Для начала давайте обсудим, зачем же банк требует первоначальный взнос (ПВ) по ипотеке. Это не просто прихоть кредитно-финансовых организаций, а общепринятая практика, обусловленная следующими факторами:

1. Доля невозвратов кредитов среди ипотечников с первым взносом ниже, чем среди тех, кто оформил ипотеку без него. Объясняется это просто – те, кто сумел накопить на первоначальную сумму, обычно ответственнее. А значит с большей вероятностью отдадут кредит вовремя.
2. Требование первого взноса – рекомендация государства в лице Центрального Банка России. Такой же политики придерживается и ДОМ.РФ (АИЖК) – правительственный агент по поддержке развития жилищного сектора. Мотивы государства просты: если отменить первоначальный взнос по ипотеке, повысятся риски возникновения «ипотечного пузыря». А это явление стало первопричиной экономического кризиса в США в 2008 году.

Конечно, найти такие программы реально. Но стоит понимать, что для банка такой шаг – повышенный риск, который нужно компенсировать. К примеру, повышая % ставку кредитования.

Речь идёт не об отказе от покупки квартиры. А о том, чтобы взять ипотеку сразу, не имея на руках нужной суммы. Даже у этого варианта несколько решений. И чтобы показать достоинства и недостатки каждого, будем примерять их на реальную ситуацию.

Николай собирается приобрести готовую однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге. Средняя стоимость такой недвижимости 2 500 000 руб. Он выяснил, что для оформления ипотеки в Альфа-Банке, куда он обратился за консультацией (это его зарплатный банк), нужен первоначальный взнос 15%.

Теперь перейдём к финансовой ситуации. Николай работает по найму и получает фиксированный оклад 60 000 руб., жилья в собственности нет. Тратить на ипотеку он готов 1/3 зарплаты – 20 000 руб. в месяц. У Николая большой стаж работы, востребованная профессия и хорошая кредитная история, поэтому он рассчитывает на минимальную ставку ипотечного кредитования в Альфа-Банке 9,29%. Закрыть ипотеку ему под силу за 19 лет.

Ежемесячный платёж составит 19 877 руб., переплата – 2 406 842 руб.

Давайте вместе оценим ситуацию и поможем Николаю определиться с тем, как же лучше поступить.

Поискать ипотечную программу без ПВ. О недостатках такого решения уже говорилось. Ставки кредитования по таким продуктам выше. К примеру, в ФинансБизнесБанке без первого взноса готовы выдать ипотечный кредит под 14%.

Давайте рассчитаем, насколько это выгодно. Максимальный срок кредитования по этой программе – 25 лет. Даже оформив ипотеку на четверть века, Николаю придётся выплачивать по 30 094 руб. ежемесячно. Эта сумма никак не вписывается в первоначальный бюджет. Переплата по процентам взмывает до 6 528 208 руб.

Программы ипотечного кредитования без первого взноса есть и в других банках:

• Промсвязьбанке;
• Банке Зенит;
• Транскапиталбанке;
• Банке Возрождение.

Ещё одна важная деталь – требование страхования жизни и трудоспособности заёмщика, а также риска утраты жилья. В случае отказа от оформления страховки ставка может существенно увеличиться.

Взять кредит на первоначальный взнос. Это рискованный шаг, так как нужно иметь высокую платёжеспособность, чтобы отвечать по двум кредитным обязательствам. Кроме того, будет сложнее получить ипотеку с уже оформленными другими займами.

Варианта здесь два: потребительский кредит или кредит под залог имеющейся недвижимости. Последний вариант удобен для переезжающих из другого города. Такая программа есть в банке ДельтаКредит. Но по условиям задачи у Николая нет в собственности недвижимости и других активов. Поэтому будем ориентироваться на обычный потребительский кредит без обеспечения. По данным ЦБ, средняя ставка по таким продуктам на начало 2018 года 14,5%.

Перейдём к расчётам:

1. Потребительский кредит на сумму 375 000 руб.:

• Ставка: 14,5%.
• Срок: 5 лет.
• Ежемесячный взнос: 8 823 руб.
• Переплата: 154 386 руб.

2. Ипотека:

• Ставка: 9,29%.
• Срок: 19 лет.
• Платёж: 19 877 руб.
• Переплата: 2 406 842 руб.

Итог: 154 386 + 2 406 842 = 2 561 228 руб. Кроме того, при таком раскладе Николай опять не вписывается в бюджет, поскольку первые 5 лет ему придётся отдавать почти на 9 000 руб. больше.

Увеличивать срок ипотеки невыгодно – платёж изменится незначительно, а общая переплата вырастет ого-го. Например, если взять срок 30 лет, то в месяц нужно платить 17 543 руб., а переплата составит 4 190 654 руб.

Использование субсидий. В России функционируют несколько программ для приобретения жилья с использованием государственных субсидий и льгот. Они действуют для следующих категорий граждан:

• Молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий;
• Семьи, где родился второй и последующий ребёнок (материнский капитал);
• Военнослужащие российской армии и флота.

К примеру, в Банке «Санкт-Петербург» по ипотечной программе «Квартира» в качестве первого взноса согласны учесть материнский капитал или безвозмездную субсидию. Но так обстоят дела не в каждой кредитно-финансовой организации.

Требования к минимальной сумме первоначального взноса у каждого банка разные. Зависит это и от клиента. Заёмщика ИП, оформляющего ипотеку по двум документам, порой просят внести сразу 50% стоимости недвижимости. А для клиентов, работающих по найму, это может быть 10%. Напомним, что в нашем случае требуется 15% от стоимости квартиры – 375 000 руб.

Инструментов для выгодного вложения финансов предостаточно. Но не все подойдут в этой ситуации.

К ним относятся банковские депозиты. Также можно использовать облигации и индивидуальные инвестиционные счета с консервативной стратегией.

Не стоит держать деньги под матрасом – так инфляция «съест» часть средств. Выгоднее инвестировать накопления. При грамотном подходе это ускорит путь к нужной сумме. Но не забывайте о рисках, которые связаны с инвестированием.

Давайте рассчитаем разницу между накоплением средств «под матрасом» и банковским вкладом – самым простым и доступным инструментом для инвестиций. Подобрать депозит с возможностью пополнения и с капитализацией в Санкт-Петербурге можно с доходностью около 6% годовых. Стартовую сумму и ежемесячный взнос примем 20 000 руб.

Существуют специальные банковские продукты для накопления средств на первоначальный взнос по ипотеке. Например, вклад «Ипотечный» Всероссийского Банка Развития Регионов. Депозит разрешено пополнять, а досрочное закрытие производится без потери накопленных %. Доходность по вкладу – 6% годовых.

Подведём итоги:

1. Ипотека с ПВ гораздо выгоднее собрата с нулевым взносом.
2. Брать кредит на первый взнос имеет смысл, только если позволяет уровень дохода, и въехать в новую квартиру хочется «вот прям сейчас».
3. Если вы подходите под условия государственных программ, этим нужно обязательно пользоваться.
4. Для накопления суммы на ПВ лучше использовать консервативные финансовые инструменты.