Мы возьмём цены на квартиры в Москве, а также нескольких городах миллионниках и населённых пунктах до 500 тыс. чел. Рассматриваем ипотеку на новостройки и на вторичное жильё. Цены на квартиры и на аренду берём из открытых источников. Сравниваем цены на квартиры в домах моложе 1999 года постройки. Ипотеку будем рассчитывать по ставкам Сбербанка без учёта страхования жизни.

Однокомнатная квартира 40 кв. м в Строгино стоит порядка 7 млн руб. Если взять её в кредит на 15 лет под 9,8% годовых с первым взносом 20% (1 400 000 руб.), в месяц нужно платить чуть меньше 59,5 тыс. руб. Сдать такую квартиру можно за 50 тыс. руб. в месяц. Чтобы платежи от арендаторов перекрыли платёж по ипотеке, заёмщик должен внести в качестве первого взноса больше 30% от стоимости квартиры. Ещё один вариант – снизить ставку, купив полис страхования жизни. В целом это возможно.

Рассмотрим, реально ли окупить ипотечную квартиру в центре Москвы. Например, двухкомнатная квартира на Гоголевском бульваре, в 5 минутах ходьбы от Арбата, обойдётся приблизительно в 70 млн руб. Если взять её в ипотеку под 8,1% годовых на 15 лет с первоначальным взносом 20% (14 000 000 руб.), ежемесячно придётся отдавать почти 540 тыс. руб. Сдать такую квартиру можно в среднем за 160 тыс. руб. Аренда окупит ипотеку только в том случае, если заёмщик сможет внести первоначальный взнос более 75% (около 53 млн руб.).

Рассчитаем вариант с посуточной арендой. Квартира в центре в сутки обойдётся примерно в 6 тыс. руб. Итого в месяц получаем порядка 180 тыс. Ежемесячный платёж эта сумма тоже не покрывает.

Комментирует Сурен Айрапетян, управляющий партнёр Rebridge Capital: «Москва отличается ото всех прочих городов нашей страны повышенным спросом на аренду жилья. При этом любопытно, что те районы столицы, которые с точки зрения аренды наиболее востребованы, мало застраиваются в последние годы. Так, к примеру, район Аэропорт, Дорогомиловский и Покровское-Стрешнево практически нетронуты блестящими новостройками. Соответственно, жильё там покупается вторичное.

Посмотрим на живые цифры: средняя стоимость двухкомнатной квартиры (с приемлемым для сдачи ремонтом) на вторичном рынке в районе Аэропорт составляет 12 млн руб. При первоначальном взносе в размере 20 процентов (то есть 2,4 млн руб.) ежемесячный платёж составит 96 231 руб. При этом месячная стоимость аренды двухкомнатной квартиры в районе Аэропорт составляет как раз 90-100 тыс. руб. Получается, что аренда может покрывать платёж по ипотеке».

Если анализировать глубже, то становится ясно следующее: квартиры на первом этаже, на последнем этаже, а также квартиры в блочных или панельных домах стоят дешевле. При этом величина арендной платы за такие квартиры ничуть не отличается от остальных, так как для квартиросъёмщиков важнее другие параметры. К примеру, современность интерьера, красота входной группы или близость к автобусной остановке куда более принципиальны. Соответственно, мы видим, что есть категория квартир, выгодных именно с целью покупки в ипотеку, которую хочется оплачивать с арендных платежей.

«Продолжая вопрос лайфхаков: если говорить про ипотеку «в ползунках», то есть ипотеку на пониженной ставке, созданную специально для семей с двумя и более детьми, то мы априори говорим про «выгодный ход». Комфортные 4,5%-5% позволят платить ежемесячно за ту самую двушку в районе Аэропорт всего 75 418 руб.» – добавляет Сурен Айрапетян.

Рассмотрим два города-миллионника – Волгоград и Екатеринбург.

В центре Волгограда однокомнатную квартиру 40 кв. м в новостройке можно купить примерно за 2 млн руб. Отдав первый взнос 400 тыс. руб., можем получить кредит на 15 лет под 9,8% годовых с ежемесячным платежом 17 тыс. руб. Сдать такую жилплощадь в центре можно за 18-20 тыс. руб. в месяц. Как видим, сумма перекрывает ипотечный платёж.

В центре Екатеринбурга 40-метровая однушка стоит порядка 5 млн руб. Вносим первый взнос в 1 млн руб., берём кредит на 15 лет под 9,8% годовых. Получаем ежемесячный платёж 42 486 руб. Сдать такую квартиру можно за 25-35 тыс. руб. Выход – оформить страхование жизни и снизить ставку или внести больше в качестве первого взноса. Тогда аренда покроет ежемесячный платёж.

«Если мы говорим про города-миллионники, то наиболее интересно рассматривать с точки зрения нашего «арендного гамбита» курорты. Согласитесь, спрос на аренду там будет значительно выше. Более того, можно говорить о посуточной аренде, так как сервисы типа Airbnb очень популярны среди туристов.

Рассмотрим город Сочи. Однокомнатные квартиры с видом на море стоят в среднем 3 000 000 руб. То есть при 20% первоначальном взносе ежемесячный платёж составит 24 058 руб. Стоимость месяца аренды при этом не опускается ниже 30 000 руб. Получается, что даже незначительно демпингуя, вы сможете «окупить» квартиру, сдавая её отдыхающим», – рассказывает Сурен Айрапетян.

Для примера возьмём четыре города – Рязань (540 тыс. чел.), Архангельск (348 тыс. руб.), Псков (210 тыс. чел.) и Сызрань (170 тыс. чел.).

В центре Рязани 40-метровую однушку можно купить за 1,9 млн руб. При сроке 15 лет и первом взносе 20% ежемесячный платёж составит 16 тыс. руб. При этом сдать такую квартиру можно за 13-15 тыс. руб. В интернете есть даже предложения по сдаче 40-метровой квартиры за 25 тыс. руб., но с хорошим ремонтом.

В Архангельске средняя стоимость 40-метровой однокомнатной квартиры в центре составляет 3,5 млн руб. По ипотеке ежемесячно нужно будет отдавать порядка 29,7 тыс. При этом от сдачи такой жилплощади можно выручить 23-25 тыс. руб. в месяц.

В Пскове квартира 40 метров стоит 1,5 млн руб. При ежемесячном платеже по кредиту в 12,7 тыс. руб. сдать такую квартиру можно только за 7-8 тыс. руб. в месяц.

В Сызрани квартира площадью 40 метров в новостройке стоит 1,3 млн руб. Ежемесячный платёж по ипотеке составит 11 тыс. руб. Стоимость аренды в месяц составляет примерно 6-7 тыс. руб.

Ещё пара лайфхаков от эксперта: «Ищите ту квартиру, на которую спрос у арендующих много выше, чем у покупающих. И хоть звучит эта сентенция как сказочные рассказы, но это не так. Квартир такого формата много. Старайтесь мыслить нестандартно, на самом стыке потребностей. Квартиры со стильным симпатичным ремонтом, квартиры в панельных и блочных домах, квартиры на первом и на последнем этаже, мансардные квартиры с косым потолком – эти объекты куда более интересны для аренды, чем для покупки. Обращая внимание на такие предложения, можно найти ту квартиру, которая сможет окупить сама себя».

Конечно, расчёты в статье приблизительные. Нужно учитывать, что квартиру в новостройке перед сдачей придётся отремонтировать. Во многом от качества сделанного ремонта зависит цена сдачи жилплощади.

Москвичам, которые хотят взять квартиру в ипотеку и сдавать, советуем покупать недвижимость на окраине. Такая схема с недвижимостью в центре невыгодна – ипотека будет окупаться крайне долго. Кроме того, в столице стоит покупать для сдачи вторичку.

Выгодна такая схема тем, кто имеет право на ипотеку с господдержкой. К примеру, если семья взяла льготную ипотеку под 5%, она покроет арендой ежемесячный платёж и даже будет получать пару десятков тысяч рублей в месяц сверху.

Что касается городов-миллионников, можно приобрести квартиру в центре и сдавать, чтобы покрыть ипотеку. Если же купить недвижимость для сдачи в городе-курорте, например, в Сочи, можно зарабатывать сверху несколько тысяч рублей ежемесячно.

Выгодна такая схема и в городах с населением меньше миллиона – 300-500 тыс. чел. и выше. Для маленьких городов (с числом жителей 200 тыс. и меньше) ситуация иная. Стоимость сдачи ипотечной квартиры получается в 1,5, а то и в 2 раза меньше ежемесячного платежа по ипотеке. Но в небольших городах выгодно сдавать ипотечные квартиры посуточно. Стоимость такой аренды – 1000 руб. в сутки. Правда, она более рискованна, чем долгосрочная.