Требование о досрочном погашении ипотеки: основания и последствия

Такое право банку дают Гражданский кодекс РФ (ст. 821.1) и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ст. 50, п. 4).

Причиной может послужить:

• нарушение клиентом срока оплаты очередного платежа;
• утрата обеспечения;
• нарушение заёмщиком условий целевого использования средств;
• сокрытие от банка информации обо всех третьих лицах, имеющих права на объект залога;
• грубые нарушения правил эксплуатации или ремонта, если это может привести к повреждениям или утрате имущества;
• неисполнение заёмщиком обязанности по страхованию недвижимости;
• продажа, дарение, обмен квадратных метров без согласия кредитора;
• изъятие объекта залога государством.

Досрочное расторжение договора – это крайняя мера. На неё банки идут только в случаях, когда заёмщик не соглашается взаимодействовать и менять своё поведение. До этого кредитные учреждения могут в том числе обращаться к коллекторам. Зачастую они так и поступают, поскольку пени в этом случае растут и с клиента в итоге получится взыскать большую сумму.

Эта информация размещена в разделе, посвящённом правам и обязанностям сторон. Поскольку в каждом банке условия разные, рассмотрим их на примере трёх крупных игроков рынка.

Сбербанк вправе потребовать досрочно выплатить долг и проценты по нему в следующих случаях:

• просрочка дольше 60 дней в течение последнего полугода (считается общий срок всех допущенных просрочек, даже если каждая из них была незначительной);
• утрата объекта залога, ухудшение его состояния;
• грубые нарушения правил пользования недвижимостью, создание угроз повреждения или утраты;
• необоснованный отказ кредитору в проверке квартиры или дома;
• обнаружение банком незаявленных обременений;
• отсутствие обязательного страхования или непродление полиса в установленный срок;
• расторжение или отказ от заключения договора купли-продажи недвижимости;
• отсутствие подтверждения целевого использования кредитных денег.

В правилах ипотечного кредитования Сбербанка говорится, что обратить взыскание на квартиру или дом учреждение может сразу, не дожидаясь реакции от клиента.

ВТБ заявит письменное требование о возврате долга и процентов в следующих случаях:

• нецелевое использование кредита;
• полная или частичная утрата или повреждение недвижимости;
• утрата другого обеспечения, предоставленного по займу;
• грубое нарушение правил использования квартиры или дома, нарушение правил содержания, выполнения ремонта;
• необоснованный отказ кредитору в проверке предмета ипотеки;
• нарушение обязанностей по страхованию риска утраты и повреждения жилья;
• нарушение правила о замене объекта залога в случае его повреждения или утраты.

Кроме того, банк потребует расторгнуть договор, если заёмщик скрыл данные об обременениях и всех людях, претендующих на жильё, или нарушил правила распоряжения объектом залога. Строгое требование установлено насчёт просрочек. Если клиент не вносит очередной платёж в течение 15 дней или просто допустил несколько даже незначительных просрочек, это служит причиной для требования досрочного погашения. Договор считается расторгнутым со дня направления заёмщику уведомления.

Также банк может в любое время потребовать письменно отчитаться об исполнении обязательств по договору.

В ВТБ условия по ипотеке немного отличаются от «сберовских». В частности, ВТБ не может сразу обратить взыскание на жильё, купленное в кредит. По условиям ипотечного продукта банк даёт клиенту срок на добровольное исполнение требований.

Банк потребует досрочного возврата, если:

• очередной ежемесячный платёж просрочен более чем на 30 дней;
• клиент необоснованно отказал кредитору в проверке состава лиц, проживающих в квартире;
• заёмщик потерял трудоспособность (если он получил страховое возмещение, банк потребует погасить кредит этими деньгами).

Совкомбанк устанавливает жёсткие обязанности заёмщика. Все они прописываются в договоре. К примеру, клиент должен:

• предоставлять в течение 5 дней документы, подтверждающие оплату налогов, сборов, коммунальных и иных платежей;
• ежегодно предоставлять документы, подтверждающие финансовое положение и доходы;
• не регистрировать в квартире (постоянно и временно) третьих лиц и не сдавать жильё в аренду без согласия банка;
• уведомлять банк в случае отсутствия в квартире более месяца;
• не производить перепланировку без письменного согласия кредитора.

По сути, нарушение любого из указанных пунктов может вызвать недовольство банка и стать причиной требования о досрочном погашении задолженности. Выполнить его необходимо не позднее 15 дней с момента предъявления.

Если требование о полном возврате займа не исполняется, жильё, купленное в ипотеку, забирают.

Например, собственник исправно платит по ипотеке, но провёл незаконную перепланировку. Банк требует единовременно погасить долг. Если клиент игнорирует – кредитор вправе изъять квадратные метры.

В случае ипотеки жилья, купленного по договору долевого участия в строительстве, банк может забрать его не ранее чем через полгода после того как:

• наступил срок сдачи дома;
• строительство было прекращено и приостановлено, при этом стало понятно, что застройщик не успеет сдать его в срок.

Об этом говорится в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ст. 14).

Основные ситуации, при которых недвижимость могут отнять, прописаны в законе, но каждый банк указывает нюансы в условиях кредитования. Если причина в просрочках, ВТБ вправе забрать жильё в следующих случаях:

• нарушение срока внесения ежемесячного платежа на 15 дней и более, если сумма составляет более 5% от величины ипотеки;
• нарушение срока внесения ежемесячного платежа на 3 месяца и более, если его сумма менее 5% от величины ипотеки;
• 3 и более просрочки за последний год, даже если каждая из них незначительна.

Чтобы не доводить ситуацию до точки кипения, когда банк потребует внести всю сумму долга целиком, следуйте правилам:

• Внимательно читайте каждый пункт договора, особенно положения, посвящённые правам и обязанностям сторон.
• Используйте выданные деньги только на целевые нужды.
• При возникновении опасений в том, что платёж не получится внести вовремя, сообщите об этом в кредитное учреждение. Специалисты совместно с заёмщиком выберут приемлемый вариант. Это могут быть кредитные каникулы, реструктуризация.
• Не прячьтесь от банка.
• Не совершайте никаких сделок с недвижимостью без согласия финансовой организации.
• Вовремя продлевайте полис страхования имущества. Помните, что это обязательный вид страховки.
• Просите разрешения у банка, если хотите сдать жильё в аренду.