Понятие договора эскроу появилось в ГК РФ в 2014 году. Оно подразумевает открытие счёта в банке для блокировки средств, полученных от депонента, для передачи их бенефициару при возникновении предусмотренных соглашением оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Говоря простыми словами, банк выступает посредником между сторонами договора. Покупатель отдаёт средства на хранение, а продавец получает их только после того, как исполнит взятые на себя обязательства.

За рубежом счета эскроу очень популярны, чего не скажешь о России. В каких сферах используются договоры эскроу:

• покупка или продажа объектов недвижимости, в т.ч. земельных участков;
• покупка или продажа товаров, работ, услуг;
• приобретение или продажа акций, долей участия.

Договор трёхсторонний, влиять на условия могут все – банк, депонент и бенефициар. Средства, поступившие на счёт, блокируются. Даже владелец счёта не может никак ими распорядиться, пока не наступят определённые обстоятельства.

Договоры счетов эскроу довольно гибкие. Это значит, что участники сделки сами определяют перечень оснований, при наступлении которых денежные средства переводят на счёт получателя или возвращают владельцу. Учитываются характер сделки, потребности сторон, их договорённости и т.д.

В российском законодательстве используется усечённый вариант договора. К примеру, у нас передавать через банк можно только деньги, тогда как за границей – любое имущество. Кроме того, эскроу-агентами помимо банков за рубежом выступают адвокаты, страховые агенты и любые лица, которым доверяют стороны сделки.

Нужно знать, что на договор эскроу распространяются общие основания изменения договора. Внести правки можно по трём основаниям:

• инициативе сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
• решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• из-за существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Рассмотрим схему работы счёта эскроу на примере сделки купли-продажи квартиры. Покупателю такой вариант выгоден тем, что продавец точно не скроется с деньгами. В свою очередь, владелец недвижимости знает, что деньги у покупателя есть, но получить их сможет только после выполнения всех обязательств в рамках соглашения.

Собственник недвижимости и покупатель заключают трёхсторонний договор об открытии счёта эскроу, третьей стороной которого выступает банк. Покупатель вносит на этот счёт всю сумму, а банк обязуется её выдать продавцу после того, как сделка будет закрыта. Если продавец не выполняет свои обязательства, счёт закрывается и покупатель получает деньги назад. В обратном случае продавец забирает средства со счёта. Сторонами договора могут быть любые лица в любых комбинациях – как физические, так и юридические.

Основное преимущество этой системы расчётов – безопасность и минимизация рисков. Банк гарантирует оплату только после возникновения оснований, предусмотренных договором. К плюсам относится надёжное хранение средств у незаинтересованного лица (банка). Для продавца выгода состоит в уверенности получения полной оплаты по договору в случае исполнения всех его условий.

Сравним счёт эскроу с аккредитивом. Аккредитив – это обязательство банка перевести средства получателю после предъявления документов, соответствующих условиям аккредитива. В принципе, суть та же, что у счёта эскроу. Аккредитив подходит для расчётов по внутрироссийским контрактам, а также для международных расчётов, для получения финансирования на специальных условиях.

В чем разница? Аккредитив имеет более широкую сферу применения, нежели счёт эскроу. Помимо перевода денег стороне сделки банк может оплатить выставленный получателем переводной вексель, а также совершить другие действия по исполнению аккредитива. Кроме того, аккредитив может быть отзывным. То есть плательщик вправе в любой момент его изменить или отменить. У эскроу такой возможности нет.

По аккредитиву таких правил нет, поэтому на сумму могут наложить ограничения.

В Сбербанке открытие счёта эскроу возможно и по обычным сделкам, и в рамках договора долевого участия. В последнем случае за открытие и операции платить не нужно. Открытие счёта для других сделок, увеличение суммы по договору, продление срока действия договора при сумме до 100 млн руб. обойдётся в 0,7% годовых, минимум 15 000 руб. за квартал или его часть. Если сумма договора больше, тариф рассчитывается индивидуально. За каждое изменение условий соглашения придётся отдать 2500 руб. Приём, проверка и передача документов, предусмотренных договором счёта эскроу, стоят 0,2% от суммы платежа, минимум 5000 руб.

В ВТБ можно открыть счёт эскроу только в рамках ДДУ. Комиссию за все операции банк не берёт.

У Генбанка тарифы следующие:

• открытие счёта – 2500 руб.;
• исполнение условий по договору – 2500 руб.;
• изменение условий – 1000 руб.

За выписки, закрытие счёта и переводы на другие счета комиссию банк не берёт.

Счёт эскроу открывается по заявлению после предоставления договора-основания и комплекта документов. Некоторые банки, например Сбербанк, требуют, чтобы у депонента (стороны, которая переводит деньги) уже был открыт расчётный или текущий счёт.

Какие документы понадобятся:

• учредительные документы юридического лица;
• выписка из ЕГРЮЛ;  
• карточка с образцами подписей и оттиска печати;
• анкета по форме банка;
• бумаги, подтверждающие полномочия единоличного исполнительного органа юрлица;
• бумаги, удостоверяющие личность специалистов, которые могут распоряжаться средствами на счёте;
• необходимые лицензии;
• паспорт представителя юридического лица.

Физлицу необходим паспорт и анкета.

В некоторых случаях банк запрашивает дополнительные бумаги. Например, если речь идёт о договоре долевого участия в строительстве, депоненту нужен зарегистрированный договор ДДУ.

Впоследствии, чтобы получить деньги со счёта, бенефициар представляет в банк документы для платежа вместе с требованием по форме банка.