Для начала разберем ситуацию с квартирой Ларисы Долиной, которая вызвала огромный общественный резонанс. Летом 2024 года певица продала одну из своих квартир в элитном жилом комплексе в районе Хамовники. Покупательницей стала Полина Лурье, которая заплатила актрисе за недвижимость 112 млн ₽. 

Вскоре после продажи Долина заявила, что она стала жертвой мошенников. По словам певицы, злоумышленники убедили ее продать квартиру, затем перевести полученные деньги якобы на безопасные счета под предлогом борьбы с преступностью. В результате артистка потеряла не только деньги, но и жилье. 

По заявлению певицы было возбуждено уголовное дело, тогда же начался поиск мошенников, которых впоследствии задержали. В марте 2025 года Хамовнический районный суд Москвы признал сделку по покупке недвижимости недействительной,  право собственности покупательницы Полины Лурье было отменено, и квартира была возвращена Ларисе Долиной. 

В конце ноября 2025 года Второй кассационный суд общей юрисдикции отверг жалобу Лурье, и лишение девушки прав собственности осталось в силе. В итоге покупательница потеряла и квартиру, и деньги, что вызвало общественные споры о справедливости такого решения суда.

Сразу после этого случая начал массово распространяться термин «эффект Долиной», который заключается в том, что бывшие собственники (часто пожилые люди) после продажи жилья пытаются через суд признать сделку недействительной и вернуть себе недвижимость, особенно если сделка сопровождалась мошенническими обстоятельствами (давление, обман, переводы третьим лицам). 

Рассмотрим несколько примеров, когда пенсионерам через суд удалось вернуть проданные квартиры, выступая в роли потерпевших.

Пример 1: в 2019 году пожилая москвичка продала свою квартиру площадью 45 м² соседу за 5 млн ₽. Покупатель въехал в квартиру и вложил еще около 1 млн ₽ в ремонт. А в 2022-м женщина подала иск в суд, заявив, что в момент продажи не осознавала своих действий и не могла адекватно оценить последствия сделки.

Суд длился три года. В итоге в 2025 году по решению суда было установлено, что пенсионерка действительно могла не отдавать отчет своим действиям на момент подписания договора купли-продажи, поэтому сделку признали недействительной. В результате квартира вернулась пенсионерке — бывшей хозяйке. Покупатель же по закону остался без недвижимости и денег, которые заплатил за квартиру и ремонт.

Несмотря на вложения покупателя и формально корректную сделку, суд в принятии решения руководствовался преимущественно медицинскими и психиатрическими документами о недееспособности продавца. 

Этот пример показывает: если бывшему владельцу удастся доказать, что он не осознавал свои действия в момент продажи недвижимости, даже спустя годы суд может признать сделку недействительной.

Пример 2: в 2022 году девушка купила у пенсионерки квартиру за 9,5 млн ₽. Сделка была проведена по всем правилам: документы были в порядке, покупательница застраховала риски, и даже нотариус присутствовал на сделке.

Но после того как покупательница вступила в права собственности, пенсионерка подала в суд и представила доказательства того, что стала жертвой телефонных мошенников, выдававших себя за сотрудников Федеральной службы безопасности (ФСБ). Они убедили пенсионерку продать ее единственную квартиру, а деньги передать через курьеров. Впоследствии мошенники были задержаны.

Суд длился два года и, как и в случае с Долиной, он признал сделку недействительной: квартиру вернули прежней владелице, а покупательница осталась без жилья и уплаченных денег, так как пенсионерка перевела их мошенникам и не могла вернуть их девушке. 

Хоть сделка и была оформлена официально через банк и нотариуса — этого оказалось недостаточно, так как пенсионерка смогла доказать, что была введена в заблуждение и находилась под влиянием.

Летом 2024 года 65-летняя женщина стала жертвой стандартной схемы мошенников, которые представились сотрудниками силовых структур, напугали ее уголовным преследованием и убедили якобы временно продать квартиру для безопасности. Женщина продала недвижимость и перечислила вырученные средства мошенникам. Через несколько месяцев покупатель перепродал квартиру, они с новой владелицей квартиры оформили все права добросовестно. 

Когда пенсионерка осознала, что стала жертвой мошенников, то обратилась в суд с требованием признать обе сделки недействительными и вернуть ей квартиру. Суд учитывал, что женщина была потерпевшей по уголовному делу и утверждала, что действовала в состоянии заблуждения под давлением мошенников. Но злоумышленников и доказательств их действий не нашли.

Поэтому при рассмотрении гражданского спора о признании договора купли-продажи недействительным суд пришел к выводу: признал, что текущая владелица — добросовестный приобретатель, и отказал в иске о возврате недвижимости пенсионерке. Иными словами, квартира осталась у покупательницы, несмотря на то, что пожилая женщина была признана потерпевшей по уголовному делу о мошенничестве. 

Суд мотивировал свое решение рядом фактов:

• Отсутствие прямых доказательств принуждения к подписанию договора. В таких делах суд обычно анализирует доказательства: переписки, переводы денег и тому подобное. У потерпевшей их оказалось недостаточно, поэтому решение суда было принято в пользу добросовестного покупателя.
• Экспертизы и оценка дееспособности. Если психиатрические или иные медицинские экспертизы не подтверждают недееспособность продавца в момент сделки, суд с большей вероятностью оставит недвижимость у покупателя. В описанном случае встречались противоречивые выводы, и суд в итоге опирался на материалы, которые подтверждали дееспособность и осознанность продавца. 

Российская судебная система при оспаривании сделок опирается на статьи 177 и 178 Гражданского кодекса Российской Федерации. Первая позволяет признать сделку недействительной, если доказано, что в момент совершения сделки человек был не способен понимать значение своих действий. Вторая — если он был под влиянием заблуждения или обмана.

Таким образом, не каждый продавец на вторичном рынке может подать иск в суд и вернуть себе недвижимость, так как ему нужно будет доказать либо свою недееспособность, либо введение в заблуждение.

После того как суд вернул Ларисе Долиной квартиру, некоторые покупатели стали откладывать сделки или требовать дополнительные проверки, особенно если планировали покупать недвижимость у пенсионеров.

Покупка недвижимости на вторичке всегда связана с рисками — особенно когда продавцом выступает пожилой человек, который может находиться под давлением родственников, третьих лиц или мошенников. Чтобы минимизировать вероятность оспаривания сделки, важно заранее обращать внимание на признаки неблагополучной ситуации. Вот в каких случаях стоит задуматься, прежде чем покупать квартиру:

Необычные или слишком срочные условия. Если продавец настаивает на мгновенном заключении договора, избегает юридических проверок, торопит и принимает любые условия — это может быть признаком внешнего давления или попытки скрыть проблему с объектом.

Цена значительно ниже рынка. Продажа квартиры на 20–30% дешевле рыночной цены — один из самых надежных индикаторов того, что продавец либо нуждается в деньгах по непрозрачной причине, либо его действия контролируют мошенники.

Частые переходы права собственности. Если за последние годы квартира несколько раз перепродавалась — это повышает риск того, что одна из предыдущих сделок может быть оспорена. Особенно опасны сделки с цепочками перепродаж за короткий срок.

Продавец избегает общения. Когда человек не выходит на контакт, выглядит испуганным или напряженным, общается только через посредников или представителей — это повод предположить влияние третьих лиц. В сделках с пожилыми людьми стоит по возможности пообщаться и с родственниками тоже.

Продавец не может объяснить, зачем продает жилье. Если у человека нет четкого плана, куда он переезжает, как собирается распоряжаться деньгами, и ответы звучат неуверенно — это может быть признаком того, что решение принято под давлением или без полного понимания последствий.

Конечно, эти советы не гарантируют того, что проблемы могут не возникнуть с теми продавцами, которые не вызывают сомнений, ведут себя адекватно и на первый взгляд порядочно, но если в поведении человека присутствуют вышеперечисленные действия, то рекомендуем не торопиться с покупкой у него жилья. Особенно если продавец пенсионного возраста и квартира — единственное его жилье, так как в таких случаях суды часто встают на сторону пожилых людей.

История с Ларисой Долиной стала громким инфоповодом, но важно понимать: само по себе дело не является юридическим прецедентом, до него было много похожих. Оно, скорее, ярко подсветило существующую проблему — риск оказаться без денег и жилья даже после формально законной сделки, особенно если продавцом выступает пожилой человек или человек в уязвимом положении. На практике покупателю по-прежнему сложно полностью обезопасить себя. Даже нотариальное оформление и проверки не дают стопроцентной гарантии, что впоследствии сделка не будет оспорена через суд.

На фоне резонансной истории Долиной депутаты из «Справедливой России» подготовили инициативу, цель которой — ужесточить процедуру продажи жилья и защитить добросовестных покупателей. В проекте предлагается ввести семидневный «период охлаждения», когда деньги покупателя хранятся на специальном счете, а государственные органы могут проверить сделку и убедиться, что на продавца не оказывали давления. Также предполагается ввести обязательный безналичный расчет через банк-гарант, исключающий передачу наличных, и подтверждение продавцом, что у него есть место для проживания, если продается единственное жилье.

Но пока этот законопроект еще не внесен в Госдуму. Следовательно, в реальности правила рынка не изменились, и покупатели на вторичном рынке все еще имеют дело с рисками, которые стоит учитывать, чтобы не остаться и без квартиры, и без денег.