Поделиться
Как обезопасить себя при покупке квартиры или дома в 2026 году
Как изменилась сфера недвижимости
Рынок недвижимости прошел цифровизацию и окончательно отказывается от бумажных носителей. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) уже сейчас хранит информацию о праве собственности в виде электронной записи. А с лета 2026 года жилье можно будет купить полностью в формате онлайн, без визита в МФЦ или Росреестр — по биометрии. Для этого потребуется только подтвердить личность с помощью Единой биометрической системы, по лицу и голосу.
Что это значит для покупателя недвижимости
- Проверять теперь нужно запись в ЕГРН, а не бумажные документы. Непосредственно перед сделкой закажите расширенную электронную выписку из реестра. Она покажет не только текущего собственника и обременения (ипотеку, арест или запрет), но и как менялись права на недвижимость.
- Используйте только официальные ресурсы. Когда вы покупаете выписку через сайт Росреестра или Госуслуги, вы исключаете риск подделки. Не стоит доверять документам, которые показывает продавец или риелтор, — принимайте решения только на основе данных из первичного источника.
Важно! По умолчанию информация о владельце недвижимости в выписке скрыта. Ее можно увидеть только в том случае, если собственник недвижимости дал свое согласие на то, чтобы открыть имя. Если согласия не было, то доступ к персональным данным будет только у ограниченного круга людей: государственных служащих, нотариусов, кадастровых инженеров и арбитражных управляющих.
Как проверить объект, который хотите купить
Этот этап нельзя пропускать, даже если вы покупаете квартиру в самом респектабельном новом доме.
Шаг 1. Проверьте юридическую чистоту продавца
| Если продавец — физическое лицо | Убедитесь, что продавец дееспособен. Если продавец состоит в браке, обязательно запросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу — без него сделку можно будет оспорить. Если у пары есть брачный договор, ознакомьтесь с ним, чтобы узнать, кому принадлежит право собственности на имущество |
|---|---|
| Если продавец — юридическое лицо | Проверьте, какие полномочия имеет директор, который подписывает договор: действует ли он на основании устава компании или по доверенности. Сверьте данные о фирме с информацией в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) |
Неважно, покупаете ли вы квартиру у человека или компании — убедитесь, что продавец не фигурирует в судебных разбирательствах в качестве ответчика и в отношении него не введена процедура банкротства. Это можно сделать на сайте государственной автоматизированной системы Российской Федерации (ГАС) «Правосудие», в картотеке арбитражных дел и на сайте Единого реестра сведений о банкротстве.
👉 Если берете квартиру в ипотеку, то юристы банка самостоятельно проверят сделку и исключат правовые риски. Выбрать подходящее ипотечное предложение удобно на Финуслугах — укажите, что именно хотите купить, на какую сумму кредита готовы и сколько сможете платить в месяц, а маркетплейс предложит подходящие варианты.
Шаг 2. Проанализируйте историю объекта
| Если покупаете квартиру | Исключите ситуацию, когда в жилье зарегистрировано слишком много людей. Проверьте, не зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние дети или недееспособные лица. Чтобы выписать их, органы опеки должны дать согласие — сделка без него не имеет силы |
|---|---|
| Если покупаете дом или участок | Если вы покупаете частный дом или землю, обязательно уточните статус земель. Земли должны быть для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для сельскохозяйственного назначения (ЛПХ) или садоводства. Также убедитесь, что строение официально зарегистрировано в Росреестре |
На чем нельзя экономить: три важных пункта договора
Типовой договор — это только каркас. Детали решают все — хорошо, если вы пропишете их вместе с юристом или риелтором.
| Пункт о расчетах | Используйте аккредитив или арендуйте банковскую ячейку — это безопаснее, чем рассчитываться наличными. Аккредитив — это ваш счет с замороженными средствами, которые контролирует банк. Продавец получит деньги только после того, как вы предоставите выписку из ЕГРН, где значитесь новым собственником |
|---|---|
| Пункт о предмете сделки | Опишите объект максимально подробно: адрес, площадь, кадастровый номер, этаж. Укажите, что продавец передает объект свободным от прав третьих лиц и любых обязательств |
| Пункт об ответственности сторон | Пропишите крупные штрафы, которые продавец заплатит, если сорвет сделку по своей вине — например, если внезапно обнаружится обременение. Это мотивирует его действовать честно |
Что еще поможет себя обезопасить
Вариант №1. Привлеките юриста по недвижимости, чтобы он сопровождал сделку. Специалист проведет полную проверку, подготовит индивидуальный договор и будет представлять ваши интересы на всех этапах.
Вариант №2. Обратитесь к эскроу-агенту. Если покупаете новостройку или крупный объект и используете специальный временный эскроу-счет, то профессиональный юрист банка автоматически участвует в сделке. Он проверит юридическую чистоту, прежде чем банк разблокирует ваши деньги и позволит продавцу их получить.
Вариант №3. Заверьте сделку у нотариуса. В некоторых ситуациях закон обязывает продавца заверить сделку у нотариуса. Но необходимости нет, стороны всегда могут сделать это по собственной инициативе — нотариус поможет защитить интересы всех участников договора. Он гарантирует, что сделка полностью соответствует закону, проведет тщательную проверку и сам подготовит текст договора, который будет учитывает все правовые нормы.
Вывод
При покупке недвижимости доверяйте только выпискам из официальных источников, а не распечаткам риелтора или продавца. Проверяйте историю объекта и того, кто его продает, а расчеты проводите через защищенные банковские инструменты. Помните, что сэкономить на профессиональном юристе или услугах нотариуса — значит рисковать всей суммой сделки.
Читайте также
1
802