Допустим, квартира стоит 8 млн ₽. Покупатель вносит 20% первоначального взноса — 1,6 млн ₽, а оставшиеся 6,4 млн ₽ берет в ипотеку.

Предположим, ставка по кредиту составляет 20% годовых, а срок — 30 лет.

В этом случае ежемесячный платеж будет около 107 000 ₽. Если кредит выплачивать весь срок без досрочных платежей, общий объем выплат банку составит примерно 38,5 млн ₽, включая проценты (около 32,1 млн ₽).

Длинный срок кредита нужен банку и заемщику прежде всего для того, чтобы снизить размер ежемесячного платежа. Чем больше срок, тем ниже нагрузка на бюджет заемщика.

При этом срок кредита можно менять уже после оформления ипотеки — например, с помощью досрочных платежей.

Срок кредита в договоре — это расчетный параметр. Он показывает максимальный период, в течение которого заемщик может выплачивать кредит.

Банки часто предлагают длинный срок кредита, чтобы снизить ежемесячный платеж и повысить вероятность одобрения заявки. Например, если взять ипотеку 6,4 млн ₽, размер платежа будет отличаться в зависимости от срока:

Ипотечные кредиты в России обычно оформляются с аннуитетным платежом. В первые годы большая часть платежа уходит на проценты, поэтому возникает ощущение, что досрочные платежи почти не влияют на итоговую переплату.

Однако на практике досрочное погашение может заметно сократить срок кредита и уменьшить сумму процентов.

Например, если в приведенном выше примере заемщик будет вносить дополнительно 10 000 ₽, срок кредита может сократиться примерно на 6–8 лет. Чем раньше начинаются такие платежи, тем сильнее эффект.

Российское законодательство позволяет заемщику погасить ипотеку досрочно в любой момент — полностью или частично.

При частичном досрочном погашении банк обычно предлагает заемщику два варианта: уменьшить срок кредита или снизить ежемесячный платеж.

Сокращение срока позволяет быстрее погасить основной долг. В этом случае уменьшается период начисления процентов, поэтому итоговая переплата становится меньше. Такой вариант чаще выбирают заемщики, которые хотят закрыть ипотеку как можно быстрее и могут сохранить прежний уровень ежемесячного платежа.

Снижение ежемесячного платежа решает другую задачу — уменьшает текущую финансовую нагрузку. Этот вариант может быть полезен, если доходы нестабильны или в семье появляются дополнительные расходы.

На практике многие заемщики комбинируют оба подхода. Когда доходы позволяют, они сокращают срок кредита и уменьшают переплату. Если финансовая ситуация меняется, можно снизить платеж и сделать бюджет более устойчивым.

Ипотечный кредит не всегда остается неизменным на протяжении всего срока. За время выплаты заемщик может несколько раз менять условия кредита.

Например, распространенная практика — рефинансирование ипотеки. Если процентные ставки на рынке снижаются, заемщик может оформить новый кредит на более выгодных условиях и погасить старый.

Кроме того, ипотеку можно закрыть при продаже квартиры. Например, семья меняет жилье на более просторное или переезжает в другой регион. В этом случае долг перед банком погашается из средств от продажи недвижимости.

Ситуации, когда кредит выплачивается весь срок, действительно бывают. Обычно это происходит, если заемщик не делает досрочных платежей и изначально выбирает максимально комфортный уровень ежемесячного платежа.

На срок кредита также влияет размер первоначального взноса. Чем он меньше, тем больше сумма займа и тем дольше может сохраняться кредит.

Кроме того, некоторые заемщики сознательно выбирают длинный срок и не стремятся сокращать его. Это позволяет распределить нагрузку на длительный период и сохранить больше свободных средств для других расходов.

Срок ипотеки в 20–30 лет — это расчетный параметр, который банки используют для определения размера ежемесячного платежа. Он не означает, что заемщик обязан выплачивать кредит весь этот период.

Фактический срок ипотеки зависит от финансовых решений заемщика: досрочных платежей, рефинансирования или продажи недвижимости. Поэтому ипотечный кредит может быть закрыт значительно раньше срока, указанного в договоре.