Еще на этапе подбора квартиры можно обезопасить себя, отказавшись от заведомо сложных и сомнительных вариантов. Так, в сделках с недвижимостью особые риски несут:

• Квартиры в ипотеке. Удостоверьтесь, что продавец погасил ипотечный кредит и снял обременение.
• Унаследованное жилье. Убедитесь, что в наследство вступили все наследники.
• Долевая собственность. Требуйте нотариально удостоверенные согласия всех собственников на продажу.
• Квартиры с «подселением». Избегайте сделок с квартирами, в которых прописаны посторонние люди: выселить их по закону будет почти невозможно.

Кроме рисковых объектов, стоит избегать «красных флагов», которые могут указывать на то, что продавец может вас обмануть. Не лишним будет изучить новые методы обмана, которые постоянно изобретают мошенники. Вот некоторые из них.

Поддельная доверенность

Одна из рискованных ситуаций — продажа квартиры по поддельному нотариальному документу. Представьте: квартиру продает представитель собственника с идеально оформленной доверенностью, но после сделки и расчетов выясняется, что документ был фальшивым, а настоящий владелец не давал согласия на продажу. В таком случае суд легко отменит сделку, а покупатель потеряет и деньги, и жилье.

Как себя защитить: при любой сделке по доверенности проводите двойную проверку. Во-первых, лично свяжитесь с собственником, чьи паспортные данные указаны в доверенности, чтобы подтвердить его намерения. Во-вторых, проверьте подлинность самой доверенности через реестр Федеральной нотариальной палаты. Настоящий нотариальный документ всегда имеет уникальный регистрационный номер и внесен в общую базу.

Неузаконенная перепланировка

Эстетичный ремонт может скрывать серьезные проблемы. Любые изменения, затрагивающие несущие конструкции, перенос санузла или кухни, объединение с лоджией, без согласования — нарушение. Росреестр вправе отказать в регистрации права собственности на такой объект. Новому владельцу придется за свой счет приводить квартиру в исходное состояние по предписанию жилищной инспекции.

Как себя защитить: запросите у продавца технический план помещения. Внимательно сверьте планировку, указанную в документе, с реальным состоянием квартиры. Любые расхождения — повод потребовать предоставить документы о согласовании перепланировки в жилищной инспекции и внесении изменений в Росреестр.

Задаток вместо аванса

На этапе предварительных договоренностей продавец может настаивать на оформлении именно задатка, а не аванса. Юридическая разница принципиальна. Аванс — это простая предоплата, которая возвращается покупателю, если сделка не состоялась по любой причине. Задаток же выполняет обеспечительную функцию: если сделка срывается по вине покупателя, сумма остается у продавца. Недобросовестные продавцы могут искусственно создавать условия для срыва сделки по вашей вине, чтобы оставить себе деньги.

Как защитить себя: настаивайте на оформлении предоплаты именно как аванса, а не задатка. Четко пропишите в предварительном договоре условия его возврата при любом исходе. 

Частая перепродажа

Подозрительный признак  — частая смена собственников за короткий промежуток времени. Такая история часто служит для сокрытия проблем: скрытых обременений, судебных споров, долгов по ЖКХ или неучтенных претендентов на жилье. Чем длиннее и запутаннее цепочка, тем сложнее проверить легитимность каждой предыдущей сделки.

Как защитить себя: внимательно изучите историю переходов права в выписке из ЕГРН. Если объект продается несколько раз в год — это серьезный «красный флаг». Запросите у продавца внятное объяснение причин таких частых перепродаж и усильте проверку по другим направлениям.

Собственник на грани банкротства

Когда квартиру продает владелец, у которого есть значительные долги перед кредиторами или который находится в процессе банкротства, вы несете огромные риски. Если суд признает сделку попыткой этого человека вывести активы из-под взыскания, продажу отменят. Квартиру включат в конкурсную массу должника, а покупатель, скорее всего, потеряет и жилье, и деньги.

Как защитить себя: проверьте продавца на наличие судебных дел и исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Также проверьте сведения в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Наличие любых подобных процедур — веская причина отказаться от сделки.

Если вы нашли подходящее жилье, вас ничего не смутило и вы готовы его купить, обязательно проверьте все необходимые документы. Вот что нужно сделать.

• Закажите выписку из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. Это основной документ, подтверждающий право собственности продавца или наличие обременений — ипотеки, ареста, залога. Также он показывает историю перехода прав: как вы уже знаете, если квартиру продавали слишком часто, стоит насторожиться.
• Убедитесь в дееспособности продавца. Если собственник — пожилой человек, стоит проявить особую бдительность. Проверьте, не состоит ли он под опекой.
• Проверьте «возраст» права собственности. Если продавец владеет квартирой менее трех или пяти лет, выясните причины быстрой продажи.
• Узнайте, кто еще прописан в квартире. Запросите расширенную выписку из домовой книги.

Когда решились на покупку, выбирайте аккредитив или эскроу-счет — это самые надежные способы передать деньги и не остаться ни с чем. Банк выступает гарантом: он блокирует деньги на счете и переводит их продавцу только после регистрации вашего права в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре), что подтверждается выпиской.

Процесс покупки квартиры требует глубокого погружения в детали. Если планируете брать ипотечный кредит и боитесь утонуть в информации, начните с основ. Пройдите бесплатный курс Школы Московской биржи об ипотеке: на нем узнаете обо всем — от первой заявки до последнего платежа. Курс поможет вам выстроить четкий план действий и избежать фатальных ошибок.

Покупка квартиры не терпит суеты. Ваша защита — это юридическая, финансовая и техническая проверка недвижимости. Используйте безопасные способы расчетов и привлекайте к работе профессиональных юристов. Помните: если в сделке что-то вызывает малейшее сомнение или кажется «слишком хорошим предложением», — это повод остановиться и провести дополнительную проверку.

А еще хорошим подспорьем будут знания об ипотеке. Школа Московской биржи разработала курс «Ипотека для жизни и возможностей». Из него можно узнать главное о покупке жилья и том, как грамотно и безопасно пройти весь путь: от первой заявки до последнего платежа.