Покупка элитной недвижимости: стоит ли вкладывать деньги и каковы риски

Что только не считается. Законодательство не содержит точного определения, но риэлторы называют таковой квартиры и дома стоимостью не менее 600 тыс.-1 млн рублей за квадратный метр.

Это старые бабушкины квартиры рядом с Красной площадью, пентхаусы с дизайн-ремонтом в престижных жилых комплексах или загородные дома на Рублёвке. Не важно. Но обязателен доступ к инфраструктуре: ресторанам, гольф-клубам, дорогим магазинам, фитнес-центрам, а также большой метраж и престижное местоположение.

Цены на элитную недвижимость живут словно бы отдельно от основного рынка. В 2020 году средняя стоимость жилья выросла на 8-22%, а на элитный сегмент – 3-10%. Рост связан с ипотечным бумом и стремлением людей защитить сбережения от обесценивания.

Но льготная ипотека на «элиту» – не оформляется, а кредит на многомиллионную сумму не легко получить. «Элитная недвижимость чаще бывает переоценена. Изучение рынка и независимая оценка поможет уменьшить риск переплаты за элитный объект», – советует директор по России и СНГ швейцарской компании Andermatt Swiss Alps AG Феликс Гарифуллин.

В 2021 году эксперты прогнозируют умеренные темпы повышения цен на рынке недвижимости в связи со снижением покупательского спроса. В среднем можно рассчитывать, что цены на элитное жильё немного перегонят рост инфляции. Но при обесценивании рубля и сокращении предложения, возможен и прежний уровень доходности.

Эксперты советуют не торопиться с покупкой элитной недвижимости в виде строящихся апартаментов в силу их статуса нежилого помещения. У инвестора при банкротстве застройщика апартаментов могут возникнуть сложности с получением денег обратно, а рассчитывать на выплаты от ПАО «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» они не вправе.

«Покупатель апартаментов может только войти в реестр кредиторов, т.е. претендовать на получение денежных средств обратно. Но лишь 3-5% из всех денежных требований кредиторов к банкротам конвертируется в денежную сумму, поэтому покупка апартаментов является громаднейшим риском для частных инвесторов», – считает основатель юридического центра, специализирующийся на защите прав участников долевого строительства, «Романов и Соколова» Сергей Романов.

Рискованно также :

• Оформлять для покупки квадратных метров договор переуступки прав требования по договору ДДУ. Это соглашение даёт возможность обойти защитные меры закона, связанные с использованием счетов эскроу, на которых блокируются средства дольщиков, а также уменьшить объём неустойки в случае просрочки строительства.
• Соглашаться на оформление переуступки, если ДДУ был оформлен по заниженной стоимости в целях экономии. Сумма прав требования по договору должна совпадать с ценой недвижимости.
• Покупать квартиры в домах, которые являются объектом культурного наследия. Подобные объекты имеют ограничения по видам разрешённого использования, например, исключительно в качестве музея. Может быть также запрещена перепланировка и другие изменения.

Опасны и вложения денег в объекты, которые хоть и выглядят как элитная недвижимость, но являются самовольной постройкой и подлежит сносу. Например, это дома, где-то на территории заповедника или на неузаконенном земельном участке либо иные строения, возведённые без разрешений и согласований.

«При покупке самовольной постройки инвестор теряет абсолютно всё: и вложения, и недвижимость. Наиболее яркий пример откровенного «развода» – это  апартаменты, объявление о продаже которых можно найти даже на самом популярном сайте недвижимости. Их стоимость – не один десяток миллионов рублей. В описании продавец обещает развитую инфраструктуру, отличную транспортную доступность и паркинг на охраняемой территории. Но по решению суда они признаны самовольной постройкой и подлежат сносу», – рассказывает партнёр Бюро правовой безопасности «КРАСС-Практик» Светлана Сафонова.

Не забывайте также о том, что элитная недвижимость менее ликвидна, чем доступное по цене жильё в «5 минутах от метро». Для инвестирования лучше выбирать объекты, которые можно заложить банку или перепродать. Поэтому дорогостоящие загородные дома в отдалении от города могут оказаться не лучшим вариантом для вложения средств.

Покупка элитной недвижимости требует серьёзного отношения к вопросу оформления сделки. Необходимо проверить документы и репутацию застройщика, а также вычитать ДДУ. Если приобретаете вторичку, то проверьте делал ли прежний хозяин перепланировку, как часто квартира покупалась и продавалась в прошлом, кто в ней был зарегистрирован, нет ли споров о наследстве.

«Нужно выяснить не объявил ли собственник себя банкротом. В таком случае сделка будет признана недействительной, а чтобы вернуть переданные деньги, потребуется обратиться в суд. Кроме того, среди девелоперов, возводящих высокобюджетные новостройки, встречаются недобросовестные застройщики, так что нужно быть осторожным», – рассказывает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.

Если нет опыта в юридических вопросах, лучше попросить помощи у риэлторского агентства с хорошей репутацией, которое предлагает полное сопровождение сделки, включая проверку недвижимости и оформление договора.

При покупке первичной недвижимости предпочтение лучше отдать проверенному девелоперу с портфелем готовых проектов. Проверьте также по базе судебных решений, не было ли у него споров с дольщиками в связи с затягиванием сроков или некачественным строительством.

Эксперты также советуют не переводить деньги за рубеж, если недвижимость покупается в России. Переводы денежных средств должны быть с указанием цели (например, оплата ДДУ), чтобы можно было доказать проплату. Сумма указывается в рублях. Если предлагают подписать договор в России, а деньги перевести на зарубежный счёт, лучше не рисковать и поискать другого продавца.