Российский рынок недвижимости столкнулся со снижением темпов запуска новых проектов и удорожанием. Объемы строительства за январь–сентябрь 2025 года снизились на 5-6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а вывод новых проектов замедлился в два раза, отмечают опрошенные Финуслугами эксперты.

Ключевыми причинами стали: рост затрат на материалы и оборудование, сниженная маржинальность и низкие темпы наполнения эскроу-счетов у девелоперов. На этом фоне в некоторых сегментах уже наблюдается дефицит предложения, что ведет к ускоренному росту цен.

По словам Давида Худояна, генерального директора Optima Development, темпы вывода новых проектов на рынок в РФ в первые три квартала 2025 года относительно аналогичного периода 2024-го замедлились практически в два раза. В ближайшей перспективе ожидается всплеск запуска новых комплексов на фоне сокращения ключевой ставки. Застройщикам вновь становится доступно проектное финансирование на сравнительно комфортных условиях, а клиенты начинают постепенно переориентироваться с вкладов на рынок недвижимости. Тем не менее в некоторых сегментах уже наблюдается дефицит предложений, что ведет к ускоренному росту цен.

«Также увеличение стоимости квадратного метра в строящихся проектах стимулируют удорожание материалов, оборудования, услуг, а с начала 2026 года — повышение НДС. Кроме того, компаниям необходимо нивелировать эффект от сниженной маржинальности и низких темпов наполнения эскроу-счетов, которые характеризовали рынок в конце прошлого и начале текущего года. Вторичная недвижимость тоже будет дорожать с опережением инфляции. Лоты на вторичном рынке востребованы в первую очередь среди клиентов, уровень доходов и накоплений которых не позволяет рассчитывать на приобретение новостройки даже с помощью ипотеки», — говорит он.

«Снижение стоимости жилищных кредитов делает возможным рост цен на "квадрат" в квартирах без ущерба для сохранения стабильного потребительского трафика. Думаю, в ближайшие 12 месяцев новостройки подорожают в среднем на 12–15%, а “вторичка” — на 10–12%», — добавляет эксперт.

Спрос поддерживается за счет ожидаемого снижения ключевой ставки.

«В начале года спрос традиционно стагнирует из-за сезонности (январь — традиционно "тухлый" для рынка жилья месяц). Но в этом году картина может быть иной: с 1 февраля 2026 года заработают новые правила выдачи семейной ипотеки: одной семье разрешат оформить только один льготный кредит. В преддверии новых ограничений мы увидим новую волну роста спроса на новостройки, так как люди поспешат запрыгнуть в "последний вагон" и максимально монетизировать льготы. Затем спрос перейдет от ажиотажного к умеренному», — отмечает Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф.

На вторичном рынке взрывного роста не ожидается, но здесь уже наметилось оживление, отмечает она.

Интерес к «вторичке» вырос на 10–20% после начала снижения ставки ЦБ.

Управляющий партнер проектной компании IDI-Project Дмитрий Владимиров констатирует, что сегодня на рынке жилья наблюдается сокращение предложения и вымывание самых доступных лотов, и тому есть несколько причин. Во-первых, на фоне высоких ипотечных ставок спрос концентрируется в бюджетных сегментах, то есть люди покупают именно дешевые квартиры. Во-вторых, девелоперы сталкиваются с ростом затрат, что вынуждает их переориентироваться на проекты более высокого класса, где маржинальность хоть как-то сохраняется. Поэтому доля бюджетных лотов на рынке снижается. Например, в старых границах Москвы в октябре текущего года доля массовых новостроек сократилась до минимальных 25–30%. При этом спрос на проекты с относительно доступным ценником остается высоким.

«Мой прогноз в части спроса на конец 2025 – начало 2026 года — осторожно-оптимистичный. Ждать бума ни на первичном, ни на вторичном рынке жилья пока не стоит. Но тем не менее спрос будет увеличиваться по мере снижения ключевой ставки. То есть в этом году ключевым фактором станет не столько сезонность, сколько макроэкономическая конъюнктура. Если мы увидим устойчивое снижение ключевой ставки, это может запустить осторожное оживление как в сегменте новостроек, так и на вторичном рынке. Однако ждать взрывного роста не стоит — скорее, речь идет о медленном восстановлении после прохождения дна», — добавляет он.