Это программа перекредитования — замена действующей ипотеки на новую с более выгодными условиями. Старый кредит закрывают, заемщик начинает выплачивать другой — с более низкой процентной ставкой, измененными сроком или валютой. Часто в результате снижается и ежемесячный платеж.

Недвижимость остается та же, но документы на рефинансирование ипотеки обычно собирают заново. Новый кредит полностью погашает текущий долг заемщика.

Перекредитование возможно не только в своем банке, но и в любом другом, если там есть программа рефинансирования. В этом случае переоформляют и закладную на жилье.

В некоторых банках сумма займа при рефинансировании может превышать старый долг. Заемщик получает разницу на счет и распоряжается средствами по своему усмотрению — например, закрывает другие кредиты или оплачивает ремонт.

Решение о перекредитовании нужно принимать с учетом финансовых целей и на основе расчетов.

⭐️ Когда рефинансировать ипотеку выгодно:

• Ниже процентная ставка — минимум на 1,5–2% годовых, иначе разницу съедят сопутствующие затраты.
• Увеличен срок кредита — общая переплата возрастет, но ежемесячный платеж будет меньше.
• Изменена валюта. Например, с иностранной на рубли, чтобы не зависеть от курсовых колебаний.
• Новый заём закроет все текущие задолженности. Например, если, помимо ипотеки, есть потребительские кредиты.

⭐️ Рефинансирование обычно теряет смысл, если прошла большая часть срока кредита или погашено больше половины основного долга.

Также невыгодно оформлять новый кредит, когда дополнительные расходы превышают экономию по процентам. Нужно посчитать, во сколько обойдется новая страховка и отчет по оценке недвижимости. Узнать, какой будет комиссия за перевод денег в погашение кредита. И учесть госпошлину за регистрацию новой ипотеки в Росреестре.

Перед рефинансированием ипотеки банк оценивает:

• Заемщика — его платежеспособность и кредитную историю.
• Объект недвижимости — жилье должно быть ликвидным, не аварийным, без незаконных перепланировок и соответствовать залоговым требованиям.
• Параметры действующего кредита — многие банки не рассматривают заявки на рефинансирование, если заём оформлен меньше шести месяцев назад.

Точный перечень условий в 2025 году зависит от банка и конкретной программы рефинансирования. Иногда могут быть дополнительные требования — например, к гражданству заемщика, его постоянной регистрации или трудовому стажу.

Перекредитование жилья во многом похоже на оформление новой ипотеки — процедура состоит из нескольких этапов и занимает в среднем от двух недель до пары месяцев. В это время нужно платить действующую ипотеку и не допускать просрочек.

1. Получить одобрение кредита. Сначала стоит подобрать подходящую программу рефинансирования — например, на маркетплейсе Финуслуги. И подать заявку на кредит в отделении банка или онлайн. Ее рассматривают от пары минут до двух недель, а положительное решение действует от месяца до трех.
   
   Можно сделать несколько заявок в разные банки, чтобы сравнить условия и выбрать самые выгодные. От неподходящих предложений лучше отказаться еще до оформления нового кредита.
2. Подать документы. Точный список выдаст банк. Чаще всего запрашивают паспорт, СНИЛС, справку о доходах заемщика, действующий кредитный договор, справку об остатке долга и отсутствии просрочек. А также выписку из ЕГРН, договор купли-продажи жилья и новый отчет об оценке недвижимости. Если по ипотеке несколько заемщиков, от каждого нужны паспорт, СНИЛС и подтверждение дохода.
3. Заключить договор. Банк в течение одного–трех дней проверит документы и назначит день сделки. Когда договор подписан, кредитная организация переводит средства на погашение текущего долга и его закрывает.
4. Переоформить закладную в Росреестре, если поменялся банк. Процедура занимает от нескольких дней до трех месяцев.
5. Оформить страховку. Залоговую недвижимость нужно застраховать в компании, которую одобрит банк. Иногда дополнительно страхуют жизнь и здоровье заемщика.

Возможные причины отказа в перекредитовании:

• Заемщик нарушал условия текущего договора — задерживал платежи, несвоевременно оформлял страховки или не предоставлял документы в банк.
• Клиент, созаемщики или поручители не соответствуют требованиям банка — по возрасту, доходу, долговой нагрузке.
• Кандидат не может предоставить весь пакет документов или отказывается делать страховку.
• Рыночная стоимость жилья существенно снизилась.
• Объект недвижимости находится в местности, в которой банк не выдает ипотечные кредиты.
• Жилье не соответствует требованиям к залоговому имуществу. Например, в квартире провели незаконную перепланировку.
• Ипотеку уже один раз рефинансировали.

Иногда банки отказываются рефинансировать ипотечный кредит, который частично погашали материнским капиталом, потому что риски залога с детскими долями выше.

Еще одним поводом для отказа может стать развод созаемщиков без официального раздела имущества. Пока права на залоговое жилье юридически не урегулированы, неясно, кто отвечает за долг и имеет право на недвижимость.

Также банк может отказать в рефинансировании ипотеки без объяснения причин. Это связано с внутренними регламентами кредитной организации.

Рефинансирование ипотеки — способ оптимизировать кредит и снизить долговую нагрузку. Прежде чем начать процедуру, стоит убедиться, что это будет выгодно. Например, новая ставка будет ниже минимум на 1,5–2% годовых или больше половины основного долга еще не погашено. И предстоящая экономия по платежам покроет все расходы — оценку недвижимости, страховку, комиссии и госпошлины.