Совкомбанк связал ставку рефинансирования с долей старой ипотеки: когда объединять долги выгодно, а когда нет

Новое правило банк формулирует так: «Теперь процентная ставка формируется в зависимости от того, какую долю в новом кредите занимает погашаемая ипотека – чем больше доля рефинансируемой ипотеки, тем выгоднее ставка». Обычное рефинансирование без доплаты осталось на прежних условиях, от 17,49% годовых.

Параметры общие для ипотечных программ банка: сумма 300 000–50 000 000 ₽, срок 5–30 лет, ПСК на момент заключения договора 18,517–24,506%. ПСК — полная стоимость кредита, то есть ставка вместе со всеми обязательными расходами по договору.

В один кредит можно собрать «не более 5 кредитов одновременно», и в них «может войти максимум 2 ипотечных кредита на недвижимость». Банк прямо подтверждает: «Да, вы можете получить больше денег, чем требуется для погашения выданных ранее кредитов». Кроме ипотеки заносятся потребительские кредиты, автокредит и лимит по кредитной карте. Платежи аннуитетные, первый состоит только из процентов.

Придется сказать неприятное: числовой шкалы банк не публикует. Принцип объявлен, минимум назван, а таблицы «такая доля — такая ставка» нет ни на странице продукта, ни в документах. Общие условия по рефинансированию на сайте банка введены в действие 28.06.2026, то есть изменение от 17 сентября в них не отражено, и ставка определяется индивидуальными условиями конкретного договора.

Одно ограничение мы измерили сами. В калькуляторе банка слайдер дополнительных средств упирается в остаток долга по ипотеке: при остатке 430 000 ₽ потолок доплаты — 430 000 ₽, при остатке 2 000 000 ₽ — 2 000 000 ₽. Значит, доля рефинансируемой ипотеки не может быть меньше половины суммы кредита. Второе ограничение — 80% стоимости квартиры: при остатке 4 000 000 ₽ и квартире за 8 000 000 ₽ доплата упирается в 2 400 000 ₽. Текстом на сайте ни то ни другое не написано.

Ставка «от 17,49%» снабжена сноской: она действует «При подключении акции «Выгодная ипотека с Халвой«, с учетом заключения всех видов договоров страхования: имущественного, личного, титульного». Относится ли та же сноска к 18,49%, банк не уточняет.

Требования к заемщику: возраст от 20 до 85 лет на дату полного погашения, общий стаж не менее 1 года и не менее 3 месяцев на последнем месте работы.

Допустим, у вас осталось 3 000 000 ₽ ипотеки и 15 лет до конца срока, плюс потребительский кредит на 500 000 ₽ и 200 000 ₽ на кредитной карте. Ставки по этим долгам взяты из среднерыночных значений ПСК Банка России, применяемых к договорам IV квартала 2026 года: 29,339% для необеспеченного кредита свыше 100 000 ₽ и 54,220% для карты.

Объединяем все в кредит на 3 700 000 ₽ под 18,49% на 15 лет. Платеж составит 60 894,56 ₽, проценты за весь срок — 7 261 020 ₽.

Чтобы сравнить это с вариантом «ничего не менять», мы привели платежи обоих сценариев к сегодняшнему дню по ключевой ставке: по данным Банка России на 18 сентября 2026 года она составляет 14,00%. Порог получился 18,253% годовых. Если действующая ипотека дороже, объединение выигрывает. Если дешевле — проигрывает, даже когда ежемесячный платеж падает.

Если бы объединять было нечего и вы просто рефинансировали ипотеку, порог совпал бы со ставкой нового кредита: 18,490%. Потребительский кредит под 29,339% и карта под 54,220% сдвигают его до 18,253%, то есть на 0,237 п. п.

Рекламная идея «соберите дорогие долги в один дешевый кредит» арифметически почти пустая: 700 000 ₽ коротких долгов рядом с трехмиллионной ипотекой на 15 лет значат слишком мало. Решает ставка самой ипотеки.

Платеж при этом падает, но на время. При старой ипотеке под 18% вы платите 83 180 ₽ первые два года и 69 358 ₽ на третий, после объединения — 60 894,56 ₽. С 37-го месяца короткие долги закрылись бы сами, платеж по ипотеке упал бы до 48 313 ₽, и дальше объединенный кредит дороже на 12 582 ₽ в месяц — еще 12 лет.

Срок. Тот же кредит 3 700 000 ₽ под 18,49% на 15 лет стоит 7 261 020 ₽ процентов, на 30 лет — 16 907 724 ₽. Платеж падает всего с 60 894,56 ₽ до 57 243,68 ₽. Максимальные 30 лет — самый дорогой способ снизить платеж.

Надбавка до регистрации. «На период с даты предоставления кредита до даты предоставления в Банк документов, подтверждающих государственную регистрацию ипотеки в пользу Банка и документов, подтверждающих погашение кредитов, ставка повышается на 2 процентных пункта». Надбавка снимается не после регистрации, а после подтверждения погашения старых кредитов. Два месяца по повышенной ставке на сумме 3 700 000 ₽ — это 12 328 ₽ сверху.

Скидки и надбавки. Зарплатным клиентам минус 0,5 п. п., при отказе от акции «Выгодная ипотека с Халвой» плюс 0,5 п. п. В калькуляторе галочка «Халва» включена по умолчанию: минимальная ставка показывается сразу с учетом условия по карте.

Страхование. Минимальная ставка предполагает три договора: имущественный, личный и титульный.

Налоговый вычет. По подпункту 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ вычет дается по процентам «по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение» жилья, а также по кредитам на рефинансирование таких кредитов; предел — 3 000 000 ₽. В нашем сценарии непрофильная часть занимает 18,919% кредита, на нее приходится около 1 373 707 ₽ процентов за 15 лет. Как считается вычет, когда кредит выдан и на погашение ипотеки, и на другие цели, однозначного ответа в открытых источниках мы не нашли: этой ситуации посвящено письмо Минфина от 17.12.2024 № 03-04-05/127249. Вопрос стоит задать в налоговой письменно до сделки.

Требования к рефинансируемому кредиту (просрочки, минимальный срок обслуживания) банк публично не раскрывает.

Витрина банка показывает «от 17,49%», но к сценарию с доплатой и консолидацией эта ставка не относится: для него минимум 18,49%. Цифра на карточке продукта и цифра вашего договора описывают разные сценарии.

Калькулятор на странице рефинансирования считает платеж без процентов. Мы проверили это на нескольких суммах: 430 000 ₽ он делит на 240 месяцев и показывает 1 792 ₽, 4 000 000 ₽ — 16 667 ₽. Аннуитет на 4 000 000 ₽ за 20 лет под 18,49% — 63 244,91 ₽, почти вчетверо больше. Рядом стоит оговорка банка: «Все расчеты являются предварительными и могут отличаться от фактически полученных». Ставку калькулятор не показывает ни на одном шаге.

Ипотека взята в 2021–2022 годах под однозначную ставку — объединять ее не стоит: она намного ниже порога 18,253%, а квартира вдобавок обеспечит бывший долг по карте.

Ипотека оформлена недавно и стоит дороже 18,3% годовых — объединение стоит посчитать всерьез, но на ваших числах, а не на примере из статьи.

Нужны именно деньги под залог квартиры — картина другая. При доле ипотеки ровно 50% вы берете 3 000 000 ₽ на руки и платите за них 5 887 314 ₽ процентов за 15 лет. Дорого в абсолюте, но дешевле рынка: те же деньги по среднерыночной ПСК Банка России обошлись бы в 7 849 492 ₽.

Платеж нужно снизить прямо сейчас и другого выхода нет — объединение эту задачу решает, ценой переплаты, размер которой стоит увидеть до подписания.

Методика: сравниваем ставку предложения со среднерыночными значениями ПСК, которые Банк России рассчитал за период с 1 апреля по 30 июня 2026 года и применяет к договорам IV квартала 2026 года.

Наш случай попадает в категорию «иные цели, а также нецелевые с залогом жилого помещения в многоквартирном доме»: среднерыночное значение 23,360%, предельное 31,147%. Ставка 18,49% и нижняя граница ПСК 18,517% заметно ниже среднерыночной. Обычная ипотека на вторичном рынке идет по среднерыночной ПСК 19,430%.

Про средневзвешенную ставку по ипотеке нужна оговорка: в июле 2026 года она составляла 10,52% по России, но показатель включает льготные программы и с рыночной ставкой напрямую не сопоставим.

Журнал издают Финуслуги — маркетплейс Московской биржи. Предложения банков по ставке, сумме и сроку собраны в разделе рефинансирования ипотеки. Ставку из вашего действующего договора имеет смысл сравнить с ними до заявки.

Условия проверены 20.09.2026. Ставки и правила акций меняются — сверяйтесь с сайтом банка перед оформлением.

​