Инвестирование в новостройки — это покупка квартир на ранней стадии строительства дома с целью перепродажи или сдачи в аренду. Сделка, как правило, оформляется через договор долевого участия (ДДУ), деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах — банк не передает их застройщику до сдачи дома.

Инвестиции в новостройки отличаются от вложений в готовый арендный бизнес. При покупке работающей компании инвестор покупает налаженные процессы, команду, клиентскую базу. Он может рассчитывать на стабильную прибыль почти сразу — но и цена такого бизнеса будет высокой.

В случае с новостройкой инвестор покупает только потенциал будущей прибыли. Обычно ждать завершения строительства приходится 2,5–3 года — все это время  деньги не работают.

Заработать на новостройке получится тремя способами:

• Перепродажа по переуступке или после получения ключей.
• Флиппинг — покупка с последующими ремонтом и продажей.
• Сдача в аренду — долгосрочная стратегия.

Итоговая прибыль зависит от стоимости покупки, дополнительных затрат (например, на ипотеку), сроков строительства, цен на отделочные материалы и ремонт.

Покупка новостроек — лишь один из способов получения прибыли. Для роста личного капитала можно использовать более предсказуемые финансовые инструменты — например, золото для защиты от девальвации или облигации с доходностью 15–20% годовых. Выбирайте инструменты на основе личного горизонта планирования.

У инвестиций в новостройки есть несколько сильных сторон:

Рост стоимости на этапе строительства

Квартиры на ранних стадиях — например, на котловане, — инвестиционно привлекательнее, поскольку обычно стоят дешевле, чем после ввода в эксплуатацию. Это дает инвестору шанс получить прибыль от роста цены при продаже готового жилья. На устойчивых рынках рост стоимости от ранних этапов до ввода составляет до 20%. Конкретные показатели зависят от города, локации и стадии входа.

Защита от инфляции

Цены на жилье обычно растут вместе с инфляцией или быстрее — в отличие от наличных, которые обесцениваются. Даже если инвестор не сдает квартиру, он сохраняет капитал в виде физического актива.

Арендный поток после сдачи дома 

Готовую квартиру можно сдавать и получать доход. Арендная доходность на рынке жилья составляет около 5–8% годовых, процент сильно варьируется по городам и сегментам. Чистая доходность после учета расходов и налогов — чуть ниже.

Даже с эскроу-счетами и защитой по ДДУ инвестиции в новостройки остаются рискованным инструментом. Угрозы можно разделить на три группы:

Риски застройщика

Если компания столкнется с финансовыми трудностями или обанкротится, строительство может замедлиться или остановиться. Причины могут быть разными — ошибки в управлении, кредитная нагрузка, смена собственника или юридического лица. Тревожные признаки — частые переносы сроков, отсутствие корректной информации от застройщика в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и негативные отзывы на рынке.

Риски проекта

Даже у надежного застройщика конкретный объект может столкнуться с проблемами. Самая распространенная — просрочка сдачи на месяцы из-за сложностей с подрядчиками, нехватки материалов или бюрократических задержек. Другой риск — несоответствие результата ожиданиям. Фактическая площадь, планировка или качество отделки могут отличаться от заявленных — это может снизить ликвидность квартиры.

Рыночные риски

Падение спроса на рынке способно обнулить ожидаемую прибыль от роста цен — если покупателей нет, продать квартиру быстро не получится даже с дисконтом. В периоды экономической нестабильности недвижимость может потерять в цене еще до окончания строительства.

Эксперты рекомендуют проводить полноценную проверку квартиры до принятия решения о покупке.

Оцените застройщика. Выбор надежной компании с прозрачной историей проектов снижает вероятность просрочек или срыва строительства.

• Изучите портфель завершенных объектов.
• Проверьте застройщика по картотеке арбитражных дел — частые споры сигнализируют о проблемах с выполнением обязательств. Дополнительно удостоверьтесь, что объект не входит в реестр проблемных.
• Убедитесь, что сделка проходит через эскроу-счет и застройщик использует проектное финансирование — это укрепляет устойчивость проекта.

Выберите объект. Район с развитой инфраструктурой (транспорт, школы, торговые центры) обеспечивает высокую ликвидность объекта и стабильный спрос на аренду.

• Выбирайте компактные функциональные планировки — такие квартиры легче сдавать в аренду.
• Избегайте нижних этажей и эконом-класса в сомнительных локациях — спрос на них ниже.
• Учитывайте вид из окна и шумовые факторы — они влияют на привлекательность для арендаторов и покупателей.

Определите момент входа. Выбор зависит от стратегии: готовность ждать ради максимальной прибыли или приоритет безопасности и быстрой окупаемости.

• Котлован — самый низкий порог входа и высокая потенциальная доходность, но выше риск задержек.
• Середина строительства — компромисс между ценой и риском.
• Перед сдачей — минимальный риск и предсказуемая ликвидность, но прибыль от роста цен уже невелика.

Чтобы оценить привлекательность инвестиций в новостройку, важно смотреть не на рост цены, а на чистую прибыль после всех расходов. Разберем три основных сценария.

Перепродажа

Перепродажа приносит прибыль за счет разницы между ценой покупки. Например, инвестор купил квартиру за 1,3 млн ₽ на старте продаж, а через два года продал за 1,9 млн ₽. Валовая прибыль — 600 000 ₽, это 46%. Из этой суммы нужно вычесть расходы:

• Госпошлина за регистрацию ДДУ для физлиц — 4000 ₽.
• Услуги нотариуса 5000–7000 ₽.
• Услуги риэлтора — еще 2-3% комиссии от суммы сделки.
• При продаже раньше пяти лет владения — НДФЛ 13–15% от прибыли. Есть имущественный вычет на 1 млн ₽, он используется в каждом налоговом периоде, когда есть такая продажа.

Флиппинг после ремонта добавит к цене квартиры 15–20%. Но цикл растянется на четыре–восемь месяцев, и за это время рынок может измениться. Если квартира не вырастет в цене или подешевеет, итоговая прибыль может уйти в минус.

Аренда

Аренда дает стабильный доход. На ставку влияют локация, тип жилья, состояние ремонта и сезонность. Компактные студии и обновленные квартиры сдаются легче и дороже. Например, в крупных городах доходность может составлять 6-7%, а окупаемость — без учета роста стоимости квартиры.

При расчетах лучше закладывать периоды простоя — в среднем квартира пустует суммарно 1–2 месяца при смене арендаторов.

Расходы и налоги

Базово все расходы можно разделить на несколько категорий:

• Ипотека — ежемесячные платежи и проценты банку. Например, при ставке 15% годовых, кредите 2 млн ₽ и сроке 10 лет ежемесячный платеж — около 32 000 ₽. Рассчитать параметры ипотеки для вашей ситуации можно на Финуслугах.
• Коммунальные платежи — от 3000 ₽ в месяц в зависимости от площади и региона.
• Ремонт и отделка — первоначальные вложения в новостройку в разных регионах могут составить 15–30% от стоимости квартиры.
• Налог на доход от аренды — ставка зависит от статуса. Физлицо платит НДФЛ: 13% при доходе до 2,4 млн ₽ в год, 15% — с суммы свыше. Для самозанятых ставка ниже: 4% при сдаче жильцу-физлицу, 6% — при сдаче компании.
• Налог при продаже — если квартира была в собственности менее пяти лет, с прибыли платится НДФЛ, как при сдаче в аренду. Доходы от продажи и аренды считаются отдельно и не суммируются.
• Налог на имущество — ежегодно, рассчитывается по кадастровой стоимости.

Инвестиции в новостройки остаются рабочим инструментом для тех, кто умеет оценивать инвестиционную привлекательность объектов, готов ждать и рассчитывать риски и прибыль. Заработать можно на сдаче в аренду, перепродаже или флиппинге. Успех зависит от трех факторов: тщательной проверки застройщика, грамотного выбора объекта и трезвого расчета всех расходов до входа в сделку.