Как выбить неустойку с застройщика при задержке строительства

Ст. 6 закона № 214-ФЗ устанавливает чёткий порядок сдачи недвижимости на первичном рынке. Если застройщик не смог выполнить обязательства и передать квартиру в срок, он обязан уплатить дольщикам неустойку (пеню) за каждый день просрочки.

Для физлиц неустойка предусмотрена в двойном размере. Однако суд вправе снижать размер неустойки, если считает, что она завышена (в соответствии со ст. 333 ГК РФ). Занижение сумм в судах происходит довольно часто.

Особенность строительной неустойки также в том, что её можно требовать только, если задержка составляет более двух месяцев от сроков передачи жилья, указанных в ДДУ. Согласно постановления Правительства РФ №423, в связи с пандемией коронавируса, неустойка и штрафы по спорам с застройщиками не начислялись в период с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 год. Однако после истечения этой даты возобновились прежние правила, предусмотренные законом.

Задержка сдачи дома в эксплуатацию на 2-8 месяцев, а то и больше – частое явление. «Я купила квартиру в 2015 году, а заехала в неё с задержкой в год. Всё это время платила ипотеку и снимала жильё. Если все расходы сложить, то можно было выбрать гораздо лучший вариант, где-то в центре», – жалуется обладательница квадратных метров в столице.

Далее дольщик должен принять решение: подходит ему такой вариант или нет. Если да, то он подписывает дополнительное соглашение к ДДУ с новыми сроками и ждёт сдачи жилья, нет – порядок действий совершенно другой.

Если срыв сроков влечёт убытки, то:

• Не подписывайте дополнительное соглашение с новыми сроками сдачи дома.
• Направьте претензию застройщику с указанием реквизитов своего счёта и требованием выплаты неустойки (если просрочка более двух месяцев).
• Получите ответ о начислении неустойки либо об отказе, частичном удовлетворении требований.
• Если ответ застройщика не устраивает, обращайтесь в суд по месту регистрации с требованием возместить неустойку.

Учтите, что неустойку нельзя получить, если застройщик неоднократно обращался к дольщику с просьбой подписать акт приёма-передачи квартиры, а тот игнорировал предложение или отказывался принимать жильё. Доказательством такого поведения могут быть письма от застройщика, на которые не отвечали.

По закону дольщик не обязан соблюдать претензионный порядок производства и может напрямую обращаться в суд. Однако юристы рекомендуют всё же пытаться сначала решить вопрос мирным путём, а затем уже брать на себя судебные расходы.

Средний размер выплат в связи с переносом сроков строительства составляет 50-600 тыс. рублей. Суммы исковых требований зависят не только от стоимости жилья, количества дней просрочки и ставки ЦБ.

В одном иске от застройщика можно требовать:

• неустойку за срыв сроков или некачественное строительство;
• штраф в 50% от суммы, присуждённой к выплате судом (по закону о защите прав потребителей);
• компенсацию морального ущерба (в среднем 1-10 тыс. рублей);
• оплату судебных и других расходов (например, той же вынужденной аренды жилья на время просрочки).

Рассмотрим, реальные примеры. Недавно суд обязал застройщика в Красноярске выплатить неустойку за просрочку передачи жилья за период с 1 января по 12 марта 2020 года в сумме 56,1 тыс. рублей. Помимо этого дольщику удалось добиться выплаты компенсации морального вреда в сумме 1 тыс. рублей, оплаты судебных расходов в размере 4 тыс. рублей, а также штрафа в 28,5 тыс. рублей. Общая сумма выплат за чуть более два месяца просрочки составила свыше 91 тыс. рублей.

Но и в марте 2020 года покупатель не получил ключей от своей квартиры. Поэтому он не поленился, вновь обратился в суд и сумел получить ещё 86 тыс. рублей компенсационных выплат. При явном нарушении обязательств суд всегда на стороне дольщика до тех пор пока застройщик не выполнит обязательства по ДДУ.

Застройщикам невыгодно оплачивать неустойку, поэтому они идут на всевозможные ухищрения. «Сдачу дома нам просрочили, при этом направили письмо о передаче ключей, чтобы сократить свою неустойку», – объясняет схему один из покупателей.

По закону у дольщика после получения уведомления о готовности квартиры есть несколько месяцев на её приём. Формально срок нарушения обязательств получается меньше ровно на этот срок, что существенно уменьшит сумму неустойки в суде.

Практикуются также:

• урезание суммы неустойки в суде: в ответ на иск дольщиков застройщик готовит возражения и, ссылаясь на различные уважительные причины, просит уменьшить размер санкций;
• частичное удовлетворение требований путём подписания досудебного соглашения: например, предложение перечислить половину неустойки на счёт дольщика в надежде, что он не пойдёт в суд и не будет требовать вторую половину, а также штраф и другие выплаты;
• фиктивное банкротство: компания сразу после сдачи жилья признаётся неплатёжеспособной (предварительно выведя активы), а требования дольщиков о неустойках и других компенсациях повисают в воздухе.

Как показывает судебная практика суд часто идёт навстречу застройщику, который просрочил сдачу дома. Выплаты дольщикам урезают иногда и в половину, а в разгар пандемии они и вовсе не взыскивались более полугода.

Учитывая такую печальную статистику, дольщику в 2021 году желательно предоставить веские доказательства денежных потерь из-за срыва сроков строительства. Например, подтверждение расторжения договора с подрядчиками по ремонту, перевозчиками материалов, мебели, соглашения об аренде жилья на этот период и прочее. Судья должен увидеть, что истец не просто рисует суммы «с потолка», а имеет намерение компенсировать свои затраты.

На досудебное соглашение и выплату половины компенсации стоит соглашаться только, если это покроет расходы. В суд лучше идти как можно скорее, например, спустя 2 месяца нарушения обязательств. Случаи банкротств со стороны строителей, увы, не редкость. К тому же, если дольщик затягивает подачу иска, а затем подписывает акт приёма-передачи квартиры с просрочкой, судьи обычно присуждают мизерные компенсации. По их логике формально застройщик свои обязательства выполнил, а дольщик квартиру принял. Значит повода для многотысячной неустойки нет.