Какие права собственности на недвижимость существуют в России и за что вас могут их лишить

Могут ли прописанные жильцы претендовать на долю в собственности, какие права есть у владельца квартиры, а какие — у арендатора? Разбираемся в тонкостях жилищного права вместе с юристами.

Гражданский кодекс России (ст.209) выделяет всего три типа прав на недвижимость: право владения, пользования и распоряжения.

  • Право владения позволяет физически обладать недвижимостью — например, квартирой или земельным участком;
  • Право пользования разрешает использовать его по своему усмотрению — например, выращивать в саду урожай;
  • Право распоряжения означает, что вы можете юридически решать судьбу недвижимости: продавать, дарить или сдавать в аренду.

По умолчанию всеми тремя видами прав обладает собственник недвижимости, однако по тем или иным причинам он может быть ограничен в них — например, если решил сдать квартиру в аренду. В этом случае зачастую у него остается только право распоряжения квартирой (продажи, обмена, дарения и прочее), а права владения и пользования переходят к нанимателю квартиры на срок действия договора, пояснила руководитель юридического отдела ООО «Скилфэктори» Анна Зубова.

Какие права на недвижимость есть у арендаторов

Все права арендатора недвижимости должны быть прописаны в договоре аренды. По словам Анны Зубовой, согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, собственник может передать помещение с двумя разными объемами прав:

  • Только во временное пользование;
  • Во временное пользование и владение.

В большинстве случаев у арендатора появляется и право пользования, и владения, но бывают ситуации, когда право владения остается у собственника, а право пользования переходит к нанимателю.

Рассмотрим пример:

Собственник коворкинга обладает правом распоряжения и владения помещением, в том числе выбирает его дизайн, ремонтирует, определяет график работы и правила посещения. В то же время за оговоренную плату он разрешает клиентам временно пользоваться отдельными рабочими местами, переговорными коворкинга, другими его частями и ресурсами. Таким образом, у посетителей коворкинга есть лишь право пользования.

Типичный пример, когда нанимателям по договору аренды переходят сразу права владения и пользования помещением — съем квартиры или коттеджа. В этом случае жильцы физически обладают помещением: могут в нем жить, принимать гостей, работать и переставлять вещи по своему усмотрению, если иное не прописано в договоре аренды.

Снимая жилье, вы даже имеете право с согласия собственника сдать помещение в субаренду или перенаем, а также предоставить свои арендные права в залог. Но в любом случае за собственником помещения остается право устанавливать пределы пользования. «Например, он может ограничить права пользования, установить целевое использование помещения, запреты или ограничения на пользование (нельзя курить в помещении или держать домашних животных) и права владения (устанавливается срок владения)», — уточнила адвокат адвокатского бюро «Соколов, Трусов и партнеры» Оксана Петровская.

Какие права на недвижимость дает «прописка»

Под так называемой «пропиской» сегодня понимается постоянная или временная регистрация в квартире или загородном доме, она также называется регистрацией по месту проживания (постоянная) или пребывания (временная).

Постоянная регистрация предоставляется бессрочно и лишить ее вас может только суд. Временная же выдается на определенный срок — например, на месяц, год и более, и после истечения срока автоматически аннулируется. Кроме того, владелец недвижимости имеет право ее прервать в любое время.

Страхи некоторых людей прописывать в своей квартире посторонних лиц из-за того, что они смогут потом отсудить недвижимость, беспочвенны, так как регистрация не наделяет «прописанного» каким-либо правом на нее, а лишь подтверждает факт проживания в помещении.

«Как правило, получение регистрации (как временной, так и постоянной) является именно следствием проживания в квартире или владения ею. Но сама по себе регистрация не наделяет лица имущественными правами на жилище. Так, право собственности подтверждается не отметкой в штампе, а договором купли-продажи, например. Право жить в квартире также может устанавливать договор аренды, например. В общем и целом регистрация, скорее, не устанавливает право пользования помещением, а подтверждает сам факт этого», — пояснила доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.

Как временная, так и постоянная регистрация дают человеку следующие права:

  • Зарегистрировать в помещении своих несовершеннолетних детей без согласия собственника и других проживающих (пункт 12 и 18 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 № 713);
  • Получать социальные пособия и выплаты, прикрепляться к поликлинике, записывать детей в школу и детский сад;
  • Брать кредиты и займы.

Важный нюанс: при продаже недвижимости могут возникнуть проблемы, если в ней будет кто-то зарегистрирован, так как новые владельцы не захотят приобретать такое жилье «с прицепом», поэтому этот вопрос лучше решить заранее перед сделкой.

Также стоит быть осторожнее с предоставлением постоянной регистрации своим родственникам. Принудительно выписать и выселить близкого человека можно будет только по суду, при этом в большинстве случаев суды стараются не снимать с учета людей «в никуда», то есть у родственника должно быть место, где он сможет жить и зарегистрироваться.

Когда и за что собственника могут лишить прав на недвижимость

Причины для лишения владельца недвижимости прав на нее регулируются статьей 235 Гражданского кодекса РФ.

Лишить собственника недвижимости можно, если:

  • Собственник использует жилье не по назначению, нарушает права и интересы соседей. Например, не ремонтирует или содержит жилье в плохом состоянии, устраивает сильный шум по ночам, мешая спать соседям, и т. д. Вынести решение о лишении права на имущество может только суд, но исковое заявление подают не соседи, а органы местного самоуправления (например, администрация района), в соответствии со статьей 293 Гражданского кодекса РФ.

Соседи могут лишь пожаловаться на собственника квартиры в полицию, местную администрацию прокуратуру. В большинстве случаев собственники отстаивают свое право на недвижимость, приложив даже минимальные усилия для исправления нарушений.

  • Долги собственника. Например, если собственник не вносит платежи по ипотечному кредиту, то банк может через суд требовать погашения долга по ипотеке, в том числе за счет продажи квартиры;
  • Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Например, изъятие сада, огорода, придомовой территории для строительства федеральной дороги;
  • Изъятие недвижимости с выплатой компенсации при стихийных бедствиях, авариях, эпидемиях и пр. для защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства. Как правило, это крайняя мера, когда восстановить жилое помещение невозможно по техническим причинам и дальнейшее использование может представлять угрозу для жизни;
  • Изъятие недвижимости как наказание за совершенное преступление или правонарушение (конфискация). Зачастую недвижимости лишают за совершение крупных коррупционных преступлений, средства от продажи идут в счет компенсации ущерба. Несмотря на то, что закон запрещает лишать человека единственного жилья, по закону оно может быть признано роскошным и подлежать конфискации. В этом случае на такое помещение будет наложен арест, далее происходит продажа на торгах с последующим обеспечением должника другим жильем.

«Если дом попал под программу реновации, то его жителей аналогично могут выселить, предоставив другое жилье. Но это уже осуществляется не через суд, а местными органами власти», — прокомментировала вопрос доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.

При этом принудительное выселение из квартиры собственников, несогласных с решением о включении дома в программу реновации, возможно только через суд. Для этого в отношении лица, не желающего покидать свое жилище, должно быть вынесено мотивированное судебное решение на основании заявления органа власти. Обжаловать решение о сносе жилья также можно в судебном порядке.

Если пока не планируете отказываться от кредитов, посмотрите, на каких условиях вам одобрят кредит банки.