Покупка залоговой квартиры: дар или беда

Желающие приобрести квартиру или дом часто обращают внимание на залоговое имущество банков. Покупка такого жилья – сложная процедура, требующая особого внимания и участия покупателя, должника и кредитора. Попробуем разобраться, стоят ли потраченные усилия возможной выгоды.

Когда продаёт должник

Неудачливый владелец продаёт квартиру самостоятельно, если удалось достичь согласия с банком на досудебном этапе. Кредитор даёт отсрочку платежа в 3 месяца, за которые клиент ищет покупателя и получает деньги. Стоимость квартиры при этом не отличается от рыночной, поскольку должник не хочет терять свои деньги. Скидка – 10% за срочность сделки.

Вариант покупки напрямую у заёмщика считается самым рискованным.

Пока квартира находится в залоге у банка, обременение с неё не снимают. Это значит, что зарегистрировать право собственности нового владельца нельзя. При этом банк не согласится снять обременение, пока не получит деньги. Получается замкнутый круг: покупатель не готов платить, пока не будет уверен в законной фиксации прав, а права нельзя зарегистрировать, пока не будет погашен долг.

Смельчаки передают деньги заёмщику, после чего наступает время ожидания – «период страха», когда должник может легко пропасть с полученной суммой. Между датой оплаты и датой снятия обременения порой проходят месяцы. Кроме того, не каждый покупатель готов внести всю сумму сразу. Обычно новому владельцу тоже нужна ипотека.

Когда продаёт банк

Этот вариант считается менее рискованным. Банк выступает гарантом юридической чистоты сделки. События развиваются по нескольким сценариям:

  • Кредитор размещает на сайте «витрину залогового имущества». Желающий знакомится с предложениями. Купить понравившийся объект можно, заплатив сумму целиком либо оформив ипотеку в этом же банке. Покупатель получит скидку 10-15%, но глобального отличия от рыночной цены не будет.
  • Квартира продается «с молотка». По решению суда недвижимость выставляется на торги. Узнать о торгах можно на сайте банка, в местных СМИ или на сайте службы судебных приставов. В этом случае суд назначает стартовую цену для торгов, а покупатель может рассчитывать на скидку 30%. Самое сложное – оказаться в нужное время в нужном месте.
  • Кредитор организует «тихую» продажу. По условиям договора банк имеет право выкупить залоговое имущество для себя или в пользу третьих лиц. Кредитор (или его доверенное лицо) становится фактическим собственником и продаёт квартиру. Вырученные средства идут на покрытие задолженности, штрафов, а остаток перечисляют на счёт должника. Лучшие квартиры таким способом уходят к «своим».

При покупке квартиры с точки зрения оплаты у клиента есть несколько вариантов:

  • заплатить всю сумму собственными деньгами (выкупить квартиру у кредитора);
  • оформить ипотеку в банке должника;
  • выплатить ипотеку за первого заёмщика (передать средства должнику для оплаты долга, но это небезопасно);
  • получить деньги в другом банке.

Последний вариант на практике почти невозможен. Ни один банк не идёт на сделку, пока не увидит предмет залога, а второй не снимает обременение с залога, пока не получит средства.

Вопрос безопасности

Стандартная сделка купли-продажи сопровождается риском, случай с покупкой залоговой квартиры – тем более. Если решились на покупку банковского залога, предусмотрите некоторые моменты:

  • Убедитесь, что жильцы квартиры выписались с жилплощади к моменту продажи. Особенно это касается несовершеннолетних детей.
  • Проверьте юридическую чистоту квартиры. Залог банка – не единственный повод наложить обременение на имущество. Встречались случаи, когда кредитор снимал обременение, но возникало новое по инициативе ФССП. У первого собственника могут быть и другие долги, например, по алиментам или коммунальным платежам.
  • Чтобы продавец не исчез с вашими деньгами, составьте предварительное соглашение, где подробно будут прописаны условия сделки. Включите условие об оплате неустойки, если должник передумает. Чем больше сумма выплат в случае отказа, тем выше уровень ответственности. Предварительный договор станет аргументом для суда, если со сделкой возникнут проблемы. К тому же, так проще пережить период до оформления квартиры в собственность.
  • Убедитесь, что бывший собственник или его родственники не будут оспаривать сделку. Оспорить сделку может заинтересованное лицо (например, супруг), если докажет, что его права на квартиру не были учтены. Признание сделки ничтожной возможно, когда договор заключался с явным нарушением закона. Например, продавец недееспособен, подделаны бумаги или в сделке участвовал несовершеннолетний. Искажение информации о квартире также станет причиной проблем.
  • Используйте вариант с арендой банковских ячеек. Средства для погашения долга и покупателя размещают в банке, но доступ к ячейке продающая сторона получит только после регистрации права собственности.

Банки-реализаторы

Первопроходцем на рынке залоговой недвижимости стал ВТБ24. Другие банки также выставляют свои предложения.

ВТБ

На «витрине» банка есть предложения о продаже квартир, домов, таунхаусов, апартаментов и участков. Выбирается вариант прямой продажи или торгов.

Условия по ипотечным кредитам ВТБ:

  • до 30 лет;
  • от 10% годовых;
  • с первоначальным взносом от 20%.

Кроме жилья банк предлагает купить легковые автомобили. В этом случае срок кредита составит до 7 лет под 20,9% годовых с первым взносом от 20%. Для бизнеса продаётся коммерческая недвижимость, транспорт, речные суда и оборудование.

Альфа-Банк

Альфа-Банк реализует автомобили, здания и оборудование. В группе зданий представлена коммерческая недвижимость, например, помещение для общественного питания или финансового назначения. Жилую недвижимость у банка купить проблематично.

Для каждого объекта есть описание с указанием площади, назначения, стоимости и контактов продавца.

Совкомбанк

Кредитор продает жилую и коммерческую недвижимость, легковой и грузовой автотранспорт. Отдельный раздел сайта – аукцион. Предложений здесь практически нет.

Все жилые объекты занесены в таблицу с графами:

  • тип объекта;
  • адрес;
  • площадь;
  • характеристика объекта;
  • цена продажи.

Для покупки связываются с ответственным сотрудником. Приобрести можно не только квартиру, но и участок или жилой дом.

Покупка недвижимости – всегда риск. В случае с приобретением залоговой квартиры на одной чаше весов – возможная выгода, на другой – вероятность быть обманутым. Вступать в сложные отношения с банком и должником стоит только в случае крайней привлекательности квартиры.