Инвестировать в недвижимость и пожалеть: как я потеряла деньги, время и нервы

В 2021 году мне казалось, что я принимаю одно из самых взвешенных и безопасных решений в своей жизни. Я давно хотела создать источник пассивного дохода, который не зависел бы от моей работы, и решила, что лучшим вариантом станет покупка однокомнатной квартиры в Москве.

Меня подталкивало ощущение стабильности, я считала, что рост спроса на недвижимость в Москве постоянно растет и проблем со сдачей квартиры в аренду точно не будет. Поэтому летом 2021 года я нашла подходящую однокомнатную квартиру за МКАДом на вторичном рынке за 8 млн ₽. У меня была накоплена половина суммы — 4 млн ₽, на остальную я взяла ипотеку на 20 лет под 8,2%. Ежемесячный платеж составил почти 34 000 ₽.

Дальше планировала сдавать квартиру так, чтобы аренда покрывала ипотеку, и чтобы я получала хотя бы небольшой пассивный доход. На тот момент аренда аналогичных квартир в моем районе стоила примерно 45 000 – 50 000 ₽. Сначала мне казалось, что достаточно получать доход от сдачи квартиры в 10 000 – 15 000 ₽,  учитывая, что аренда будет стабильно покрывать ежемесячные выплаты по ипотеке. Но я допустила ряд ошибок, которые полностью изменили мое восприятие инвестирования в недвижимость ради пассивного дохода.

После покупки недвижимости в июне 2021 года я планировала сразу же ее сдать, так как покупала готовую квартиру с отделкой. Но найти приличных арендаторов оказалось непросто, поэтому я сдала квартиру только ближе к октябрю за 50 000 ₽. С учетом ипотечного платежа и коммуналки без счетчиков в 3000 ₽ мой пассивный доход составлял примерно 13 000 ₽. Тогда мне не пришло в голову заложить бюджет на амортизацию недвижимости и возможный ремонт.

Когда в конце 2022 года жильцы съехали, я увидела, насколько ошибалась. На первый взгляд квартира выглядела нормально, но стоило приглядеться внимательно, как всплыли проблемы: треснувшее дно кровати, сломанный холодильник, местами отклеенные обои и так далее.

Небольшой косметический ремонт, покупка нового холодильника, кровати, замена полок в шкафу и многое другое, что я не заметила, тогда обошлись мне примерно в 100 000 ₽. Фактически на аренде за 15 месяцев я заработала 750 000 ₽, из них около 555 000 ₽ ушло на ипотеку и коммуналку. А мой чистый пассивный доход составил примерно 195 000 ₽, но половину этой суммы пришлось потратить на восстановление квартиры.

Вместо пассивного дохода я получила непредвиденные траты и первые серьезные сомнения в том, стоило ли вкладываться в недвижимость как в источник дохода. Если бы я поступала правильно, то заранее включила бы амортизацию в стоимость аренды и внимательно фиксировала состояние квартиры, когда жильцы выезжали.

После ремонта в начале 2023 года я решила повысить цену на аренду до 60 000 ₽. Мне казалось логичным такое повышение стоимости, но я не учла сезонность и нестабильный период. В результате квартиру не удавалось сдать почти полгода, пришлось снизить аренду до 55 000 ₽.

Все эти месяцы я выплачивала ипотеку и коммуналку, которая повысилась до 4000 ₽. Таким образом, за полгода я ушла в минус почти на 228 000 ₽. Тогда я поняла, что недвижимость может стать не активом, а пассивом.

Я могла бы избежать этих потерь, если бы ориентировалась на текущие предложения рынка, гибко меняла цену, учитывала сезонность и другие факторы, влияющие на спрос. Этого я не сделала, и за простой квартиры мне пришлось платить из своего кармана.

Наконец, в июле 2023 года квартиру сняли две студентки. Все было хорошо до конца 2024-го, пока однажды квартиру не затопило. Соседи сверху уехали за границу, неправильно перекрыли трубы, и в шахте произошла авария. Управляющая компания заменила стояк, но ущерб в самой квартире никто не собирался покрывать.

У меня была только базовая страховка, обязательная при ипотеке. Она не предусматривала таких случаев. Разбираться с соседями, подавать в суд, нанимать юриста и ждать решения у меня не было ни времени, ни сил. Девочки съехали — им было неудобно жить посреди ремонта. А реставрация квартиры обошлась мне примерно в 200 000 ₽, потому что пришлось менять обои, потолки, полы и некоторую мебель.

Если бы я оформила расширенную страховку, ущерб покрыла бы страховая компания и взыскивать деньги с соседей пришлось бы ей, а не мне.

Ситуация с потопом стала последней каплей — я поняла, что больше не хочу сдавать квартиру. Так как ежемесячные выплаты по ипотеке меня обременяли, в начале 2025 года я решила продать квартиру. Пока жду, когда истечет пятилетний срок владения недвижимостью, чтобы не платить 13% налог с дохода от продажи. На рынке недвижимости цены выросли: аналогичные квартиры теперь стоят около 12 млн ₽.

Сначала инвестиция в недвижимость ради пассивного дохода казалась мне выгодной, но почти за четыре года я вложила гораздо больше денег, нервов и времени, чем рассчитывала. Вот сколько заработала и потратила на сдаче квартиры в аренду:

Доход с аренды:

• С осени 2021 по конец 2022 года вышло 750 000 ₽, из которых примерно 195 000 ₽ — мой пассивный доход, если вычесть из стоимости аренды ипотеку и коммуналку.
• Первые полгода 2023 года: 0 ₽, я даже ушла в минус из-за простоя квартиры.
• С июля 2023 по конец 2024 года заработала 990 000 ₽, если вычесть стоимость ипотеки и коммуналки за 18 месяцев, то получится 306 000 ₽.
• В 2025 году: 0 ₽ из-за нежелания снова сдавать квартиру.

Итого доход от сдачи квартиры в аренду составил примерно 1,7 млн ₽

Расходы на квартиру:

• Ипотека (34 000 ₽) и коммуналка (3000–4000 ₽), которые я до сих пор выплачиваю, к концу 2025 года составили около 2 млн ₽.
• Ремонт после первых жильцов — 100 000 ₽.
• Последствия потопа — 200 000 ₽.

Общий итог расходов составляет около 2,3 млн ₽.

Теперь, чтобы продать квартиру, мне сначала нужно дождаться истечения минимального срока владения недвижимостью, а это пять лет. Еще придется найти покупателей, которые будут согласны на переуступку ипотеки — это тоже усложняет продажу квартиры. Поэтому спустя время я думаю, что, возможно, стоило разместить свои 4 млн ₽ на депозитах, чтобы спокойно получать пассивный доход.

По моим примерным расчетам, если брать среднюю ставку по вкладам с середины 2021 по конец 2025 года, я бы смогла заработать на процентах от вкладов около 3 млн ₽, а с учетом капитализации процентов и того больше.

С другой стороны, хотя на аренде я финансово ушла в минус, квартира существенно подорожала. И сейчас я рассматриваю два пути: либо продать ее в ближайшие пару месяцев и после выплаты остатка по ипотеке получить прибыль примерно в 3,8 млн ₽, либо оставить актив себе, так как с учетом текущих рыночных цен однушка с ипотечным платежом в 34 000 ₽ все еще остается выгодным вложением капитала для дальнейшей перепродажи.

Мне казалось, что покупка недвижимости — самый надежный вариант пассивного дохода. Я была уверена, что сдача квартиры в аренду будет не просто покрывать ипотеку, но и приносить мне деньги сверху. Но не учла риски, простои, амортизацию, ответственность за имущество, непредвиденные ремонты и реальные сроки окупаемости. Мой опыт показал, что именно пассивный доход от такой инвестиции оказался для меня минимальным и непредсказуемым.