Эволюция ДДУ. Обзор изменений в законе о долевом строительстве

Долевое строительство вкупе с ипотечным кредитованием – один из самых доступных способов покупки жилья для россиян. Ежегодно по договорам долевого участия (ДДУ) приобретается около 80% квартир в новостройках. К примеру, в 2015 году только в Ленинградской области было заключено ок. 40 500 таких сделок (по информации Росреестра). Для сравнения – Центробанк в том же году зафиксировал 8 028 ипотечных кредитов на покупку жилья в Ленобласти.

Несмотря на такую популярность, у долевого строительства хватает изъянов. Прежде всего это касается сроков и качества возведения зданий застройщиками.

Достаточно сказать, что выражение «обманутый дольщик» плотно вошло в нашу жизнь. Нередко люди просто лишались всех вложений из-за мошенничества или халатности со стороны застройщика, а попытки найти виновных и вернуть деньги ни к чему не приводили.

Поэтому неудивительно, что изменения в ФЗ-214, регулирующем долевое строительство, вызвали такой ажиотаж у населения. Вопрос действительно сложный и интересует многих. Застройщики даже стали торопить клиентов быстрее заключать договоры, грозя увеличением цен с 1 июля 2018 года. Но теперь, когда изменения уже вступили в силу, а шумиха утихла, можно трезво во всём разобраться.

Во многих зарубежных странах долевое строительство не практикуется. Вместо этого действует проектное финансирование возведения жилых зданий. Этот успешный опыт и было решено перенять. Правительство планирует постепенно в течение 3 лет заменить ДДУ на эту модель. И июльские нововведения – первый шаг.

Суть проектного финансирования в следующем: девелоперы не привлекают средства дольщиков на строительство. Клиенты просто вносят средства на специальный банковский счёт, где они замораживаются до возведения объекта. Финансирование же стройки идёт за счёт банковского кредита. Такая схема снижает риски дольщиков, так как при заморозке строительства банк вернёт деньги назад.

Теперь по пунктам о том, что же ждёт рынок долевого строительства. С 1 июля 2018 года в силу вступили следующие требования:

1. В обязательном порядке вводится финансирование долевого строительства с использованием эскроу счетов. На них и переводят средства дольщики. Для строительной компании открывается кредитная линия. Застройщик получает доступ к средствам только после передачи квартиры. Если этого не случится – банк вернёт деньги дольщику.

Предусмотрен и случай, если у банка будет отозвана лицензия – эскроу счета застрахованы (на сумму, не превышающую 10 млн руб.).

2.  Ужесточаются требования к девелоперам. Теперь они обязаны:

• Иметь собственный капитал не менее 10% проектной стоимости возводимого объекта. Средства должны быть на счете застройщика уже в момент утверждения декларации в Минстрое.
• Публиковать достоверную информацию о компании и ходе строительства в единой информационной системе. Там ежемесячно должны обновляться фотографии объекта и ежеквартально – финансовое положение компании. Контролировать и перепроверять застройщиков будут совместными усилиями Центробанк, Росреестр и Минстрой. Информационный портал с новостройками находится на ресурсе наш.дом.рф.
• Раскрывать подробную информацию о бенефициарных владельцах компании. Это мера поможет избежать появления номинальных директоров и прочих подставных лиц. Теперь все соучредители будут нести солидарную ответственность по обязательствам девелопера.
• Не тратить средства, предназначенные для строительства, на посторонние цели. Это и раньше было запрещено, но теперь прописаны конкретные ограничения. Так, деньги на строительство нельзя тратить на погашение долгов, предоставление займов, покупку ценных бумаг и др.

Ещё правительство обещает ужесточить контроль над ходом строительства.

Компаниям придётся внимательней относиться и к подбору руководящего состава. Имеющих судимости за экономические преступления запрещено назначать на должности гендиректоров и главбухов.

На этом наш обзор изменений в закон о долевом строительстве подошёл к концу. Подведём итоги и подчеркнём самые важные тезисы:

1. Долевое строительство никто не отменял. Квартиры также можно покупать у застройщиков ещё на этапе котлована.
2. Изменения прежде всего коснулись застройщиков. Ужесточились требования к финансовому состоянию компании, а также введены дополнительные меры контроля за деятельностью фирмы.
3. У дольщиков появилось больше гарантий, что они увидят ключи от квартиры вовремя.

О том, как повлияют эти изменения на покупателей квартир, мнения разнятся. Конечно, рынок новостроек станет более честным и прозрачным. Уже не пройдут схемы создания пирамид из строительных компаний и другие уловки, приводящие к долгостроям. С рынка уйдут фирмы с шатким финансовым положением, что положительно повлияет на качество строительства.

С другой стороны, это снизит конкуренцию среди застройщиков. А значит, даст толчок к монополизации рынка и увеличению цен на жильё. При этом строительные компании поставлены перед фактом необходимости кредитования в банке. И оплата % по займу на строительство также будет входить в стоимость квадратного метра.

И всё же эксперты считают, что значительного скачка цен не предвидится, так как на рынке остаются компании, продающие уже готовое жильё. И на них изменения никак не скажутся. Что же, поживём – увидим. А пока, на конец июля 2018 года, значительного подорожания стоимости квадратного метра на первичном рынке не наблюдается.