Правила приёма первички: как не попасть на деньги

Самая распространённая ошибка новосёлов: торопиться с подписанием акта приёма-передачи. Подпись на акте говорит о том, что к застройщику нет никаких претензий. Это значит, что исправить что-либо за его счёт будет уже невозможно.

В первую очередь тщательно проверяются:

• любые признаки сырости, плесени, грибка, в том числе на потолочных плитах;
• наличие, качество воды и исправность канализации (это устраняется дороже всего);
• температура внутри помещения и наличие терморегуляторов на батареях;
• трубы, гидроизоляция ванны и шумоизоляция;
• ровность стен, полов, укладка плитки, остекление (даже временное).

Далее по списку сверяем, чтобы в квартире было всё обещанное застройщиком по договору ДДУ (сантехника, двери, окна и пр.). Это минимум, который нужно сделать. Максимум – пригласить для приёма специалиста, ведь строительство вещь сложная и разобраться с его качеством бывает под силу только профессионалам.

«Выбрали осознанно 19 этаж из-за красивого вида за окном. Квартира сначала показалась тёплой. Но вот пришла зима и как только подул северо-западный ветер, вентиляционный стояк сделался очень холодным, отсырел, да так, что по нему потёк конденсат. Появилась и обратная тяга: на кухню поступает ледяной воздух с улицы», – рассказал о своих проблемах один из покупателей новостроя.

На случай вот таких скрытых косяков, которые могут выявиться через полгода-год и приглашают на приём квартиры специалистов. Их услуги стоят от 3-10 тыс. рублей, но зато есть надежда на то, что они смогут определить недостатки и их устранение можно будет переложить на застройщика.

Не забываем и о том, что за пределами жилья: подъезде и придомовой территории. «Купили квартиру. Не работает ни один лифт из трёх. Как делать ремонт на 21 этаже непонятно. Бригада рабочих выставляет неустойку или предлагает подъём материалов за бешеные деньги», – жалуется владелец квартиры на последнем этаже.

Новосёлы часто сталкиваются с тем, что:

• Не работает обещанная парковка либо дороги к дому так и не были сделаны.
• «По ходу пьесы» меняется проект дома. Например, вместо четырёх лифтов в секции оставляют только два, «режут» колясочные, сужают межквартирные коридоры, отменяют обещанную закрытую территорию, сокращают детскую площадку до одного «грибка». Все эти мелочи на самом деле влияют на цену жилья в будущем.
• Обещанная инфраструктура (детсады, школы и пр.) так и осталась проектом на бумаге и строительство перенесено на более дальний срок.
• Снижается класс энергоэффективности дома, например, с В на С. Причина: экономия на материалах. В итоге дом могут долго не принимать из-за несоответствия нормам пожарной безопасности, да и жить в нём будет опасно. Будут выше и расходы на коммунальные услуги.

Типичная ситуация для эконом-жилья в Подмосковье: дом построен, но в подвале по колено воды. Владельцы квартир могут об этом и не знать, ведь редко кто заселяясь в новое жильё посещает подвалы. Однако через полгода болотный запах, сырость и плесень на стенах всё же заставят спуститься вниз и ужаснуться. Даже если акт приёма-передачи подписан давно, жильцы вправе требовать от застройщика и управляющей компании устранения этой серьёзной проблемы. Это однозначно приводит к снижению стоимости жилья, авариям труб и разрушению дома.

Если покупателю был обещан по договору комфорт-класс, а получил он в итоге эконом либо произошли иные односторонние изменения в проекте, имеет смысл обратиться в суд. По закону дольщик вправе просить расторжения ДДУ и возврата денег, а также процентов за их использование и компенсации морального ущерба. Как показывает судебная практика, покупатели плохо возведённых новостроев суды выигрывают. Но только если выявленные проблемы действительно влияют на стоимость жилья и являются существенными.

Обычное дело: жильё достроено, но при его приёме выявляется, что площадь неожиданно выросла на 4-8%. С покупателя требуют доплату. Например, при стоимости квартиры в 3 млн рублей, просят внести в кассу 120-240 тыс. рублей.

Увеличение площади происходит:

• за счёт уменьшения мест общего пользования и балкона;
• более тонких стен, чем планировалось (соответственно плохая звукоизоляция обеспечена);
• уменьшения толщины наружной стены;
• из-за более тонкой прослойки утеплителя, чем было утверждено;
• потому что так планировалось изначально, т.е. застройщик просто продавал заниженные площади для быстрой распродажи квартир по сниженным ценам.

«Купила квартиру в доме, когда он был уже построен наполовину. Стены со всех сторон моей квартиры были возведены. Какое же было моё удивление, когда к сроку сдачи цена выросла на 7%, и выросли линейные размеры по несущим стенам на 40 см с лишним. И так оказалось у всего дома», – возмущается покупательница. Столкнувшись с таким поведением застройщика сложно не заподозрить его в том, что он просто обманул клиентов на этапе подписания ДДУ, подсунув план с уменьшенной планировкой квартир.

По закону продавец вправе требовать доплату не более 5% площади квартиры, т.е., к примеру, 2,5 м2 для «однушки» в 50 м2. Тоже ничего хорошего при стоимости квадратного метра в столице от 49 тыс. рублей, но это заранее оговаривается.

Требование внести большую доплату незаконно и может быть обжаловано в суде. Дольщик платит только до 5% даже, если ему насчитано 10%. Если застройщик отказывает ему в передаче ключей и квартиры без доплаты большей суммы, готовьте иск о расторжении ДДУ и возврате денег либо о передаче квартиры с доплатой не более 5%.

Бывает, что площадь не увеличивается, а уменьшается. «Пока бронировали квартиру на 10 дней цена выросла на 160 тысяч рублей. Приехал принимать и на тебе опять сюрприз: минус 0,6 метра общая площадь. Знакомый купил в этом же доме и сказал мне, что у всех жильцов минус в площади», –  описывает ситуацию покупатель.

В этом случае застройщик обязан выплатить дольщикам недостающую сумму. При отказе смело обращайтесь в суд. Но если в ДДУ указано, что уменьшением будет считаться сокращение площади от 1 м2, то за меньший объём компания ничего не компенсирует.

Представитель застройщика во время приёма первички всегда торопит и пугает. Он предлагает быстро подписать акт приёма-передачи, обещая, что потом устранит недостатки за считанные дни. Дескать это простая формальность, а иначе вы не сможете зарегистрировать права. Не стоит соглашаться на такие условия.

Как показывает статистика застройщики с трудом устраняют проблемы даже при не подписании акта и скандалах с дольщиками. Убирают существенные недостатки из-за риска проиграть суд, а на мелочи закрывают глаза.

Составляйте акт дефектов и договаривайтесь о переделке. Сроки должны быть чётко зафиксированы. Только после того как всё будет готово подписывайте акт приёма-передачи и вселяйтесь в квартиру.