Оба инструмента строятся на принципе коллективных инвестиций: группа людей объединяет средства, чтобы приобрести крупный и дорогой объект недвижимости, который сложно купить целиком. Несмотря на общую цель, механика владения различается:

• ЗПИФ (Закрытый паевой инвестиционный фонд) — это готовое финансовое решение под строгим надзором Центрального Банка (ЦБ). Профессиональная управляющая компания находит перспективный объект, например, складской комплекс, и выкупает его, чтобы распределить владение между инвесторами. Вы покупаете паи — доли этого фонда. Все активы ЗПИФ обособлены от имущества управляющей компании, что дает дополнительную юридическую защиту. Главный плюс инструмента — доступность: стать совладельцем склада или ТЦ можно с суммой от 1 000 ₽.
• Краудинвестинг — это прямое софинансирование конкретного здания через специализированную инвестиционную платформу. Вы вкладываете деньги в компанию, которая создана специально для покупки и эксплуатации одного объекта, например, офиса в Москва-Сити. Это позволяет инвестору четко понимать, какой именно «адрес» приносит ему доход. Порог входа здесь обычно выше — от 100 000 ₽, но такая модель позволяет точечно выбирать самые перспективные объекты.

Как и любой финансовый инструмент, вложения в недвижимость через ЗПИФ и краудинвестинг имеют свои сильные стороны и нюансы, которые стоит учесть при планировании портфеля.

Преимущества стратегии:

• Двойной доход: вы зарабатываете и на регулярных арендных выплатах, и на росте рыночной цены самого объекта к моменту его продажи.
• Защита от инфляции: «бетон» — это реальный актив. Стоимость квадратного метра и арендные ставки исторически растут вместе с общим уровнем цен в стране.
• Пассивный формат: поиском надежных арендаторов, ремонтом, страховкой и юридическими вопросами занимается управляющая компания (УК).
• Доступность: вы можете диверсифицировать вложения, инвестируя небольшие суммы в разные типы недвижимости — от складов до офисов.

Особенности и риски:

• Срок и ликвидность: недвижимость не подходит для коротких сделок. Продать пай или долю можно на вторичном рынке, но это может занять время, поэтому инструмент не подходит для хранения денег, которые могут понадобиться завтра.
• Отсутствие страховки АСВ: в отличие от банковских вкладов, инвестиции в коммерческие объекты не застрахованы государством. Ваша защита — это сам ликвидный объект недвижимости.
• Рыночная конъюнктура: доходность зависит от заполняемости объекта. Если крупный арендатор съедет, управляющей компании потребуется время, чтобы найти нового, что может временно снизить размер выплат.

Чтобы вам было проще сориентироваться и выбрать подходящий способ приумножить капитал, мы сравнили инвестиции в «квадратные метры» с другими популярными инструментами:

На маркетплейсе для денег Финуслуги представлены разные стратегии. Выбор зависит от того, какую сумму вы готовы выделить на покупку «цифровых метров» и какой уровень участия в объекте вам интересен:

Если вы начинающий инвестор (вложения от 1 000 ₽)

Оптимальный вариант — ЗПИФ недвижимости. Например, фонд «Акцент 5», который владеет складским комплексом «Валищево». Такая инвестиция позволяет добавить в портфель долю в огромном логистическом хабе.

Вот в чем инвестиционная привлекательность объекта:

• Надежный арендатор. Весь комплекс занимает компания «Деловые Линии» — один из крупнейших логистических операторов страны.
• Стабильность. Договор аренды рассчитан до 2032 года, а ставка аренды ежегодно индексируется на уровень инфляции. Это защищает доход инвесторов от обесценивания денег.
• Качество. Объект современный (сдан в 2018 году) и расположен в востребованном узле Московской области.

Если вы готовы к крупным вложениям (от 100 000 ₽)

Здесь стоит рассмотреть краудинвестинг от партнеров, таких как SimpleEstate. Это возможность вложить средства в конкретный точечный объект. Например, стать совладельцем офиса площадью почти 300 м² в новом бизнес-центре класса «A» iCity в Москва-Сити.

Вот основные преимущества объекта:

• Дефицит предложения: Москва-Сити — самый востребованный деловой район России с рекордно низким уровнем пустующих офисов (всего 1%). Новые крупные объекты здесь появятся не раньше 2030 года, что создает условия для роста арендных ставок.
• Транспортная доступность: БЦ расположен в 3–5 минутах пешком от станций «Шелепиха» и «Тестовская», а для автомобилистов предусмотрен прямой заезд с ТТК.
• Инфраструктура: в здании предусмотрена большая торговая галерея с ресторанами и фитнес-центрами, что делает объект максимально комфортным для статусных арендаторов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость — это не инструмент для спекуляций, а способ создания долгосрочного капитала. Рекомендуемый срок владения активами — от 3 до 7 лет. Вот почему опытные инвесторы стараются держать паи до конца срока жизни фонда:

• Финальный результат. Основной прирост стоимости объекта фиксируется при его продаже в конце срока работы фонда. Именно в этот момент инвестор получает максимальную прибыль от разницы цен.
• Стабильный поток. Удерживая актив, вы собираете все арендные выплаты, которые со временем могут существенно увеличить общую доходность вложений.
• Специфика ликвидности. Продать долю досрочно можно на вторичном рынке, но это может занять время. Если выходить в спешке, есть риск продать актив дешевле его реальной стоимости.

Инвестиции в недвижимость через ЗПИФ и краудинвестинг — это способ выйти на рынок крупного «бетона» с небольшим капиталом. Инструменты позволяют переждать волатильность рынков и защитить накопления от инфляции за счет реальных активов. Главное — помнить, что это долгосрочная стратегия. Чтобы получить полную доходность от аренды и роста цены объекта, настраивайтесь на горизонт от трех лет и выбирайте объекты с понятными и надежными арендаторами.