Рассрочка — это соглашение с застройщиком, по которому покупатель вносит первоначальный взнос (обычно 20–70%) и выплачивает оставшуюся сумму частями. В отличие от ипотеки, где деньги предоставляет банк, рассрочку дает напрямую застройщик.

Рассрочку чаще предлагают на этапе строительства. Это может быть выгодно для тех, кто готов ждать сдачи дома. Однако чем ближе к сдаче дома, тем меньше срок выплат и выше требования к платежеспособности покупателя.

Если покупать жилье в рассрочку, то стоит помнить, что даже если дом сдали, собственником вы станете только после всех выплат за квартиру.

• Цена. В рассрочке стоимость жилья может быть выше на 10–15%, а ипотека предполагает проценты банку.
• Документы. Ипотека требует тщательной проверки платежеспособности заемщика. Рассрочка оформляется проще, так как это происходит без участия банка, а залогом служит недвижимость, которую продает застройщик.
• Право собственности. При ипотеке квартира сразу переходит в собственность покупателя (но под залог банка), а в рассрочке – только после полной выплаты.
• Гибкость условий. Рассрочка чаще предлагается на этапе строительства, а ипотеку можно оформить в любое время.
• Дополнительные затраты. При рассрочке могут взиматься дополнительные комиссии, если застройщик предлагает услугу продления срока выплаты.

В 2025 году Банк России зафиксировал рост продаж жилья в рассрочку и теперь считает, что практику нужно активнее регулировать. Особо ЦБ отмечает три видимых риска:

• Скрытый рост долговой нагрузки. Информация о рассрочке пока не передается в бюро кредитных историй (БКИ). Это может вести к неправильной оценке долговой нагрузки человека и невозможности для него погасить свои долги.
• Непрозрачность условий продажи недвижимости при рассрочке.
• Низкая наполняемость эскроу-счетов и кредитные риски для застройщика.

Центральный банк России намерен уделить больше внимания регулированию рассрочки в сфере недвижимости, вести детальный учет долговой нагрузки человека и ограничить связанные с этим риски. ЦБ хочет сделать понятнее и прозрачнее условия рассрочки для покупателя, особенно уделяя внимание скрытым переплатам и комиссиям.

Не только Банк России считает рассрочку рискованной в том популярном виде, в котором она есть сейчас. Некоторые из девелоперов также замечают рост риска из-за быстрого продвижения рассрочки на недвижимость. Ведущие компании-застройщики говорят, что доля рассрочки в продажах квартир составляет 44–60%. Они считают, что на рынке надувается «пузырь» — складывается ситуация, когда рассрочек будет выдано слишком много и риски невозврата этих денег станут критическими.

Основной смысл финансовой модели рассрочки — большой первоначальный взнос и быстрая схема выплат. Чем дальше, тем более гибкими в плане условий становятся застройщики — но их предложения тоже становятся дороже.

Самые популярные модели рассрочек у застройщиков выглядят так:

1. Модель 10–10–80. Первоначальный взнос — 10%, через несколько месяцев еще один платеж в размере 10%, а оставшиеся 80% при сдаче дома.
2. Модель рассрочки на 36 или 40 месяцев. Первоначального взноса, как правило, нет, а сумма разбивается на равные ежемесячные платежи.
3. Модель «взнос + фиксированные выплаты ежемесячно». Такую рассрочку предлагают на сроки менее 50 месяцев.
4. Модель «рассрочка на 18 месяцев», а затем заемщику придется оформить кредит на остаток суммы. Это уже не рассрочка в чистом виде, потому что во второй части процесса к сделке подключается банк.

Варианты приведены для иллюстрации: у каждого застройщика модель может немного отличаться. Но имейте в виду, что длительность рассрочки обычно невелика.

Чтобы уменьшить собственные риски при рассрочке, надо изучить всю информацию, что дает девелопер, и собрать дополнительные сведения:

1. Проверить застройщика. Надежные компании дают прозрачные условия и работают без скрытых платежей. Можно просмотреть рейтинги застройщиков, которые обновляются каждый год.
2. Оценить свою платежеспособность. Надо точно знать, сможет ли человек выплатить всю сумму вовремя.
3. Изучить договор. Проверить размеры штрафов и списки вероятных нарушений, условия досрочного погашения, возможность перехода на ипотеку.
4. Сравнить альтернативы. Порой ипотека с низкой ставкой оказывается выгоднее, а иногда даже платная рассрочка выходит дешевле ипотечного кредита.
5. Выяснить возможность продления рассрочки. Некоторые застройщики предлагают гибкие программы, позволяя увеличить срок выплат.
6. Понять, какие дополнительные услуги включены. Часто застройщики включают сервисные сборы или повышенную стоимость при увеличении срока рассрочки. Все это сделает выплаты объемнее, чем можно было предполагать изначально.

Рассрочка удобна тем, кто уверен в своих доходах и знает, что точно сможет расплатиться в короткие сроки. Тем, кто предпочитает не торопиться и хочет вносить платежи равномерно на протяжении нескольких лет (или десятков лет), стоит обратиться к рынку ипотеки.