Кадастровая стоимость — это официальная денежная оценка недвижимости, которую определяет государство и использует для расчета налогов.

Кадастровую стоимость используют для расчета налога на имущество физических лиц, земельного налога, НДФЛ при продаже недвижимости и госпошлин за нотариальные услуги. Размер кадастровой стоимости указывают в выписках и справках Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), это обязательное сведение.

Вот чем кадастровая стоимость отличается от рыночной:

Кадастровая стоимость влияет на:

• Налог на имущество физических лиц. Рассчитывают с налоговой базы с учетом вычетов. Базовая ставка для жилья — 0,1% — в регионах ее могут снижать, устанавливать льготы или повышать — но не более чем до 0,3%. С 2025 года для недвижимости дороже 300 млн ₽ ставка может достигать 2,5%.
• Земельный налог. Формула расчета: кадастровая стоимость × региональная ставка. Для участков дороже 300 млн ₽ с 2025 года ставка повышается до 1,5 вместо прежних 0,3%.
• Госпошлину при оформлении наследства. Обычно нотариус рассчитывает сумму от рыночной или кадастровой стоимости — клиент выбирает меньшую величину. Так можно снизить расходы на оформление.
• Госпошлину за регистрацию права собственности. С 2025 года зависит от кадастровой стоимости: 4000 ₽ — если стоимость не определена либо меньше 20 млн ₽, и 0,02%,но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 ₽, если кадастровая стоимость больше 20 млн ₽.
• Госпошлину в имущественных судебных спорах. Рассчитывают от кадастровой стоимости объекта, о котором идет спор.
• НДФЛ при продаже недвижимости. Если владели объектом меньше минимального срока — пять лет или три года в отдельных случаях, — платите налог. С 2025 года действует прогрессивная шкала: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с суммы превышения. Налоговая сравнивает цену продажи с кадастровой стоимостью — если цена в договоре ниже, налог посчитают от 70% кадастровой стоимости. Можно применить вычет в 1 млн ₽ или подтвердить расходы на покупку.

Повышение кадастровой стоимости ведет к росту налогов, увеличивает ежегодные расходы. Но есть и другие финансовые риски, о которых легко забыть. Чтобы ваша квартира и бюджет были под защитой от непредвиденных событий, оформите полис страхования недвижимости на Финуслугах.

Государственную кадастровую оценку проводят специализированные бюджетные учреждения субъектов Российской Федерации за счет средств бюджета.

При определении кадастровой стоимости специалисты используют обширную информационную базу: данные из фонда Росреестра, государственного кадастра недвижимости, региональные и муниципальные базы. Учитывают также нормы территориального планирования и градостроительного зонирования.

На величину кадастровой стоимости влияет множество факторов. Главные среди них — местоположение объекта, площадь помещения или участка, износ здания, доступность инфраструктуры и транспортная доступность. Для земельных участков важны вид разрешенного использования и категория земель.

• Массовую оценку проводят для всех объектов региона одновременно по единой методике — это позволяет оценить большое количество объектов за короткий срок.
• По заявлению правообладателя оценку проводят для установления кадастровой стоимости в размере рыночной — такой подход учитывает особенности конкретного объекта.

Кадастровая стоимость не остается постоянной — государство регулярно проводит переоценку. Важно понимать, когда и почему это происходит, чтобы планировать налоговую нагрузку.

В большинстве регионов недвижимость переоценивают каждые четыре года. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — каждые два года. В 2022 году прошла массовая оценка земельных участков по всей России, в 2023-м — оценка зданий и помещений.

Кадастровая стоимость может измениться по нескольким причинам:

• Развитие района. Появление новых объектов инфраструктуры, школ, поликлиник, транспортных развязок повышает стоимость недвижимости в округе.
• Рост рынка. Если цены на аналогичные объекты в районе растут — кадастровая стоимость следует за рынком.
• Изменение экономической ситуации. Общее укрепление или ослабление экономики региона влияет на оценку всех объектов.
• Изменение характеристик объекта. Реконструкция, износ, смена назначения — все это основание для корректировки стоимости.
• Обновление данных в кадастре. Исправление ошибок, уточнение площади, изменение границ участка отражаются в новой оценке.

Новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года, следующего за годом утверждения результатов оценки. Например, стоимость, установленная в 2024 году, используется для расчета налогов за 2025 год — их нужно заплатить до декабря 2026 года.

Росреестр не обязан уведомлять владельца об изменении кадастровой стоимости — эта информация в открытом доступе и отслеживать ее можно самостоятельно. Проверяйте стоимость своих объектов хотя бы раз в год, особенно после объявления о массовой переоценке в вашем регионе.

Узнать актуальную стоимость можно несколькими способами:

• На сайте Росреестра — бесплатный сервис, где по кадастровому номеру получаете актуальную информацию.
• С помощью Публичной кадастровой карты — если кадастровый номер неизвестен, можно найти объект по адресу.
• В выписке из ЕГРН — кадастровая стоимость указывается как обязательный параметр.
• В МФЦ — можно заказать справку о кадастровой стоимости объекта.

Оспорить кадастровую стоимость можно в трех случаях:

• Ошибка в определении стоимости — описки, арифметические ошибки, неверно указанная площадь или другие характеристики объекта.
• Несоответствие методическим указаниям — нарушение порядка проведения государственной кадастровой оценки.
• Завышение относительно рынка — кадастровая стоимость существенно превышает реальную рыночную цену объекта.

Чтобы исправить ошибку, обратитесь в бюджетное учреждение, проводившее оценку – сделать это можно лично или через МФЦ. Подайте заявление, к нему приложите подтверждающие документы.

Оспорить кадастровую стоимость можно в течение пяти лет после даты внесения некорректных сведений в реестр. Если иск удовлетворят, новая оценка появится в ЕГРН, а налог пересчитают с даты внесения неправильной информации.

Если нужно запустить процедуру оспаривания результатов государственной кадастровой оценки — обратитесь в уполномоченный орган субъекта РФ. Например, в Москве это Департамент городского имущества города Москвы. Нужно подать заявление и отчет независимого оценщика.

Оспорить результат оценки можно между датами внесения первой и новой кадастровой стоимости в ЕГРН.

Комиссия рассмотрит заявление и примет решение об изменении или сохранении кадастровой стоимости. Если решение не устраивает — его можно обжаловать в суде.

Кадастровая стоимость — это основа налогообложения недвижимости. Она определяет размер налога на имущество, земельного налога, НДФЛ при продаже и различных госпошлин.

Проверяйте кадастровую стоимость регулярно через сайт Росреестра или публичную кадастровую карту. Если кадастровая стоимость существенно превышает рыночную цену аналогичных объектов — можно подать заявление в Росреестр или сразу в суд.