Допустим, у нас есть 300 000 ₽ и ипотечный кредит со следующими условиями:

• Сумма кредита — 10 млн ₽.
• Ставка — 8% годовых.
• Срок — 20 лет.
• Размер ежемесячных платежей — 83 644,01 ₽.
• Тип платежей — аннуитетный (одинаковый на весь срок кредита).
• Дата оформления кредита: январь 2022 года.

Есть два способа досрочного погашения ипотечного кредита — уменьшение срока и уменьшение ежемесячных платежей. Рассмотрим оба.

Если мы в январе 2026 года отправим 300 000 ₽ на сокращение срока кредита, общая стоимость кредита уменьшится на 733 484,99 ₽, а срок ипотеки сократится на один год.

Если внесем эту же сумму для сокращения ежемесячных платежей, то стоимость кредита сократится на 231 239,13 ₽, а ежемесячный платеж составит 80 862,33 ₽.

Получается, при досрочном погашении выгоднее выбирать сокращение срока, а к сокращению платежей прибегать, только если хочется сделать их размер более комфортным. Для дифференцированных платежей это тоже верно.

Теперь узнаем, сколько мы заработаем, если не станем сейчас досрочно гасить ипотеку, а разместим 300 000 ₽ на годовом вкладе. Срок может быть другим, годовой вклад в примере выбрали, чтобы зафиксировать высокую доходность надолго.

В январе 2026 года максимальную ставку по депозитам сроком на год предлагает Авто Финанс Банк — 14,6% годовых. За год процентный доход составит 44 040 ₽. Если мы открываем первый вклад на Финуслугах, то дополнительно можно получить бонус в размере 3750 ₽ по промокоду VKLAD2026. Но, допустим, мы уже не новые, а действующие клиенты Финуслуг, и бонус в этом сравнении учитывать не будем.

Может показаться, что выбор очевиден — надо отправить деньги на то, чтобы погасить ипотеку, ведь тогда выгода составит 733 484,99 против 44 040 ₽. Но такую выгоду мы получим за 16 лет. Если представить, что ставки по вкладам останутся на том же уровне, что и сейчас, за эти самые 16 лет при ставке 14,6% мы бы превратили 300 000 в 2,65 млн ₽.

Конечно, доходность вкладов будет снижаться вслед за ключевой ставкой. Но, пока ставки по депозитам остаются высокими, рассмотрим еще одну стратегию — сначала положим деньги на вклад, а затем внесем досрочный платеж по ипотеке с увеличенной суммы.

Итак, если мы положим 300 000 ₽ на годовой вклад со ставкой 14,6%, то через год общая сумма вырастет до 344 040 ₽ годовых. Если в январе 2027 года внести ее в счет досрочного погашения ипотеки с уменьшением срока, стоимость кредита сократится на 747 805,94 ₽, а срок сократится на один год и один месяц.

Но и тогда мы рекомендуем сначала сравнить, не будет ли выгоднее снова открыть вклад.

Такая стратегия будет разумна до тех пор, пока ставки по вкладам выше вашей ипотечной ставки (в нашем примере — выше 8%).

Если ставка по вкладу выше ставки по ипотеке, выгоднее положить свободные деньги на депозит. И наоборот. Если проценты по ипотечному кредиту превышают доходность вкладов, лучше направлять свободные деньги на досрочное погашение «дорогого» кредита. Чем активнее и быстрее вы будете его гасить, тем меньше будет сумма переплаты. 

Иногда выбор, как поступить со свободными деньгами, продиктован не выгодой, а психологическим комфортом. Если на вас давит наличие ипотечного кредита и необходимости в течение долгого срока вносить регулярные платежи, для вас лучшим выбором может быть досрочное погашение.

Впрочем, накопление денег на вкладах тоже дает положительный психологический эффект — чем больше свободных денег у вас есть, тем увереннее вы можете себя чувствовать перед потенциальными трудностями, связанными с работой, здоровьем или непредвиденными расходами.

Универсального ответа на вопрос, что выгоднее — досрочное погашение ипотеки или вклад — нет. Рациональный выбор зависит прежде всего от соотношения ставок.

Если доходность вкладов выше ставки по ипотеке, как в нашем примере (14,6 против 8%), свободные деньги лучше сначала положить на вклад. Это позволит нарастить капитал и при желании позже внести в досрочное погашение увеличенную сумму, еще больше сократив переплату и срок кредита. Такая стратегия оправдана до тех пор, пока банковские ставки остаются высокими.

Если же ипотечная ставка превышает доходность вкладов, досрочное погашение более выгодно: сумма, направленная на уменьшение долга, снижает будущие проценты и общую стоимость кредита. При этом максимальный финансовый эффект дает досрочное погашение с сокращением срока, а не ежемесячного платежа.

Наконец, важно учитывать личные приоритеты и комфорт. Для одних ключевым фактором будет психологическое спокойствие от уменьшения долговой нагрузки, для других — наличие финансовой подушки в виде накоплений.