой компании и тем дороже полис.

По результатам предстраховой экспертизы могут устанавливаться повышающие коэффициенты, зависящие от обстоятельств, повышающих риск. Такими обстоятельствами являются, например, количество сделок с объектом недвижимости, давность совершения сделок и т.п.

Главный плюс – в защите права собственности заёмщика. Кроме того, преимуществом является то, что в рамках предстраховой экспертизы специалисты СК тщательно изучают юридическую историю объекта недвижимости. Значит, меньше вероятность попасть на нечестного продавца.

Однако многие юристы и риэлторы называют титульное страхование бесполезным. Причин несколько:

1. Страховая компания вряд ли станет страховать подозрительный объект недвижимости. То есть процент страховых случаев по таким полисам практически стремится к нулю.
2. Довольно сложно доказать, что заёмщик – добросовестный приобретатель. Кто это? Это человек, купивший недвижимость у продавца, который не имел права его продавать, но не знавший об этом. Не могут быть признаны добросовестными покупатели, которые знали о притязаниях на недвижимость третьих лиц. На практике СК часто пытаются доказать, что человек застраховал объект, зная о нечистоте сделки и о том, что произойдет расторжение договора.