Оформление договора купли-продажи — это юридически прозрачный и практичный способ. Квартира переходит к вам на законных основаниях, а у продавца не возникает обязанности уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ), если он владел ею более пяти лет или — в отдельных случаях — трех.

Шаг 1. Подготовьте документы. Проверьте выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — нет ли обременений, например, арестов или залога, совпадает ли собственник с тем, кто продает квартиру.

Шаг 2. Составьте договор. Укажите реальную цену продажи. Занижение суммы рискует привлечь внимание налоговых органов, а в будущем создать проблемы, если захотите продать квартиру: нужно будет платить налог с разницы между заниженной ценой и вашей ценой продажи.

Шаг 3. Передайте деньги. Лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив. Это безопасно, и вы получите официальное подтверждение расчета. Расписка в получении денег — обязательный документ, который хранится у продавца.

Шаг 4. Зарегистрируйте сделку. Договор и переход права подлежат государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Только после регистрации вы становитесь полноправным собственником.

Когда собственных средств не хватает, решением может стать ипотека. Процесс будет сложнее, поскольку в сделке появляется третий участник — банк.

Шаг 1. Согласуйте сделку с банком. Организация тщательно проверит и вас, как заемщика, и объект недвижимости. Банк оценит доход и кредитную историю покупателя и направит в квартиру своего оценщика.

Банк запросит выписку из ЕГРН и проверит, нет ли обременений. Особое внимание уделит проверке фиктивности сделки: на случай, если продажа нужна участникам только для того, чтобы получить деньги от банка.

После проверки нужно будет оформить ипотечное страхование — таково обязательное требование банков и закона. Но это не значит, что нужно соглашаться на первый же предложенный банком вариант. Лучше заранее изучить разные полисы и узнать, какие случаи они покрывают. Чтобы подобрать подходящую страховку, воспользуйтесь Финуслугами — на маркетплейсе можно быстро сравнить предложения ведущих страховых и выбрать полис с оптимальным соотношением цены и покрытия.

Шаг 2. Оформление сделки. Нужно пройти несколько этапов:

• Заключить основной договор купли-продажи между вами и родственником.
• Подписать ипотечный договор между вами и банком, по которому квартира переходит в залог.
• Перечислить средства — банк не отдает их продавцу на руки. Он переводит деньги безналичным путем на счет продавца, часто через аккредитив.
• Одновременно зарегистрировать в Росреестре переход права собственности к вам и обременение в виде ипотеки.

Здесь возможно два варианта:

• Зачет цены продажи в погашение ипотеки. Деньги от вас или ваш банк направляются на досрочное погашение старого кредита.
• Перевод долга. Ваш родственник-заемщик выходит из кредитного договора, а его место занимаете вы. Этот вариант сложнее и требует согласия банка.

1. Претензии других родственников. Если у продавца есть нетрудоспособные супруги, дети или иждивенцы, они имеют право на долю в имуществе. Убедитесь, что у родственника есть нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сделку.
2. Притворная сделка. Иногда заемщики пытаются оформить реальную продажу как дарение, чтобы скрыть от банка долги. Это незаконно и влечет отмену сделки.
3. Налоговые последствия. Помните о налогообложении дохода продавца: освобождение от НДФЛ действует при владении более трех или пяти лет.
4. Риск оспаривания. Если впоследствии выяснится, что продавец был недееспособен или действовал под давлением, сделка может быть оспорена в суде.

Продажа квартиры близким людям имеет свои юридические тонкости. Главное — помнить о правилах, касающихся общего имущества. Если жилье было куплено в браке, то для того, чтобы его продать, потребуется официальное согласие супруга, заверенное у нотариуса. Даже если он не указан в документах собственника.

Отдельные ограничения существуют для квартир, полученных через социальную ипотеку или другие госпрограммы. Часто по ним действует запрет на продажу в течение определенного времени, и он касается также сделок с родственниками.

И еще один нюанс: если живете в муниципальной квартире по договору соцнайма, вы не можете сразу выкупить и перепродать ее родственнику. Сначала нужно приватизировать жилье и оформить его в свою собственность — это долгий процесс. Если не соблюсти эти нормы, договор купли-продажи признают недействительным.

Покупка квартиры у родственника — полноценная юридическая сделка, которую необходимо проводить официально. Чтобы избежать рисков, оформите договор купли-продажи с реальной ценой и используйте безопасные формы расчета. Обязательно проверьте квартиру через выписку из ЕГРН и получите согласие супруга продавца, если оно требуется. Учтите, что ипотека усложнит сделку из-за проверок банка.

Чтобы защитить свои интересы и сохранить семейные отношения, действуйте строго по закону и обратитесь за консультацией к юристу.