Стоит ли покупать жилье в хрущевках и сталинках

Сталинское жилье начали возводить в 1930-е. Дома такой застройки отличают большая площадь квартир (площадь однокомнатной может варьироваться от 32 до 50 кв. м, возможны варианты квартир и размером до 110 кв. м), раздельный санузел и трехметровые потолки. Некоторые сталинки также обладают богатой отделкой фасадов. Кроме того, большая часть сталинок располагается либо в центре, либо в районах, близких к нему. Соответственно, такие дома располагаются в местах с хорошо развитой инфраструктурой. Поэтому даже сегодня такую недвижимость можно назвать близкой к статусу элитного жилья.

Сколько простоят сталинки? Изначально срок службы жилья рассчитывался в пределах 130 лет. Современные технологии ремонта позволили увеличить срок службы до 150 лет, и нормативное время сноса таких домов относится уже к 2095–2105 гг. Часть зданий может эксплуатироваться минимум до 2200 года — это касается, к примеру, сталинских высоток.

Хрущевки начали строить к концу 1950-х по типовым проектам. В более раннее время в строительстве еще могли использовать кирпич. Впоследствии кирпич заменили панельные технологии — использование заранее изготовленных блоков, которые собирали на месте.

Небольшая площадь квартир (однокомнатная до 35 кв. м, самые большие четырехкомнатные до 68 кв. м), низкие потолки (2,5 м), совмещенный санузел, маленькие кухни, аскетичные фасады — изначально хрущевки рассматривались как временное жилье со сроком службы до 25 лет для сносимых серий и 50 лет для несносимых. Однако впоследствии срок эксплуатации хрущевок решили продлить, и некоторые из них стоят уже больше 60 лет.

Управляющий директор риелторской компании «Метриум» Руслан Сырцов отмечает, что относительно низкие цены хрущевок — одно из главных преимуществ такого типа домов. Однако есть и ряд факторов, которые тоже стоит учитывать.

«При условно доступных ценах дома старого фонда уступают новостройкам практически по всем важнейшим параметрам: эргономичности планировок, состоянию коммуникаций и дизайну общественных пространств», — говорит Сырцов.

Остановимся на преимуществах и недостатках домов старого фонда подробнее.

• Планировка. Квартиры просторные — широкие коридоры и комнаты с высокими потолками и хорошей звукоизоляцией;
• Качество и внешний вид. Толстые кирпичные стены — обычно в три-четыре кирпича. Зимой в таких домах очень тепло. Часть домов относится к памятникам архитектуры;
• Расположение и дворовая территория. Сталинки чаще всего находятся в центральных обжитых районах в шаговой доступности от остановок общественного транспорта, метро и со сложившейся инфраструктурой. Ко всему прочему, во дворах много деревьев и вокруг обычно располагается малоэтажная застройка;
• Большие окна. Они обеспечивают хорошую инсоляцию (пропуск солнечного света) помещений даже в холодное время года. А в некоторых домах есть окна в ванной (можно сделать идеальную ванну «как в Pinterest»).

• Устаревшие коммуникации. В таких домах проводка не рассчитана на большое количество электроприборов. С большой вероятностью придется либо менять коммуникации, либо быть готовым к регулярным поломкам. Проблемой могут также стать деревянные или смешанные перекрытия, которые использовались при строительстве домов;
• Большая площадь квартиры. Капитальный или косметический ремонт сталинки потребует больших финансовых вливаний. Обстановка таких площадей мебелью также относится к разряду дорогих удовольствий. Входные и межкомнатные двери, новые окна и даже шторы придется заказывать отдельно — в магазинах может не оказаться товаров нужного размера;
• Коммунальные платежи. Из-за большой площади они, соответственно, довольно высокие;
• Неудачные планировки. Несмотря на большую площадь, часть ее иногда  «съедается» огромными коридорами, а кухни могут быть совсем небольшими;
• Отсутствие лифтов. Не все сталинские дома оборудованы лифтовыми шахтами;
• Местные жители. Покупатели жилья в новостройках, например, рассчитывают на соседство с жильцами примерно одинакового социального статуса, а то и возраста. Контингент сталинок может сильно разниться. Для покупателей в элитном сегменте это может стать минусом;
• Цена. Это довольно дорогое жилье. Цена может начинаться от 300 000 – 400 000 рублей за квадратный метр и выше.

Некоторые минусы у сталинок и хрущевок одинаковы. Прежде всего — обслуживание старых коммуникаций и высокий износ зданий.

Теперь более детально рассмотрим хрущевки.

• Низкая стоимость. Цены на квартиры ниже, чем в новостройках в том же районе;
• Придомовая территория. Как и у любого старого фонда, вокруг хрущевок сформирована обжитая инфраструктура, часто с большим количеством зелени во дворах;
• Невысокие коммунальные платежи. Компактное жилье обходится дешевле в обслуживании, чем квартира с большой площадью;
• Экономный ремонт. Возможность потратить меньше на ремонт благодаря небольшому метражу, низким потолкам, типовым окнам и дверным проемам;
• Небольшое число соседей. На одной лестничной клетке обычно не больше четырех квартир;
• Возможность реновации. Есть шанс купить квартиру в старом фонде, за которую через какое-то время предложат жилье в новостройке.

• Размеры. Хрущевки знамениты небольшими габаритами — маленькие комнаты и кухня, небольшие, в сравнении со сталинками, окна;
• Плохая звукоизоляция в панельних сериях. В квартирах часто слышно, о чем говорят на соседнем этаже;
• Узкие коридоры и маленькие лестничные клетки;
• Совмещенные или проходные комнаты;
• Отсутствие лифта и мусоропровода;
• В панельных сериях может быть холодно в зимнее время и жарко летом (особенно на верхних этажах);
• Внешний вид. Старая хрущевка и правда может выглядеть не сильно эстетично. Для кого-то это может стать стоп-фактором при выборе жилья;
• Срок службы. Сколько простоят хрущевки — неизвестно, так как с каждым годом срок службы все большего числа советских многоквартирных домов подходит к своим крайним срокам эксплуатации.

Если мы говорим о вложении в надежде получить инвестиционную выгоду от конкретной недвижимости, то сталинки выглядят предпочтительнее.

«Эти здания строились раньше, и они долговечнее, комфортнее и эстетичнее. Кроме того, встречаются сталинки, выделяющиеся необычной архитектурой, богатой историей и великолепными видовыми характеристиками — например "Дом на набережной" и "Дом Наркомфина"», — отмечает Руслан Сырцов.

Эксперт подчеркивает, что инвестиции в хрущевки выглядят оправданными только в связи с перспективами реновации.

«Однако стоит учитывать, что нередко собственники квартир в домах, идущих под снос, завышают цены, что делает инвестицию нецелесообразной. Нужно искать предложения от продавцов, не пытающихся извлечь дивиденды из перспективного статуса своего жилья», — продолжает Сырцов.

При выборе недвижимости также стоит обращать внимание на самые компактные «малосемейки» — это дома, которые состоят из множества малометражных квартир. При реновации такого дома жильцу гарантированно предоставят квартиру большей площади.

Архитектор и основатель дизайн-студии Gibert Анастасия Полякова также выделяет определенные преимущества сталинок перед хрущевками.

«У сталинок в процессе капитального ремонта меньше проблем, и они более износостойкие. Высота потолков сильно влияет на привлекательность квартиры. В хрущевках могут быть хрупкие межстенные перегородки. Некоторые внутрикомнатные панели сделаны из гипсобетона, что, естественно, плохо влияет на звукоизоляцию и приводит к сложностям в ремонте», — отметила архитектор.

Кирпичные сталинские дома более ликвидны для дальнейшей перепродажи. Однако если в планах сдавать жилье, то у хрущевок лучшее соотношение цена квартиры — цена аренды. Лучше всего сдаются одно- или двухкомнатные квартиры — такая планировка как раз встречается в хрущевках. Сталинка лучше подойдет для сдачи внаем семьям из-за своей большой площади.

Сегодня в Москве продается около тысячи квартир, попадающих в программу реновации. Стоимость жилья при этом зависит от года расселения. Чем быстрее снесут дом, тем дороже в нем квартиры. Правда, стоит понимать, что вариантов скорейшего сноса (то есть в течение полугода) — всего 5% из всех квартир, участвующих в программе.

По данным ЦИАН, самые дорогие реновационные хрущевки находятся в ЦАО (288 000 рублей за квадратный метр). Самые дешевые можно найти в Троицком административном округе (143 000 рублей).

«Покупка хрущевки с настроем выиграть от реновации означает игру вдолгую. В таком случае необходимо проверить все объекты, входящие в список под реновацию, и покупать квартиру в том доме, который уже там есть и желательно на ближайшее время», — говорит Анастасия Полякова.

Также стоит искать предложения с ценой ниже по рынку. Безусловно, дешевые квартиры требуют тщательной проверки. Здесь не обойтись без грамотного риелтора, который сможет помочь покупателю не попасть в мошеннические схемы.

Необходимо обращать внимание, где будет расположен новый дом по реновации. Несмотря на то, что новое здание возводят в том же районе, транспортная доступность может измениться. К примеру, хрущевка находилась в двух минутах от метро, но по реновации дом будет уже в 15 минутах от станции. Метраж будет такой же, однако цена жилья может стать ниже из-за сложностей с транспортом.

Важно и то, что дома по реновации — это бюджетный и средний сегменты. Конечно, новостройки в большинстве своем более ликвидное жилье, чем хрущевки. Однако со стопроцентной уверенностью говорить, что средний дом по реновации всегда будет ликвиднее средней хрущевки, нельзя.

«Инвестору следует ориентироваться на график реновации на официальном портале renmos.ru. Советуем выбирать районы, в которых снос домов запланирован в ближайшие два-три года. При этом нельзя забывать о характеристиках локации. Выбранная хрущевка должна обладать хорошей транспортной доступностью, находиться рядом с ключевыми объектами социальной инфраструктуры», — отмечает Руслан Сырцов.

Подводя итоги, можно отметить, что у сталинок и хрущевок есть как плюсы, так и минусы. Покупка того или иного жилья зависит от того, какие цели вы преследуете. Важно ли наличие школы или метро рядом с домом, планируете ли сдавать квартиру или надеетесь продать подороже — все эти факторы могут повлиять на выбор.