Дарением называют безвозмездную передачу другому человеку какого-либо имущества или прав на него. Эта процедура регулируется главой 32 части 2 Гражданского кодекса РФ. 

Можно дарить что угодно: вещи, деньги, транспортные средства, предметы искусства, драгоценности, акции и другие виды активов, недвижимость и т. д. При этом должны соблюдаться несколько условий. Вот основные:

• Даритель совершеннолетний, находится в здравом уме, владеет имуществом законно и распоряжается им добровольно.
• Даримое не заложено и не находится под арестом.
• Одаряемый согласен принять подарок.

Подаренная недвижимость (квартира, дом, дачный участок и т. п.), транспортное средство, акции, доли или паи всегда приравниваются к доходу и облагаются налогом. 

Это зависит от нескольких факторов, подробно они описаны в статье 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации. Мы остановимся на самом главном — отношениях между дарителем и одаряемым.

Дарение между родственниками

К близким родственникам закон относит супругов, родителей и детей, усыновителей и усыновленных, дедушек, бабушек, внуков, полнородных, неполнородных и сводных братьев и сестер.

Если эти родственники дарят недвижимое имущество резиденту РФ (человек находится в России больше 183 дней за последние 12 месяцев) и он может доказать родство, то налоги платить не нужно. Это положение не содержит исключений, под него попадает недвижимость любой стоимости. Количество подарков тоже неограничено. Важно, чтобы одаряемому было не меньше 14 лет и он был дееспособным.

Если квартиру в дар получает нерезидент, ему придется заплатить налог в размере 30% от кадастровой стоимости — ее указывают в договоре дарения. Эта обязанность не зависит от степени родства одаряемого с дарителем.

Дарение неродственному лицу

Если недвижимость передается не близкому родственнику — резиденту или невозможно доказать родственные связи, она облагается налогом по ставке 13% от кадастровой стоимости. Под это положение попадают и все остальные категории родственников: дяди, тети, двоюродные братья и сестры, прабабушки и прадедушки и т. д.

Исключение составляют случаи, когда в результате судебного решения близкими родственниками признаны другие лица. Чтобы это произошло, они должны быть связаны с одаряемым взаимными правами и обязанностями, которые основаны на браке, родстве или усыновлении. Например, близкими родственниками могут быть признаны теща и зять.

Чтобы заплатить налог на подаренную недвижимость, необходимы следующие документы:

• Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ.
• Копия дарственной (договора дарения).
• Документы, подтверждающие кадастровую стоимость объекта: кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН.
• Копии паспортов дарителя и одаряемого.

Декларацию подают на следующий год после получения подарка. В 2025 году крайний срок подачи был 30 апреля, налог нужно уплатить не позднее 15 июля. Нарушение сроков чревато штрафными санкциями и пени.

Подаренную недвижимость можно продать в любой момент, при этом придется заплатить НДФЛ. Если доход меньше 2,4 млн ₽, налог составит 13%, если больше — 15%. Налогооблагаемую базу (сумму, с которой нужно заплатить НДФЛ) можно уменьшить одним из трех способов:

• Вычесть из суммы сделки 1 млн ₽ — один раз в год независимо от количества проданных объектов.
• Вычесть расходы дарителя, которые он понес при покупке этой недвижимости для себя и которые может подтвердить документами.
• Вычесть из налогооблагаемой базы сумму НДФЛ, уплаченную при получении квартиры в дар.

Пример. Борис купил квартиру за 3,5 млн ₽, через семь лет подарил ее внуку Антону. Через полтора года внук ее продал за 5 млн ₽. Трехлетний срок владения еще не истек, поэтому Антону придется заплатить налог. Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, он выбрал второй способ: 5 000 000 – 3 500 000 = 1 500 000 ₽. В результате сумма налога составила: 1 500 000 * 13% = 195 000 ₽.

Подоходный налог не нужно платить в следующих случаях:

• Недвижимость была получена в дар от близкого родственника и одаряемый владел ею не менее трех лет.
• Жилье было единственным и находилось в собственности в течение того же времени.
• Подарок получен не от близкого родственника и срок владения составил более пяти лет.
• У продавца двое и больше детей и сделка отвечает условиям льготного налогообложения.
• Недвижимость продана меньше чем за 1 млн ₽.
• После применения налоговых вычетов и учета подтвержденных затрат налогооблагаемая база снизилась до нуля.

Пример. Если бы Антон не поторопился и подождал еще полтора года, ему не пришлось бы платить налог — и он бы сэкономил 195 000 ₽.

Договор дарения недвижимости составляется в письменном виде. Строго установленной формы нет, поэтому, чтобы не упустить ничего важного, составление документа лучше поручить юристу.

В договор дарения должны быть включены следующие пункты:

• Намерение дарителя безвозмездно передать недвижимость, а одаряемого — принять ее. В договоре не должно быть никаких условий о встречном подарке или оплате.
• Информация о недвижимости: адрес, кадастровые номер и стоимость, характеристики, документ о праве собственности дарителя.
• Срок, в течение которого одаряемому передадут недвижимость. Он отсчитывается со дня подписания договора дарения.
• Паспортные данные сторон, адреса регистрации, контактная информация.

Также в договоре могут быть указаны особые условия. Например, запрет на продажу квартиры в течение нескольких лет или возврат ее дарителю в случае внезапной смерти одаряемого.

Договор дарения составляется в трех экземплярах — по одному для каждой стороны и один для Росреестра.

С 2025 года договоры дарения недвижимого имущества между физическими лицами нужно обязательно заверять у нотариуса. Это требование регулируется Федеральным законом от 13.12.2024 №459-ФЗ. Услуга платная, ее стоимость складывается из таких составляющих: 

• Федеральный тариф-,5), — 0,5% от суммы договора, но не меньше 300 и не больше 20 000 ₽.
• Региональный тариф — его размер можно узнать на сайте региональной нотариальной палаты.
• Госпошлина за регистрацию перехода права собственности.

Чтобы заверить договор дарения у нотариуса, необходимо предоставить документы:

• Паспорта дарителя и одаряемого.
• Если одной из сторон договора выступает несовершеннолетний гражданин или сделка затрагивает его интересы, нужно согласие законного представителя или органов опеки.
• Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на недвижимость, если оно возникло до 2016 года.
• Если недвижимость была приобретена в браке, согласие второго супруга (нотариальное заверение оформляется здесь же).
• Технический паспорт на квартиру, экспликация и поэтажный план дома, кадастровый паспорт на земельный участок.
• Если квартира находится в ипотеке, то согласие банка.

Нотариус также может потребовать выписку из лицевого счета об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

После подписания и нотариального удостоверения договор регистрируют в Росреестре. После этого права на недвижимость переходят от дарителя к одариваемому. 

Если вам подарили недвижимость и даритель — не близкий родственник, то по закону вы обязаны заплатить НДФЛ. Его размер составляет 13% от кадастровой стоимости подарка. Декларацию нужно подать до 30 апреля следующего года, а заплатить налог — до 15 июня.