Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: нюансы и риски

Переуступки также называют цессией. Это передача первичных прав на квартиру в новостройке новому владельцу. Покупатель берёт на себя права и обязанности дольщика, которые имел ранее продавец. Договор переуступки можно заключить, пока дом не сдан.

Уступка прав требований по договору долевого участия допускается с момента госрегистрации договора до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости (статья 11 Закона № 214-ФЗ). После сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нём лишь меняется покупатель.

Если квартира уже сдана застройщиком, и у первого покупателя есть право собственности, оформляется сделка купли-продажи, а не переуступки.

О том, какие бывают типы сделок по переуступке, рассказывает Александр Терентьев, руководитель отдела продаж ГК NordEst: «Наибольшей популярностью на рынке недвижимости пользуются 2 типа предложений продажи квартир по переуступке: квартиры по переуступке от подрядчика и квартиры от инвесторов строительства. Подрядная организация или инвестор получает от застройщика квартиры с дисконтом и продает их по низким ценам. При этом покупатель приобретает квартиру в ипотеку и по государственным программам, как у застройщика. При крупном строительстве генеральные подрядчики привлекают к работе мелкие организации – субподрядчиков, расчёт с которыми зачастую осуществляется квартирами. Застройщик передает квартиру подрядчику по договору долевого участия (ДДУ). В дальнейшем субподрядчик или подрядная организация продают оформленные на них квартиры по договору цессии».

Как правило, согласовывать с застройщиком сделку переуступки не нужно. За исключением случаев, когда в договоре между первым покупателем (который выступает продавцом) и застройщиком есть пункт об обратном.

«Застройщик может брать определённую сумму за согласие на продажу по переуступке (50 000-250 000 руб.), либо навяжет свои услуги (продажа только через их посредника), в этом случае переуступка будет бесплатной», – объясняет Кристина Лебедева, эксперт в сфере недвижимости.

Соберите документы и обратитесь в банк, в котором аккредитован объект строительства. Это значит, что кредитное учреждение уже проверило застройщика, и у вас будет меньше бумажной волокиты.

«Часто продавец не готов платить налог с прибыли и занижает стоимость квартиры. В этом случае вы должны обратиться в банк и уточнить, готов ли банк на занижение. И вы должны понимать, что банк будет оценивать вашу квартиру по заниженной стоимости», – объясняет Кристина Лебедева.

Если банк одобрил заём, подписывается договор цессии и кредитный договор. После этого документы передаются на регистрацию в Росреестр. Если вы не уведомляли застройщика о сделке цессии, самое время это сделать.

Сама процедура получения ипотеки по переуступке почти ничем не отличается, но набор документов будет расширенным. Подготовьте:

• паспорт;
• документ о передаче денег от первого покупателя застройщику (или другое подтверждение того, что деньги первым покупателем полностью уплачены);
• ДДУ между застройщиком и первым покупателем, зарегистрированный в Росреестре;
• действующее разрешение на строительство;
• разрешение от застройщика на переуступку (если требуется);
• согласие от супруга или супруги, если заключаете договор переуступки с дольщиком.

Плюсы покупки квартиры по переуступке:

• цена ниже, есть акции и скидки;
• уникальные предложения – некоторые типы квартир не представлены застройщиком и их можно приобрести только у инвестора или подрядчика;
• полное юридическое сопровождение сделки.

Но есть и риски:

• «долгострой» или «недострой»;
• банкротство застройщика;
• «серые» схемы продажи;
• уступка несуществующих прав.

«У покупки квартиры в новостройке по уступке права требования есть не только плюсы, но и риски. Например, из плюсов: обычно цена квартиры, купленной через подрядчиков, ниже, чем у застройщика. Из минусов: дом могут не достроить, и вам придётся пройти через банкротство застройщика и арбитражный суд.

Когда покупают квартиру у застройщика, то первый договор – это договор долевого участия. Все последующие договоры продажи этой квартиры – это договоры уступки права требования. Без разницы, какой по счету этот договор. При покупке по уступке права требования важно проверить предыдущие расчёты. Если окажется, что расчёта нет, то это может быть причиной отказа суда в признании квартиры за вами.

Могу дать совет из печальной практики, когда мне пришлось ходить в арбитражный суд с моими клиентами, которые купили квартиру, а строящийся дом стали банкротить. Нужно при покупке брать копии предыдущих договоров и расчётов, заверенные участниками этих договоров. В арбитражном суде, когда будете подтверждать права на квартиру, они понадобятся», – рассказывает Дмитрий Иванов, директор агентства недвижимости ООО «Новая квартира».

Также к рискам можно отнести возможность встретить недобросовестного продавца, который продал право требования, не рассчитавшись с застройщиком. Советуем при подготовке к сделке не экономить на юридической проверке. К примеру, она может показать, что на самом деле первый покупатель взял квартиру в рассрочку. В этом случае новый покупатель (которому переходят все права и обязанности прежнего владельца) будет вынужден продолжать платить застройщику.

«Многие покупатели считают приобретение такого жилья риском. Но риски минимальны, потому что переуступка прав ДДУ проходит с официальным сопровождением всей документации. Застройщик передаёт квартиры подрядчику по договору долевого участия в рамках 214-ФЗ. С покупателем подписывается договор уступки права требования на квартиру. После регистрации договора покупатель становится полноправным дольщиком. Такой тип сделки исключает риски серых и двойных продаж одной квартиры разным покупателям. Однако стоит отметить, что частные инвесторы строительства (физические лица), купившие квартиру у застройщика на начальном этапе и продающие дороже перед сдачей, занижают стоимость квартиры в договоре переуступки, чтобы избежать налогов. Крупные инвесторы показывают всю стоимость, что делает сделку максимально прозрачной. Для уверенности в чистоте сделки обращайтесь к инвестору с проверенной репутацией», – рассказывает Александр Терентьев.

Комментирует Дарья Шестакова, эксперт по недвижимости АН «Воронин и Ко»: «Самое главное при покупке квартиры по переуступке в ипотеку – это уметь правильно рассчитать первоначальный взнос. Этот расчёт зависит от суммы, которая будет указана в соглашении о замене лица в договоре переуступки. Почему это важно? Приведем пример. Человек в самом начале строительства купил квартиру за 2 млн руб., а через два года на этапе завершения строительства он решил продать эту квартиру, но уже за 3 млн руб. При этом продавец хочет указать в договоре переуступки сумму 2 млн руб. (это очень распространённая ситуация). Тогда сумма, которая должна быть на руках у покупателя, будет рассчитываться следующим образом. Если по требованию банка минимальный первоначальный взнос должен быть не менее 15%, то 15% берётся от суммы 2 млн руб. и к этой сумме прибавляется разница между реальной ценой квартиры и суммой в договоре. Получаем: 2 млн * 15% + (3 млн – 2 млн) = 1,3 млн – это минимальный размер суммы, которая должна быть у покупателя до сделки (собственные средства). Если бы он покупал квартиру у застройщика за 3 млн руб., то нужно было бы иметь первоначальный взнос в размере 450 тыс. руб. Риск этой схемы: если застройщик не достроит дом или задержит сроки передачи ключей, то все штрафы и пени будут начисляться с 2 млн руб., а не с 3 млн».