Допустим, у нас есть ипотечный кредит, который мы успели оформить под 9,4%.

Общая сумма кредита — 10 млн ₽.
Первоначальный взнос — 2 млн ₽.
Срок — 20 лет.
Ежемесячный платеж — 74 049 ₽.

Если мы не будем досрочно гасить ипотеку, сумма переплаты по кредиту за весь срок составит 9 771 727 ₽.

Вариантов досрочного погашения два:

• С уменьшением суммы ежемесячных платежей.
• С уменьшением срока кредита.

Если мы внесем 100 000 ₽ в счет уменьшения ежемесячных платежей, переплата по ипотечному кредиту составит 9 649 580 ₽. Ежемесячный платеж сократится до 73 065 ₽, а сумма переплаты уменьшится на 122 147 ₽.

Если мы используем 100 000 ₽, чтобы уменьшить срок ипотеки, он сократится на восемь месяцев. В этом случае переплата будет равна 9 279 336 ₽. Так с помощью 100 000 ₽ мы сократим сумму кредита на 492 391 ₽, то есть почти на полмиллиона.

Теперь посмотрим, какую выгоду мы можем получить, если не будем досрочно гасить ипотечный кредит, а положим те же 100 000 ₽ на вклад.

После повышения ключевой ставки до 19% ставки по вкладам выросли. В октябре 2024 года вклад можно открыть под 20-25% годовых в зависимости от банка и условий.

Предположим, что мы внесли 100 000 ₽ на вклад сроком на один год со ставкой 20% годовых. В конце срока вклада сумма вырастет до 120 000 ₽. Чистая выгода — 20 000 ₽. Неплохо, но сокращение переплаты на полмиллиона пока звучит более впечатляюще.

Но что, если мы через год снова разместим на вкладе уже изначальную сумму + проценты, то есть 120 000 ₽? Попробуем помечтать и представить себе, что на весь срок ипотеки — 20 лет — ставки по вкладам останутся на уровне 20%. Сколько бы мы смогли получить, вкладывая каждый год первоначальную сумму и доход от процентов?

За 20 лет 100 000 ₽, вложенные под 20% годовых, превратятся в 3 833 759,99 ₽. Выгода вклада по сравнению с сокращением ипотечного платежа уже более очевидна. Но ключевая ставка вряд ли будет такой высокой в течение стольких лет. Как только ключевая ставка начнет снижаться, вместе с ней снизится и доходность депозитов.

Зато уже сейчас можно гарантированно зафиксировать ставки по вкладам на несколько лет. И дальше действовать в зависимости от экономической ситуации. Если ключевая ставка будет оставаться высокой, разумнее будет продолжать размещать деньги на депозитах. Если низкой — можно задуматься о досрочном погашении ипотечного кредита с учетом тех средств, которые мы заработали на вкладах.

Посмотрим, как доход от вкладов на один, два и три года поможет сократить переплату по ипотеке.

Если открыть вклад на один год и затем досрочно погасить часть ипотечного кредита: сумма вклада + проценты будет равно 120 000 ₽. Срок кредита сократится на девять месяцев. Переплата по кредиту составит 9 225 287 ₽. Выгода от сокращения срока — 546 440 ₽.

Если открыть вклад на два года:

Сумма вклада и проценты — 144 000 ₽. Срок кредита сократится на 10 месяцев. Переплата по кредиту составит 9 175 238 ₽. Выгода от сокращения срока — 596 489 ₽.

Если открыть вклад на три года:

Сумма вклада и проценты — 172 800 ₽. Срок кредита сократится  на 11 месяцев.

Переплата составит 9 129 989 ₽. Выгода от сокращения срока — 641 738 ₽.

Соберем в таблицу все варианты досрочного погашения ипотеки для наглядности.

Если вам повезло оформить ипотеку до повышения ставок по кредитам и вы задумываетесь о том, чтобы погасить ее досрочно, не рекомендуем спешить. Размещение денег на вкладах или комбинированный подход, сочетающий вклад и досрочное погашение, принесут большую выгоду.