Самозанятость — это специальный налоговый режим, который позволяет работать на себя и не оформлять при этом ИП.

Для самозанятых требования по ипотеке строже, чем для работников по найму. Помимо стандартных критериев, банки оценивают особенности уплаты налога на профессиональный доход (НПД).

Базовые требования для всех заемщиков:

• Возраст от 18 до 70 лет.
• Достаточный уровень дохода.
• Хорошая кредитная история без просрочек и задолженностей.
• Соответствие требованиям банка по региону проживания.
  

Дополнительные требования для самозанятых:

• Срок работы. Заемщик должен быть зарегистрирован в качестве плательщика НПД минимум три месяца. На практике большинство банков охотнее рассматривают клиентов с опытом самозанятости от шести месяцев, даже если формально допускается меньший срок.
• Стабильный доход. Он должен быть регулярным и достаточным для выплаты ипотечного кредита. Банки анализируют чеки, которые самозанятый формирует в приложении «Мой налог», и рассчитывают среднемесячную выручку. Если в течение года доходы резко снижались или отсутствовали два-три месяца подряд, в кредите могут отказать.
• Соотношение дохода и платежей по кредиту. По правилам большинства ипотечных программ, ежемесячный платеж не должен превышать 50–60% от дохода.
• Вид деятельности. Отдельные банки не принимают заявки от представителей некоторых профессий — например, водителей такси. Этот момент лучше уточнять заранее у ипотечного менеджера.
• Наличие созаемщика. Многие финансовые организации требуют привлекать созаемщиков. Их доход учитывается при расчете кредитной нагрузки и повышает шансы на одобрение.
• Отношения с банком. Плюсом будет наличие вклада, кредитной карты, расчетного счета и положительной платежной истории в той организации, куда вы обратились за ипотекой.

Пакет документов для самозанятого шире, чем для заемщика, работающего по найму. Банку важно подтвердить не только личность, но и легальность деятельности и реальный доход.

Обязательные документы:

• Паспорт гражданина РФ.
• СНИЛС.
• Справка о постановке на учет в ФНС в качестве самозанятого (оформляется в приложении «Мой налог»).
• Справка о доходах за 6–12 месяцев (также формируется в приложении «Мой налог»).
• Выписка из банковского счета с указанием поступлений за последние 6–12 месяцев.
  

Дополнительно банк может запросить свидетельство о браке (при наличии), документы на имущество, договоры с клиентами, а также краткое резюме по деятельности: описание вида работ, стаж, количество постоянных клиентов и другие детали бизнеса.

Точный перечень документов зависит от конкретного банка. Даже если часть информации уже есть в «Моем налоге», кредитная организация вправе запросить дополнительные подтверждения дохода и источников поступлений. Перед подачей заявки лучше заранее уточнить список документов у ипотечного менеджера.

Оформление ипотеки для самозанятых проходит по стандартной схеме, но с учетом подтверждения налогового статуса и доходов. Ниже — последовательность шагов, которую можно применить на практике.

Шаг 1. Выберите банк и программу. Для начала проверьте, какие банки работают с самозанятыми и на каких условиях. Сравнить предложения, требования к заемщикам, ставки и первоначальный взнос можно на Финуслугах.

Шаг 2. Подайте заявку на ипотеку. В большинстве банков это можно сделать онлайн. Нужно заполнить анкету и приложить документы — подойдут сканы или фотографии.

Шаг 3. Дождитесь решения банка. Срок рассмотрения заявки зависит от кредитной организации. Некоторые банки принимают решение в течение одного дня, другие — за два–пять дней. В это время проверяют документы, кредитную историю и платежеспособность заемщика.

Шаг 4. Получите предварительное одобрение. При положительном решении с вами свяжется менеджер банка. Он может запросить дополнительные документы или пригласить в отделение для уточнения деталей.

Шаг 5. Подберите недвижимость. После одобрения у заемщика обычно есть 60–90 дней, чтобы найти подходящую квартиру или дом.

Шаг 6. Согласуйте объект с банком. При покупке жилья на вторичном рынке потребуется независимая оценка недвижимости. Ее заказывают в аккредитованной компании, чаще всего онлайн через банк. Отчет об оценке передают кредитору.

Шаг 7. Подготовьте документы на жилье. Их перечень зависит от типа недвижимости и требований конкретного банка.

Шаг 8. Подпишите документы. Договор купли-продажи или участия в долевом строительстве и ипотечный договор подписывают одновременно. В сделке участвуют продавец, заемщик и представитель банка. На этом же этапе выплачивается первоначальный взнос.

Шаг 9. Зарегистрируйте сделку. После подписания документов право собственности регистрируют в Росреестре — напрямую или через МФЦ.

Порядок и набор шагов могут немного отличаться в зависимости от банка и типа жилья, поэтому финальные условия и требования лучше уточнять в конкретном банке.

Самозанятые могут подать заявку на ипотеку по любой программе, включая льготные. Но решение всегда принимают индивидуально — с учетом выбранного банка, программы и совокупности данных о заемщике.

Чтобы снизить риск отказа в выдаче ипотечного кредита, стоит заранее подготовиться.

Улучшить кредитную историю. Проверьте свою кредитную историю. Узнать, в каком бюро кредитных историй она хранится, можно через Госуслуги. При наличии просрочек нужно закрыть долги и некоторое время вносить платежи без нарушений. Даже небольшое улучшение кредитного рейтинга может сыграть решающую роль в одобрении ипотеки.

Снизить долговую нагрузку:

• Закрыть действующие кредиты или уменьшить ежемесячные платежи.
• Закрыть неиспользуемые кредитные карты. Открытая кредитка автоматически считается долговым обязательством, даже если вы ни разу в нее не залезали.
• Проверить наличие исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) и погасить задолженности, если они есть.
  
  

Подтвердить стабильность дохода:

• Регулярно оформлять чеки через приложение «Мой налог».
• Обеспечить равномерные поступления на счет без длительных перерывов.
• Оформить выписку по банковскому счету за 6–12 месяцев.
• Подготовить договоры с клиентами или контракты, подтверждающие долгосрочную работу.

При наличии указать дополнительные источники дохода — например:

• Доход от работы по трудовому договору или ГПХ.
• Доход от сдачи недвижимости в аренду.
• Пенсию или иные регулярные выплаты.
• Важно подтвердить такие поступления документами.

Увеличить первоначальный взнос. Чем больше собственных средств вы готовы вложить, тем ниже риски для банка. Например, взнос 50 вместо 20–30% может существенно повысить вероятность одобрения.

Привлечь созаемщика или поручителя. Его доходы учитывают при расчете платежеспособности. Лучше, если созаемщик работает по трудовому договору и имеет стабильный доход.

Обратиться в «свой» банк. Лучше обращаться за ипотекой в тот банк, в котором вы получаете доход как самозанятый или где у вас есть вклад и длительная положительная история обслуживания. Так банку будет проще оценить вашу надежность как заемщика.

Использовать дополнительные меры поддержки. Например, можно направить на первоначальный взнос материнский капитал. В отдельных случаях стоит рассмотреть участие в льготных ипотечных программах, если вы подходите под условия.

Ипотеку самозанятым оформляют, но требования к таким заемщикам выше, чем к наемным работникам. Банк оценивает срок работы в статусе самозанятого, стабильность и размер доходов, кредитную историю и долговую нагрузку.

Шансы на одобрение повышает крупный первоначальный взнос, наличие созаемщика и дополнительных источников дохода. Лучше начинать с банков, которые уже работают с самозанятыми или видят ваши финансовые потоки. В каждом случае условия индивидуальны, поэтому перед подачей заявки стоит уточнять требования конкретного банка и рассчитать параметры кредита заранее.