Титульное страхование: никому не нужное, но очень важное

Титул – это право собственности на недвижимость. Страхование титула защищает, если сделка купли-продажи жилья признана недействительной.

Особенности страховки:

• страховой выплате предшествует суд с ответчиком (продавцом, наследниками, бывшими собственниками и пр.) или возбуждение уголовного дела о мошенничестве;
• срок выплаты после потери прав на квартиру может растягиваться на длительный период: в самом договоре заранее оговаривается отсрочка расчётов в связи с прохождением дела не только через первую инстанцию, но и через апелляцию и кассацию.

Допустим купленную квартиру у собственника отсудили обделённые наследники или вернувшийся из тюрьмы бывший совладелец. Суд признал сделку недействительной, а значит страховая компания (СК) выплатит компенсацию, равную полной стоимости жилья или сумме ипотеки (в зависимости от условий страхования).

Без страховки покупатель потеряет недвижимость, и, чаще всего, внесённую за неё сумму. То есть, конечно, будет суд с продавцом, но, если он уже потратил деньги или исчез из страны, шансы вернуть хоть что-то стремятся к нулю.

Случаев потери недвижимости после сделки – предостаточно. Проблемы возникают, когда:

• новой сделкой нарушаются права бывших владельцев квадратных метров (несовершеннолетних, инвалидов, отказавшихся от приватизации, сидельцев в тюрьме);
• через суд признаётся незаконной предыдущая сделка купли-продажи, о проблемах с которой добросовестный покупатель ничего не знал.

В покрытие дополнительно можно включить риски мошенничества, подделки документов, выяснения факта недееспособности продавца уже после сделки.

По отдельным тарифам страховщики считают и риск потери права собственности из-за ограничения (обременения) права собственности на жильё правами третьих лиц. Отдельно этот риск не страхуется, но может быть добавлен в полис.

Средняя цена полиса – от 0,2% до 0,4% страховой суммы. Страховщик вправе применять к рассчитанным базовым страховым тарифам повышающие и понижающие коэффициенты в зависимости от обстоятельств, влияющих на степень страхового риска (от 1 до 4). Например, дороже обойдётся полис, если квартира уже продавалась чаще двух раз в год или по доверенности.

Однако это не аксиома. Например, «АльфаСтрахование» предлагает заключить договор на срок до 10 лет.

Пример: квартира куплена за 3 млн рублей, значит при базовом тарифе 0,3% отдать страховщику придётся 9000 рублей за год.

Договор со страховщиком заключается на этапе подготовки к сделке по покупке жилья или уже после оформления права собственности.

Для страхования потребуется:

• копия паспорта;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• расширенная выписка из ЕГРН;  
• техплан БТИ;
• кредитный договор, если есть ипотека;
• документы, подтверждающие дееспособность продавца (справка из психдиспансера) и другие.

В случае если по объекту недвижимости были ранее заключены одна или более сделок, то могут быть затребованы все договоры отчуждения за последние 3 года. При наследовании страховщик попросит свидетельство о праве на наследство.

Далее предстоит:

1. Написать заявление на страхование и передать пакет документов в выбранную страховую компанию.
2. Дождаться принятия решения страховщиком о готовности оформить договор.
3. Подписать страховой договор.
4. Оплатить полис титульного страхования.

Некоторые страховщики, опасаясь подвоха, так же выезжают с клиентом на сделку купли-продажи. Но, если титульное страхование входит в комплексное по ипотеке, то это не практикуется.

Если разобраться, титульное страхование обходится не дороже полного КАСКО. Но потенциальная выгода больше – за счёт выплаты страховщика можно избежать крупнейшего финансового краха в жизни, ведь сделки с недвижимостью связаны с большими деньгами.

Полис стоит покупать, если:

• банк отказал в ипотеке, потому что документы на выбранную квартиру вызвали подозрение;
• недвижимость неоднократно в течение последних лет переходила из рук в руки, в том числе с оформлением доверенности;
• сделка проводилась с участием несовершеннолетних (т.е. получалось согласие органов опеки);
• в прошлых сделках купли-продажи квартиры интересы владельца, сидящего в тюрьме, психдиспансере, интернате представлял посторонний человек;
• квартира недавно приватизирована и есть жильцы, которые отказались от участия в приватизации.

В этих случаях вопросы возникнут и у страховщика. Если СК отказывается заключить с договор, не стоит решаться на покупку такой недвижимости.

С титульным страхованием всё не так гладко, как могут рассказывать сами страховщики. Основная проблема: отказы в компенсации убытков.

Типичные причины отказа в выплате:

• конфискация имущества в связи с уголовным преступлением – страховка не покрывает этот риск;
• признание страхователя решением суда недобросовестным приобретателем недвижимости, т.е. тем, кому на момент сделки было известно обо всех проблемах;
• незаконная перепланировка (без согласования с госорганами) – неожиданно для такого рода полисов, но это так;
• при отказе страхователя от права требования к лицу, ответственному за убытки, возмещённые страховщиком;
• установление судом факта совершения сделки продавцом недвижимости под влиянием обмана, насилия, угрозы, мошенничества со стороны покупателя полиса.

Страховщик выплачивает деньги только когда суд завершён. Это минимум 2-4 месяца с момента начала разбирательства, плюс апелляция и кассация, т.е. ещё 5 месяцев. Страхователь при этом должен быть признан судебной инстанцией добросовестным приобретателем.

Сразу после получения решения суда о признании сделки недействительной и подготовки документов, в течение 10-14 дней деньги выплачивают. Владелец полиса, по сути, передаёт страховщику право требования денег с продавца, ответственного за убытки.

На практике, бывают и удивительные случаи, когда страховые компании после вынесения решения суда, обязывающего продавца квартиры вернуть деньги покупателю, просто «сливаются», другого слова и не подберёшь. Ссылаются они на правила страхования, согласно которым, если убыток возмещается третьими лицами, страховщик освобождается от обязательств. Есть решение суда, значит, ущерб, считай, уже покрыт. То, что у продавца нет денег или он скрылся с горизонта, никого не интересует. Страховка в этом случае не работает и смысла в ней нет никакого.

Оформление полиса в рамках комплексного ипотечного страхования защищает клиента от вышеописанных проблем. Банки тщательно отбирают партнёров и не приветствуют нелепые отказы заёмщикам.

Поэтому назвать титульное страхование бесполезным, а такие отзывы часто слышны среди клиентов, нельзя. Страховая компания участвует в суде в качестве третьего лица, чтобы отбиться от претендентов на недвижимость и, соответственно, не выплачивать деньги клиенту. Иными словами она кровно заинтересована в том, чтобы страхователь суд выиграл.