Московская программа реновации — масштабный проект по замене ветхих малоэтажных «хрущевок» на современные многоквартирные дома. Для собственника это бесплатный обмен старой квартиры на новую в том же районе. Для инвестора — возможность войти в рынок со скидкой и заработать на разнице в стоимости.

Программу запустили в 2017 году после внесения изменений в Закон «О статусе столицы Российской Федерации». В нее включено 5176 домов, в которых проживает около миллиона москвичей.

Программа предусматривает ступенчатое переселение:

• 2020–2024 (≈ 930 домов) — первая волна. 
• 2025–2028 (≈ 1630 домов) — вторая волна.
• 2029–2032 (≈ 1800 домов) — третья волна.

Новые кварталы получают полную инфраструктуру — школы, детские сады, поликлиники, благоустроенные дворы с детскими и спортивными площадками. Стоимость недвижимости обычно растет и в соседних домах — это эффект инфраструктурного подъема.

Участники программы получают новую квартиру бесплатно, государство предоставляет три варианта на выбор:

• Равнозначная квартира — то же количество комнат, жилая площадь не меньше прежней, общая площадь больше, тот же район. Для Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского округов переселение происходит в пределах всего административного округа. С конца 2024 года по письменному согласию участника возможно предоставление квартиры в другом районе.
• Равноценная квартира — рыночная стоимость равна стоимости старого жилья, но район и планировка могут отличаться.
• Денежная компенсация по рыночной цене — в этом случае НДФЛ платить не придется.

Собственники могут докупить дополнительные метры — увеличить площадь и количество комнат. Если квартира в расселяемом доме находится в ипотеке, переезд происходит на общих основаниях. Банк переоформляет залог на новое жилье — условия кредита, ставка и график платежей остаются прежними.

Еще одна льгота — машино-места в подземном паркинге. Участники программы могут купить их со скидкой 40% от рыночной стоимости объекта — право действует в течение года после заселения дома.

Программа дает инвесторам возможность реализовать две основных стратегии: купить хрущевку и дождаться переселения в новостройку либо воспользоваться правом докупки со скидкой.

Купить дешевле — продать дороже

Квартира в пятиэтажке под снос обычно стоит дешевле аналогичного по количеству комнат жилья в более новом доме в том же районе. После переселения собственник получает квартиру в новом современном доме с чистовой отделкой. За счет более просторных кухонь, коридоров и санузлов общая площадь в среднем вырастает на 32%. Прибыль инвестора от продажи складывается из возросшей цены за квадратный метр и общего метража жилплощади.

Докупка со скидкой

Участники программы могут приобрести дополнительные метры или отдельную квартиру у Фонда реновации со скидкой 10%. Лимит на докупку — 100 квадратных метров суммарно.

Выгода зависит от района и дома. При средней цене 341 000 ₽ за м² экономия составит около 34 000 ₽ с каждого метра. При докупке, например, 14 м² — экономия составит 480 000 ₽.

Докупка доступна в момент переселения — 30 дней с получения проекта договора, выбор ограничен тем же районом. Или в течение двух лет после оформления права собственности на новое жилье можно выбрать квартиру в любом доме программы.

Более 20% участников докупки используют заемные средства. Выбрать выгодное предложение и рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке можно на маркетплейсе Финуслуги.

Когда покупать

Чем ближе дата переезда, тем дороже квартира. Величина премии зависит от района и конкретного дома — по прошлым оценкам ЦИАН, разница в стоимости между второй и третьей волнами составила около 10%.

Оптимальный вариант — купить квартиру второй волны, когда уже утверждена стартовая площадка. Это означает, что строительство началось или начнется в ближайшее время, а переселение произойдет в обозримые сроки. Проверяйте наличие утвержденной стартовой площадки и следите за новостями на сайте Фонда реновации.

Важно понимать, что, вкладывая деньги в квартиру под реновацию, вы покупаете «кота в мешке».  Вот основные риски:

• Сроки могут сдвинуться. Даты регулярно корректируют из-за задержек со строительством стартовых площадок, изменений в городской инфраструктуре или нехватки финансирования. Переезд в новую квартиру может задержаться на несколько лет. Все это время капитал инвестора заморожен.
• Неизвестны характеристики новой квартиры до момента получения. Жители 3-го этажа тихой хрущевки могут оказаться на 15-м этаже дома у шоссе. Отказаться от предложенной квартиры можно, но выбор альтернатив ограничен тем же домом или соседними новостройками по программе.
• Планомерный рост цен. С момента запуска программы в 2017 году дома под реновацию существенно подорожали. Дисконт, который раньше составлял 15–20% к рыночной цене, сократился.
• Качество отделки нестабильно. Квартиры по реновации сдаются с чистовой отделкой, но ее качество часто вызывает нарекания. Жители жалуются на неровные стены, проблемы с вентиляцией, трещины в подъездах. Если отделка окажется неудовлетворительной, придется вкладывать дополнительные средства — это снизит итоговую прибыль.

Покупка хрущевки под снос — не единственный способ заработать на программе. Есть варианты с меньшим риском и без юридических сложностей.

Модель «Соседний квартал»

При строительстве новостроек развивается и инфраструктура района вокруг. Приобрести можно квартиру не в хрущевке, а в более новом доме в том же районе рядом со стартовой площадкой. Как только ЖК будет сдан — стоимость квартиры тоже возрастет.

Помимо квартир, в соседних кварталах можно вкладываться в машино-места и кладовые. Порог входа в машино-место в 8–10 раз ниже, чем у квартиры, а аренда приносит около 7% годовых. Кладовые не требуют ремонта и практически не простаивают без арендаторов.

Биржевые инструменты

Заработать на реновации можно без покупки недвижимости — через ценные бумаги генподрядчиков программы. Крупнейший из них — группа ПИК — получила масштабные контракты на строительство домов по реновации.

Облигации торгуются от 1000 $ за штуку. Инструмент доступен на Московской бирже неквалифицированным инвесторам без тестирования — рейтинг ПИК ruA+ позволяет покупать бумаги через любого брокера. Регулярные купонные выплаты — 5,625% годовых — происходят два раза в год. Выбрать брокера можно на Финуслугах.

Московская программа реновации заменяет старые пятиэтажки на современные дома — это создает несколько точек входа для инвесторов. Основные инвестиционные стратегии заработка — купить хрущевку под снос и получить новую квартиру с увеличенной площадью, использовать право докупки у Фонда реновации со скидкой, инвестировать в квартиры рядом со стартовыми площадками или в ценные бумаги застройщиков. Ключевые риски — непредсказуемые сроки переселения и высокая конкуренция среди инвесторов, которая сократила изначальный дисконт.