Ипотека на реновацию в Москве: как купить более просторную квартиру

Программа реновации была запущена в Москве в 2017 году и рассчитана до 2032-го. Ее цель — заменить устаревший жилой фонд современными домами и улучшить условия проживания горожан.

В рамках программы старые дома сносят, а их жители бесплатно получают равнозначные квартиры в новых домах. Как правило, переселение происходит в том же районе, где человек жил ранее, но бывают и варианты. Все консультации и сопровождение в рамках программы проходят через Московский фонд реновации жилой застройки и городские органы власти. Это бесплатно для участников.

Ипотека на реновацию доступна двум категориям покупателей.

Во-первых, самим участникам программы реновации. При переселении они могут:

• Улучшить жилищные условия за доплату.
• Купить еще одну квартиру в течение двух лет со дня регистрации права собственности на предоставленную равнозначную квартиру.

Во-вторых, любым желающим приобрести квартиру, которая находится в собственности Фонда реновации.

Такие квартиры продают в том числе через электронные аукционы на площадке «Росэлторг». В этом случае покупатель не обязан быть участником программы реновации — сделка проходит по стандартной схеме купли-продажи с привлечением ипотеки.

С точки зрения банка, ипотека на реновацию не является отдельным видом кредита. Она оформляется в рамках стандартных программ на готовое жилье с учетом особенностей сделки с Фондом реновации.

Например, ипотека может оформляться по программе Сбербанка «Приобретение готового жилья» с индивидуальной схемой кредитования для объектов, которые продает Московский фонд реновации жилой застройки.

Кроме рыночной ипотеки, при соблюдении условий можно использовать и льготные программы — семейную ипотеку или ипотеку для ИТ-специалистов.

Процесс оформления состоит из нескольких этапов и выглядит так.

Выбор квартиры

Участники программы реновации выбирают квартиру из перечня домов, доступных для переселения или улучшения условий, — информация размещается на карте реновации и ресурсах Фонда.

Покупатели, не участвующие в программе, выбирают квартиру, выставленную Фондом реновации на продажу, в том числе через электронные аукционы.

Подача заявки и одобрение кредита

Заявку на ипотеку можно подать в офисе банка. На этом этапе заемщик получает консультацию по условиям, возможным программам и перечню документов. Как правило, решение по заявке принимается в течение одного рабочего дня.

Подписание документов

После одобрения кредита:

• Подписывается ипотечный договор в банке.
• Затем в офисе Фонда реновации заключается договор обмена (мены) или купли-продажи.
• Копия кредитного договора передается в Фонд для регистрации сделки.

Перечень документов зависит от конкретной ситуации, но чаще всего нужны:

• Документ о праве собственности на квартиру в доме под снос или выписка из ЕГРН.
• Договор социального найма — если жилье не в собственности.
• Отчет об оценке объекта.
• Документы, подтверждающие доход и занятость заемщика.
• Подтверждение первоначального взноса.

Из необычного здесь то, что стоимость передаваемой квартиры может быть зачтена в качестве первоначального взноса. Дополнительно можно использовать собственные накопления.

При покупке квартиры по программе реновации действуют дополнительные требования:

• Сделка оформляется по договору мены или купли-продажи с Фондом реновации.
• При использовании льготных программ квартира должна находиться в доме, введенном в эксплуатацию.
• Фонд реновации должен быть собственником жилого помещения на момент сделки.

Процентная ставка зависит от выбранной программы:

• От 17% годовых — по ипотеке на вторичное жилье по рыночным условиям.
• От 6% — по семейной ипотеке.
• От 5% — по ипотеке для ИТ-специалистов.

Банк может применять надбавки. Например, при небольшом первоначальном взносе, отказе от страхования жизни или отсутствии зарплатного проекта. Поэтому все условия и цифры лучше бы знать и согласовывать до того, как ипотека будет получена.

Материнский капитал нельзя использовать как первоначальный взнос, но его можно направить на досрочное погашение после оформления права собственности.

Субсидия 450 000 ₽ для многодетных семей при ипотеке на реновацию не применяется.

Расчеты по сделке проводятся только через аккредитив, электронная регистрация не используется.

Налоговые вычеты по ипотеке и процентам доступны на общих основаниях.

Ставки по ипотеке на реновацию равны рыночным или льготным программам банка. Но ключевая выгода заключается не в процентах, а в механике сделки.

Старая квартира засчитывается в счет стоимости новой, а кредит оформляется только на сумму доплаты. В результате заемщик берет в долг не полную стоимость жилья, а лишь разницу между старой и новой квартирой. Это позволяет:

• Снизить сумму кредита.
• Удержать ежемесячный платеж на комфортном уровне.
• Улучшить жилищные условия без резкого роста долговой нагрузки.

По сути, ипотека на реновацию — это аккуратный способ обмена жилья с доплатой, оформленной в кредит. Он подойдет тем, кто хочет остаться в своем районе и получить более просторную квартиру.