С начала весны 2025 года крупные банки начали постепенно снижать ставки по ипотеке. На финансовом рынке менялись условия — и реакция банков не заставила себя долго ждать.

В декабре 2024 года Банк России оставил ключевую ставку на уровне 21%, затем, вопреки прогнозам о повышении, ЦБ оставил ставку на том же уровне 14 февраля и 21 марта. Поэтому кредитные организации начали пересматривать свою политику и снижать кредитные ставки.

Обычно банки привлекают деньги у населения через вклады и зарабатывают на разнице между ставками по вкладам и кредитам. Когда ставки по депозитам снижаются, у банков появляется возможность сделать ипотеку немного дешевле.

Конкуренция тоже имеет значение. Банки борются за клиентов и стараются предложить условия лучше других, особенно если видят, что другие финансовые организации уже пошли на снижение ставок.

Однако потенциал для резкого снижения ограничен: ключевая ставка по-прежнему остается на уровне 21%, а это высокая планка. Поэтому даже снижение на 1–2 процентных пункта не делает ипотеку массово доступной — просто немного смягчает текущие условия.

С начала 2025 года средний первоначальный взнос по оформленным кредитам составил около 27%.

Наибольший средний размер взноса был в Камчатском крае — около 35%. Далее следуют Красноярский край (33%) и Москва (30%). В топ-10 также вошли Приморский край (около 29%), Ярославская, Воронежская, Калининградская, Свердловская области (около 27%), а также Иркутская и Саратовская области (чуть выше 26%).

Основная часть сделок — 87% — заключена при взносе до 35%. Лишь 8% клиентов внесли от 36 до 50% стоимости жилья, еще 5% — более 50%.

Размер первоначального взноса напрямую влияет на условия кредита: чем больше человек вносит на старте, тем меньше переплата и ниже ежемесячный платеж. Для снижения ежемесячной нагрузки заемщики часто оформляют ипотеку на длительный срок с возможностью досрочного погашения без комиссии.

На вторичное жилье не распространяется действие народной семейной ипотеки, поэтому покупка уже жилой недвижимости возможна или за наличные, или с ипотечным кредитом без субсидирования. Вот самые свежие условия по ипотеке на вторичку у основных российских банков:

Сбер

• полная стоимость кредита (ПСК) — 26,834–32,19%;
• процентная ставка — 26,7%;
• лимит — до 79,9 млн ₽;
• первоначальный взнос — от 20,1%.

У банка есть несколько опций для оптимизации условий по кредиту. Например, опция «Сниженный платеж». Можно уменьшить ежемесячную выплату по ипотеке и кредиту под залог недвижимости на срок до 13 месяцев. Функция подключается в момент получения ипотеки и отдельной оплаты не требует, но ипотечная ставка тогда вырастет на 0,5%.

ВТБ

• ПСК — 27,849–37,07%;
• процентная ставка — 29,7%;
• лимит — до 100 млн ₽;
• первоначальный взнос — от 20,1%.

Если подтвердить доход, ставка снизится на 1%. Есть приятные новости для зарплатных и новых клиентов банка — ставка может составить 26,7%. Ставка повышается, если не подтверждать доход, отказаться от страховки или взять меньший кредит.

Совкомбанк

• ПСК — 30,116–30,428%;
• процентная ставка — от 27,49%;
• лимит — до 50 млн ₽;
• первоначальный взнос — от 15%.

Снижение ставки на 0,5% возможно при использовании карты «Халва» или при переводе зарплаты в банк.

Альфа-Банк

• ПСК — 27,145–32,11%;
• ставка — 27%;
• лимит — до 70 млн ₽;
• первоначальный взнос — от 50%.

Снижение ставки возможно за оформление заявки онлайн (−0,3%), по акции до конца апреля (−1,19%) и для зарплатных клиентов (−0,4%). Скидки не суммируются.

Т-Банк

• ПСК — 24,116–29,135%;
• ставка — от 24%;
• лимит — до 50 млн ₽;
• первоначальный взнос — от 20%.

Если нарушаются условия договора, процентная ставка может быть повышена на 2–12%.

С начала года рынок ипотеки нестабилен. В январе объем ипотечного портфеля для банков РФ снизился на 0,2%, а объемы выдач упали в два раза — до 127 млрд ₽. Однако в феврале началось восстановление. Дополнительный стимул дала льготная ипотека: после расширения компенсаций банкам за субсидированные кредиты и смягчения надбавок по программам с первым взносом от 20 до 30% интерес к таким продуктам вырос.

В марте и апреле люди интересовались ипотекой в расчете на последующее рефинансирование — если ключевая ставка начнет снижаться, они смогут пересмотреть условия кредита. Скорее всего, такая тенденция останется в силе и в мае.

Банки снижают ставки по ипотеке без субсидирования, но пока эти сокращения не выглядят значительными. Будущее процентных ставок по ипотечным кредитам напрямую зависит от того, как будет вести себя рынок облигаций: банки ориентируются на его показатели в том числе.