Кто выиграл от изменений в семейной ипотеке с 1 октября: отвечают эксперты

Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость»: «После изменения условий семейной ипотеки мы ожидаем, что объем ее выдач может сократиться примерно в два раза. При этом сама программа сохранит спрос. Ставка по ней все еще ниже рыночной, поэтому для семей, которые соответствуют условиям и имеют необходимый первоначальный взнос, она останется основным инструментом покупки жилья».

Виталий Костюкевич, директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка:
«Безусловно, „Семейная ипотека“ продолжит пользоваться спросом и сохранит роль драйвера на рынке ипотечного кредитования. При этом объем выдач по программе после 1 октября 2026 года может снизиться на 20-30%. Доля семей с 2–3 детьми среди заемщиков вырастет, но не за счет абсолютного количества, а за счет снижения среди заемщиков доли семей с одним ребенком».

Противоположного мнения придерживаются и в ВТБ. Там уверены, что обновление семейной ипотеки закрепляет ее адресный характер. Максимально выгодные условия теперь — для многодетных семей. «Важная новация — это расширение лимитов, что актуально для текущего рынка новостроек, особенно в мегаполисах. При этом сохраняется важная опция — единая льготная ставка 6% на ИЖС. По нашей оценке, рост выдачи ипотеки к прошлому году составит 16%», — уточнили в пресс-службе.

Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость:
«Накапливается отложенный спрос, и его будут реализовывать, потому что решать жилищный вопрос необходимо, а ставки 8–12% все равно меньше, чем рыночные. Примерно два месяца потребуется на адаптацию, и к концу года эти покупатели будут выходить на рынок.

По его прогнозам, аудитория потенциальных клиентов поделится примерно пополам. С одной стороны, это будут семьи с одним-двумя или тремя детьми. По данным эксперта, 50% из тех, кто интересовался ипотекой в ИНКОМе, относятся к этой категории. Оставшиеся 50% только задумывались о покупке.

Тем не менее, это всего лишь прогнозы, и, если верить опытным специалистам, рынок новостроек, а, значит, и ипотек, всегда оживляется в декабре. В это время многие стараются совершить покупку до конца года — растут спрос и цены. «В этом году мы ожидаем подъем, и декабрь по покупательской активности не проиграет августу, — уверен Кочетков. — Многие уже вплотную интересовались приобретением и подбирали варианты. Они выйдут на рынок к концу года».

Иван Сафонов, руководитель направлений «Ипотека» и «Кредиты на образование» Т-Банка: «Да, спрос сохранится: разница с рыночными ставками продолжит поддерживать интерес к программе <…> Изменения, прежде всего, отразятся на рынке новостроек — ожидаем заметного снижения продаж и ипотечных выдач.

Повышение лимитов для семей с несколькими детьми может поддержать продажи, но возможность взять больше денег не делает платеж доступнее. Ставка 6% при взносе от 50% также поможет лишь покупателям с достаточными накоплениями. Поэтому мы не ожидаем, что эти условия полностью компенсируют снижение спроса в основном сегменте».

По мнению Светланы Опрышко, учредителя и директора портала Всеостройке.рф, в сентябре возможен краткосрочный всплеск сделок из-за попыток «запрыгнуть в последний вагон» и оформить ипотеку по прежним правилам до 1 октября, но затем спрос охладится.

И дело не только в ставках, но и в сокращении периода, на который выдается ипотека: это существенно отразится на ежемесячном платеже, а он остается одним из ключевых критериев при выборе или отказе от приобретения жилья.

«Доля семейной ипотеки в общем объеме выдач после октября снизится относительно августовского уровня. Семьи с одним и двумя детьми в столичных регионах, для которых ставки выросли до 10–12%, будут переориентироваться на вторичный рынок, где цены ниже, или вовсе откладывать покупку, тогда как многодетные сохранят интерес к семейной ипотеке, но их доля в общем числе сделок невелика», — считает эксперт.

Аналогичного мнения придерживается и Дмитрий Проскурин, коммерческий директор компании «Метриум»: «В масштабах всей страны обновленные правила, надо признать, приведут к заметному снижению выдач. Дело в том, что почти две трети потенциальных участников программы — это семьи с одним ребенком, и еще 15-20% приходится на родителей с двумя детьми».

Для обеих категорий ежемесячный платеж вырос на 20-40%, что при нынешней стоимости квадратного метра ограничит их возможности по покупке новостроек. Для многодетных семей условия практически не изменились, однако их доля на рынке невелика. «К тому же, типовые компактные квартиры родителям с тремя детьми попросту не подходят, поэтому спрос на первичном рынке неминуемо сбавит обороты», — полагает эксперт.

Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский) подсчитал, что с начала 2026 года около 70% всех кредитов на рынке новостроек России пришлось именно на семейную ипотеку. «Это сейчас, безусловно, главный драйвер спроса на первичное жилье в стране. Теперь условия льготного кредитования становятся значительно более строгими, а получить одобрение на субсидированный заем — сложнее. Несомненно, рынок столкнется со спадом покупательской активности», — прогнозирует он.

Рыночная ипотека все еще остается чрезвычайно дорогой, а перспективы снижения ключевой ставки до комфортных значений —расплывчатыми. Условия выдачи рассрочек еще не ужесточены, однако этот инструмент подходит только клиентам с относительно высоким уровнем доходов, которые способны отдавать займы в сжатые сроки. Поэтому в ближайшие месяцы ожидается резкое охлаждение рынка.

Вероятность того, что в последний момент государство вновь отложит резкое ужесточение условий семейной ипотеки, крайне мала. Но все же власти не могут игнорировать стратегическое значение строительной отрасли для экономики страны. Поэтому, возможно, правительство разработает комплекс мер поддержки застройщиков, который будет действовать вплоть до значительного уменьшения ставки рефинансирования.

Владимир Богданюк, директор по продажам девелоперской компании Новая Эра, считает, что для семей с одним и двумя детьми изменение условий будет наиболее ощутимым. Эксперт указывает, что такие лимиты для покупателя это означают необходимость более внимательно оценивать не только доступную сумму кредита, но и фактическую ежемесячную нагрузку на семейный бюджет.

«Потребности семьи в квартире напрямую связаны с количеством детей. Для семьи с одним ребенком может быть достаточно двухкомнатной квартиры или компактной евродвушки. С появлением второго ребенка меняется запрос на количество спален, мест хранения и общую площадь. Для многодетной семьи вопрос становится еще более очевидным: дополнительная комната перестает быть преимуществом и становится необходимостью. Изменение параметров семейной ипотеки — это не просто корректировка процентных ставок», — говорит он.

Именно поэтому увеличение кредитного лимита до 15 млн ₽ для семей с двумя детьми и до 18 млн ₽ для семей с тремя и более детьми имеет важное значение. Оно позволяет не только снизить стоимость заемного финансирования, но и расширить выбор самого жилья.

«Для столичного рынка это особенно актуально. При лимите 12 млн ₽ выбор семьи в значительной степени ограничивается определенным диапазоном площади и локаций. Лимит в 18 млн ₽ уже позволяет рассматривать более просторные семейные квартиры в новостройках бизнес-класса и выше, в том числе трех- и четырехкомнатные форматы, которые отвечают долгосрочному сценарию проживания», — добавляет Богданюк.

Светлана Опрышко из Всеостройке.рф так прокомментировала новые тарифы по ипотеке: «Ставки на уровне 10–12% в столичных регионах для семей с одним и двумя детьми фактически выводят эту категорию из программы. При таких условиях часть семей может переориентироваться на вторичный рынок, где цены ниже. При этом семьи с одним ребенком составляют более половины всех российских семей, еще около 30% — семьи с двумя детьми. Получается, что около 80% потенциальных участников программы столкнутся с ростом субсидированной ставки уже с 1 октября. Реальную заинтересованность в программе сохранят лишь многодетные, но их доля немногим превышает 10%».

Мы решили подсчитать, во сколько обойдется ипотека для семьи с тремя детьми, которые живут в Москве. Максимальная сумма кредита для них составит 18 млн ₽ при ставке 8%. По программе им придется платить до 172 000 ₽ в месяц. Если брать среднюю стоимость жилья в столице, то этой суммы (18 млн ₽) хватит на студию в неплохом районе относительно недалеко от центра или на «двушку», но сильно попроще и значимо дальше. Даже если принять во внимание, что в семье трое детей, то, скорее всего, придется «добирать» обычной ипотекой или надеяться на то, что есть сбережения на оплату остатка для покупки, допустим, трех- или четырехкомнатной квартиры.

Так что «дешевле рынка» не означает «доступно для семейного бюджета». Для примера: при кредите 6 млн ₽ на одинаковый срок (15 лет) ежемесячный платеж составляет:

•        около 51 000 ₽ при 6%,
•        64 000 ₽ при 10%,
•        72 000 ₽ при 12%.

Это рост на 27–42% только за счет ставки — расчет делали без страховок. Такой платеж становится существенным ограничителем: потребность в жилье остается, но часть семей будет вынуждена отложить покупку или выбрать квартиру дешевле.

Однако и для многодетных ожидаемые изменения не выглядят однозначно выгодными. «Хотя ставка для них снижается, максимальный период действия льготы сокращается вдвое — до 15 лет. Это неизбежно приведет к увеличению ежемесячной нагрузки и усложнит одобрение кредита», — уточняет Иван Сафонов из Т-Банка.

Для наглядности: если сегодня взять квартиру за 10 млн рублей в Москве с первоначальным взносом 30% (3 млн), ставкой 6% и сроком на 30 лет, платеж составит около 41 900 ₽ в месяц. При ставке 4% и сроке 15 лет ежемесячный платеж вырастет до 51 700 ₽. То есть финансовая нагрузка на семейный бюджет становится выше.

«В реальной жизни эти изменения ощутимо увеличат расходы семей. При покупке квартиры за 7,5 млн ₽ ежемесячный платеж для семьи с одним ребенком вырастет примерно на 45%, а для родителей с двумя детьми — на 22%”, — делится своими расчетами Дмитрий Проскурин из компании «Метриум».

На конкретных цифрах разница выглядит весьма наглядно: если раньше семья платила за такое жилье порядка 36 000 ₽ в месяц, то теперь заемщикам с одним ребенком придется отдавать 53 000 ₽, а семье с 2 детьми – около 44 000 ₽.

«В обеих столицах ситуация сложилась жестче. Ставка для семей с одним ребенком поднялась до 12% годовых, хотя лимит власти все же сохранили на отметке 12 млн ₽. В итоге для столичных покупателей с одним ребенком кредитная нагрузка вырастет примерно на 40%, а для семей с двумя детьми платеж прибавит около 30%», — говорит Дмитрий Проскурин.

Ярослав Гутнов из SIS Development считает, что для большинства клиентов семейная ипотека все еще остается выгодной, даже несмотря на ужесточение программы кредитования. Но связано это с высокими ставками по стандартным кредитам.

В то же время, в долгосрочной перспективе, не исключена ситуация, когда клиенты начнут с помощью рефинансирования переходить от первоначальных условий предоставления займа к рыночным параметрам. По мере смягчения денежно-кредитной политики ЦБ ставка по стандартной ипотеке может оказаться ниже 10-12%.

«Средняя ставка по рыночной ипотеке на рынке новостроек сегодня составляет порядка 18,7%. В свою очередь, максимальная ставка по семейной ипотеке с 1 октября достигнет 12%. Но срок действия субсидирования снижается с 30 до 15 лет. Кроме того, льготный заем подойдет только тем, кто выбирает бюджетные варианты жилья, которые укладываются в установленные правительством лимиты», — предполагает Ярослав.

Соответственно, если такая возможность есть, лучше оформлять льготный заем, пусть и на новых условиях. Тем более, это позволяет зафиксировать текущую стоимость недвижимости.

С 1 октября 2026 года семейная ипотека переходит от универсальной поддержки к адресной модели: чем больше детей в семье, тем ниже ставка (от 12% до 2–4%) и выше кредитный лимит (до 18 млн ₽). Для семей с одним ребенком ставка вырастет. В Москве и Петербурге сразу в два раза — с 6% до 12%, соответственно больше станет и ежемесячный платеж — примерно на 40–45%, что ударит по бюджету значительную часть этой аудитории, а это по подсчетам экспертов, около 50–60% всех заемщиков.

Впрочем, несмотря на ужесточение, семейная ипотека все еще остается выгоднее рыночной (18,7% в среднем по новостройкам), особенно для тех, кто планирует покупку в ближайшие 1–2 года. Однако сокращение срока льготного периода с 30 до 15 лет для многодетных и рост ставок для остальных категорий увеличивают ежемесячную нагрузку на 27–45%, что делает программу менее доступной для среднего бюджета.

Скорее всего, застройщикам и банкам придется адаптироваться к новым реалиям: расширять предложения на вторичном рынке, развивать рассрочки и искать новые меры поддержки. Для заемщиков же ключевой совет — внимательнее сравнивать условия,считать реальный платеж с учетом страховок и максимально честно оценивать долгосрочную нагрузку на бюджет.

А если хотите больше разбираться в кредитах и займах, то Школа Московской биржи подготовила для вас уникальный курс «Кредитная история и кредитный рейтинг». Из него можно узнать, как формируются кредитный рейтинг и кредитная история, легально улучшить свой кредитный рейтинг и научиться планировать бюджет с учетом текущих и будущих платежей по кредитам, чтобы избежать финансовых дыр. Пока курс доступен бесплатно для всех желающих улучшить свое финансовое положение.