Сколько зарплат нужно на первоначальный взнос по ипотеке

13 зарплат — ровно столько, по данным Циана, нужно среднему жителю крупного города, чтобы накопить на первоначальный взнос по ипотеке. То есть 20% стоимости однокомнатной квартиры на вторичном рынке. Такую базу брали для расчета. 13 — цифра красивая, запоминающаяся, но… бесполезная для реального планирования.

Это всего лишь бумажный расчет. В нем нет ваших расходов на еду, коммуналку, транспорт, кредиты и потребности детей. В нем нет вашей реальной зарплаты — только средняя по городу. И самое главное: в нем нет ответа на вопрос, сколько вам копить на самом деле.

Аналитики Циана изучили 40 крупнейших городов России. Разрыв между ними — от 9 до 29 зарплат. Но для вас эта статистика — лишь ориентир, а не руководство. Разберемся, что скрывается за красивой цифрой и как считать по-честному.

Расчет «13 зарплат» работает только в одном случае: если вы готовы откладывать весь доход без остатка. Но в реальности у каждого есть коммунальные платежи, питание, транспорт, одежда, а у многих — кредиты или иждивенцы.

Как объясняет Валерия Попова, аналитик инвесткомпании «Риком-Траст», методологически расчет Циана корректен. «Но 13 зарплат — это срок накопления только в идеальном мире, где человек вообще не тратит ни копейки из своего дохода. В реальности же нужно откладывать лишь часть заработка после всех обязательных расходов. То есть ежемесячно человек будет откладывать примерно 20–30% от зарплаты. Реальные сроки накопления — годы, а не месяцы», — говорит она.

Василий Кутьин, директор по аналитике «Инго Банка», приводит простой расчет. Допустим, в вашем городе средняя зарплата — 100 000 ₽, а однушка стоит 3 млн ₽. Взнос 20% — это 600 000 ₽. Если откладывать по 25% дохода (25 000 ₽ в месяц), копить придется ровно два года. А если удается откладывать только 10% — срок растягивается на пять лет.

«И исследования показывают, что многие россияне откладывают относительно небольшую долю дохода. Например, по данным Авито Работы, около 77% респондентов удавалось откладывать до 20% дохода. При этом лишь 2% участников опроса регулярно направляли в сбережения более половины своего дохода», — добавляет он.

Так что «13 зарплат» — это, скорее, математическая абстракция, чем практический ориентир.

Разрыв между городами огромный — от 9 до 29 зарплат. Цифры показывают, в каких регионах недвижимость дешевле или дороже относительно доходов. Но не больше. По статистике Циана, самый простой путь к первоначальному взносу — в промышленных городах:

• Новокузнецк, Липецк, Кемерово: 9–10 зарплат.
• Тольятти, Ульяновск, Астрахань: 11 зарплат.

Здесь недвижимость дешевая, а зарплаты — средние по стране. Но это не значит, что ипотека станет доступной: ставки по рыночным кредитам остаются высокими.

Самый сложный путь — в этих городах:

• Сочи: 29 зарплат.
• Санкт-Петербург: 20 зарплат.
• Москва: 19 зарплат.
• Казань: 18 зарплат.
• Нижний Новгород, Калининград, Чебоксары: по 16 зарплат.

«Дальнейшая ситуация будет зависеть от того, смогут ли доходы населения расти быстрее стоимости квартир, — комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик Циана. — Зарплаты уже не увеличиваются так же быстро, как в предыдущие два–три года, поэтому наиболее вероятны два расклада: либо показатель стабилизируется на текущем уровне (если темпы роста цен и зарплат останутся сопоставимыми), либо срок накопления будет увеличиваться (если квартиры будут дорожать быстрее)».

Фактически аналитики Циана измерили соотношение средней цены квартиры и средней зарплаты в городе. Это полезный макроэкономический индикатор, но он не учитывает ваши личные обстоятельства.

«Универсального стандарта не существует. Оптимальные параметры зависят от личных обстоятельств. Однако на практике аналитики и банки опираются на устоявшийся ориентир: ежемесячная нагрузка по ипотеке вкупе с прочими долговыми обязательствами должна укладываться в 30–40% от дохода заемщика. Такой подход позволяет держать долговую нагрузку на приемлемом уровне и снижает риски финансовых затруднений», — обращает внимание Валерия Попова из «Риком-Траст».

«Центробанк рекомендует формировать финансовую подушку в размере трех–шести годовых зарплат. На практике, средний уровень сбережений примерно одна–две месячных зарплаты», — добавляет Кутьин из Инго Банка.

При расчетах стоит обратить внимание на банковские ставки по рыночной ипотеке. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) на 12 июля 2026 года, средний уровень ставок по ипотечным кредитам в топ-20 банков России немного подрос.

Средневзвешенные ставки предложения на первичном рынке увеличились на 0,02 процентного пункта, до 18,71%, на вторичном — на 0,01 процентного пункта, до 18,68%. При этом наибольшее изменение — у Альфа-банка и банка Санкт-Петербург, которые повысили ставки на 0,1 и 0,5 процентного пункта соответственно, тогда как Промсвязьбанк, наоборот, снизил ставки на 0,4 процентного пункта.

Ставки большинства крупных игроков, таких как Сбербанк (18,7%), ВТБ (19,4%) и Совкомбанк (18,49%), находятся в диапазоне 18–19,5%.

Если вы вложите все в первоначальный взнос и останетесь без запаса — любой ремонт или потеря работы станут критическими рисками.

•  Оценивайте свои реальные доходы и расходы, а не средние по городу.
• Закладывайте на накопление минимум два года, даже если в вашем городе по статистике нужно «всего» 13 зарплат.
• Следите за ключевой ставкой ЦБ и рыночными ставками по ипотеке — они будут определять, сможете ли вы платить по кредиту.
• Сравнивайте предложения банков: разница между минимальной и максимальной ставкой может достигать 10 процентных пунктов — это сотни тысяч рублей переплаты.

13 зарплат — это удобная, но слишком абстрактная цифра, которая показывает общую картину по городу, а не ваш личный путь к собственному жилью. В реальности срок накопления зависит от ваших доходов и расходов, ставки по ипотеке и того, сколько вы можете отдавать каждый месяц, имея при этом резервные деньги.

Поэтому правильнее считать не по средним значениям, а по своему бюджету: сколько вы реально сможете собрать без того, чтобы остаться без финансовой подушки. Если подходить к ипотеке именно так, решение будет трезвым и менее рискованным.