Банк предоставляет заемщику два варианта использования денег:

1. Уменьшение ежемесячного платежа. Общий срок кредита остается неизменным, но сумма платежа в месяц снижается. Это облегчает нагрузку на семейный бюджет, что может быть полезно при нестабильных доходах.
2. Сокращение срока кредита. Размер платежа остается прежним, но вернуть долг банку надо будет немного раньше, чем планировалось. Итоговая переплата по процентам тоже будет ниже. Этот вариант выглядит более выгодным с точки зрения общей экономии.

Пример расчета

Допустим, у заемщика есть ипотека на 15 лет в сумме 12 млн ₽ под ставку 25% годовых. Согласно договору, ежемесячный платеж составляет 256 263 ₽, а начисленные проценты за весь срок — 33,6 млн ₽. Общая сумма долга и процентов окажется на уровне 45,7 млн. Здесь у заемщика появляются свободные 500 тысяч ₽, которые он может направить на досрочное погашение.

Если 500 тысяч ₽ внести частично досрочным платежом и направить на уменьшение срока кредитования, то ежемесячный платеж не изменится. Но фактический срок кредита составит уже 11 лет. Тогда начисленные проценты будут в размере 22,3 млн ₽, а общая сумма к выплате — 34,3 млн ₽. Разница в 11,4 млн ₽ (между 45,7 и 34,3 млн ₽) весьма ощутимая.

Если эти же 500 тысяч ₽ в рамках частично досрочного погашения направить на уменьшение ежемесячного платежа, то он сократится до 245 585 ₽. Здесь за счет досрочного погашения общая стоимость кредита уменьшится только на 1,4 млн ₽. Общая сумма долга (кредит + проценты) = 44,27 млн ₽. При таком варианте выгода от частично досрочного погашения выглядит символической.

Сокращение срока кредитования позволяет сэкономить на процентах больше, чем снижение ежемесячной нагрузки.

При досрочном погашении ипотеки важно учитывать следующие нюансы:

1. Если заемщик вносит деньги в день ежемесячного платежа, вся сумма сверх ежемесячного платежа идет на уменьшение основного долга.
2. Если заемщик вносит деньги позже, то сначала вычитаются проценты за использование кредита, а оставшиеся деньги идут на погашение долга.

Например: ежемесячный платеж 12 числа. Заемщик внес 250 тысяч ₽ 12 числа, и вся сумма свыше ежемесячного платежа ушла на погашение долга. Если платеж был внесен 16 числа, сначала вычтутся проценты за четыре дня, а оставшиеся деньги пойдут на погашение долга.

Чтобы средства пошли на погашение основного долга, банк должен быть в курсе намерений заемщика. Для полного досрочного погашения ипотеки нужно подать заявление в кредитную организацию. Банк рассчитает сумму с процентами на дату погашения. Когда деньги будут внесены на счет, долг спишется, а ипотека будет закрыта. Обычно это происходит в дату очередного ежемесячного платежа.

Для частичного досрочного погашения заявление можно направить онлайн через мобильное приложение или в личном кабинете в интернет-банке.

Закон указывает, что заемщик должен сообщить банку о желании досрочно или полностью погасить заём не менее чем за 30 дней до такого погашения. Но нужно внимательно прочитать свой договор с банком: указанные в нем сроки могут быть короче.

Досрочное погашение ипотеки можно провести не только за счет собственных средств, но и за счет материнского капитала или субсидий для многодетных семей. Однако при использовании материнского капитала возможно только уменьшение ежемесячного платежа — сокращение срока не предусмотрено.

Для перечисления средств заемщик должен предоставить в Социальный фонд России (СФР) следующие документы:

• заявление о распоряжении материнским капиталом;
• сертификат на материнский капитал;
• свидетельство о браке заемщика;
• сведения о расчетном счете заявителя;
• копию ипотечного договора;
• справку из банка об остатке задолженности;
• кредитный договор;
• документы, удостоверяющие личность собственников;
• копию СНИЛС.

Когда СФР вынесет положительное решение, заемщик сможет подать заявление в банк-кредитор и согласовать, на погашение каких обязательств будет направлен материнский капитал.

С 1 февраля 2025 года материнский капитал в России составляет 690 266,95 ₽ на первого ребенка, рожденного или усыновленного с 1 января 2020 года, или на второго ребенка, если он появился до 2020 года, а также 912 162,09 ₽ на второго ребенка, который родился после 1 января 2020 года, если ранее родители не получали маткапитал.

При оформлении ипотеки заемщик обязан застраховать недвижимость. Но если ипотека погашена досрочно, часть суммы, уплаченной за страховой полис, можно вернуть. Размер возврата зависит от срока, прошедшего с момента оформления страховки.

Страховая компания может удержать часть выплат, чтобы покрыть административные расходы. Детали и цифры будут зависеть от конкретного договора и условий страховой компании.

С точки зрения экономии на процентах выгоднее сокращать срок кредита, если финансовая ситуация позволяет это сделать. Однако если приоритет — снижение ежемесячной нагрузки, можно уменьшить платеж. А при погашении за счет материнского капитала доступен только второй вариант. Когда ипотечный кредит погашается досрочно в полном объеме, нужно уточнить возможность возврата части страховой премии.