Как самостоятельно продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Ответим на главный вопрос: можно ли продать жилую собственность с непогашенной ипотекой? Ответ однозначен: да, можно. Главное, чтобы соблюдались правила такой юридической сделки. Право на это дает банк, который выдавал средства на покупку жилья. Для этого оформляется специальное разрешение. Для получения такой бумаги нужно обратиться к кредитному менеджеру с соответствующим заявлением.

В зависимости от условий кредитного договора и внутренней политики банка будет вынесено решение о возможности продать ипотечную квартиру. Заимодавец будет оценивать кредитную историю собственника и условия кредитного договора, в котором прописаны условия выдачи такого разрешения. С ними, к слову, следует ознакомиться в начале «ипотечной эпопеи», чтобы в будущем быть готовым к взаимодействию с банком.

Учтите, что условия продажи ипотечной квартиры зависят не только от конкретного финансового учреждения, но и от выбранного продукта. Так, Сбербанк предлагает целую группу ипотечных программ, в каждой из которых условия о продаже залоговой недвижимости нужно внимательно изучать.

Готовьтесь, найти клиента на «заложенную» квартиру будет не просто. Вероятно, продать имущество придется по цене ниже рыночной. Это связано с тем, что потенциальному владельцу придется совершить дополнительные «телодвижения» по оформлению сделки. К тому же, покупатели просто боятся быть обманутыми и не хотят связываться с закладными. Но на самом деле риски при покупке такого жилья даже ниже, чем при приобретении обычной квартиры. Вряд ли мошенникам будет интересно участие финансового учреждения в оформлении купли-продажи собственности, т. к. фактически в сделке участвуют три участника:

• продавец;
• покупатель;
• банк.

Следующим этапом будет определение оставшейся суммы долга перед банком. Эту информацию можно получить в онлайн-сервисах. Если у финансового учреждения такой услуги нет, то размер текущей задолженности указывается в дополнительной справке. Кстати, сумма может быть указана и в вышеупомянутом разрешении. Главное, следите за актуальностью этой цифры в случае, если поиск покупателя недвижимости затянулся.

После того, как с покупателем будет достигнуто взаимопонимание и зафиксирована стоимость сделки, обращайтесь в банк для аренды ячейки. Удобнее, если это будет то же кредитное учреждение, где оформлена ипотека. Одна ячейка будет предназначена кредитору, куда кладется сумма соответствующая размеру ипотечной задолженности. Вторая – продавцу, туда будущий собственник закладывает разницу между оговоренной ценой квартиры и суммой, предназначенной заимодавцу. К сожалению, ее размер не будет велик, т.к. за несколько лет ипотеки в основном выплачиваются проценты, а значит кредитору придется отдать существенную долю стоимости квадратных метров.

Далее оформляется купля-продажа квартиры. Сделать это можно по договору в простой письменной форме. Главное, подготовить все бумаги для регистрации, состав которых зависит от многих факторов, в т. ч. статуса собственника и срока владения объектом. Проще будет обратиться к нотариусу, который оформит сделку с подбором необходимых документов. После этого бумаги отправляются в Росреестр, сделать это можно через МФЦ. Не забудьте приложить разрешение о смене собственника, которое выдал заимодавец, иначе сделку не зарегистрируют.

После внесения записи в Росреестр кредитное учреждение передает закладную новому собственнику. Делается это, как правило, в момент выемки денег из ячейки. Кредитор забирает предназначенную часть средств, а в обмен на это – отдает закладную.

Заключительным этапом для нового владельца станет снятие обременения с купленного объекта недвижимости. Для этого, также через МФЦ, в Росреестр передается закладная. На этом основании с объекта недвижимости снимается обременение, и покупатель становится полноценным собственником жилья, без каких либо ограничений.

По итогам всех процедур продавец ипотечного жилья забирает свою часть денег из ячейки. Как правило, условия выдачи средств указаны в договоре аренды ячейки. Так что забрать деньги до упомянутых этапов будет просто невозможно.

Стоит отметить, что мы рассмотрели один из вариантов продажи ипотечной недвижимости. В каждой ситуации существуют нюансы. Так, избавиться от «долговой» квартиры можно с помощью досрочного погашения кредита или обратившись в банк, который сам найдет покупателя и оформит сделку. О них расскажем в следующих материалах.