Коливинг происходит от английского coliving – совместная жизнь, совместное проживание. У каждого жильца отдельная комната (иногда с отдельным санузлом), остальное пространство – общее. Это могут быть гостиные, столовые, библиотеки, террасы и даже спортзалы. Идея в том, что люди проводят время вместе: встречаются за ужином, смотрят фильмы, отдыхают в саду, занимаются йогой и т.д. В некоторых коливингах жильцам предлагаются услуги гостиничного типа, среди которых круглосуточный консьерж-сервис, уборка, приготовление чая и кофе.

Часто в коливингах предусмотрены рабочие зоны. Этим такие пространства привлекают фрилансеров, которые могут жить и работать в одном месте, тем самым экономя время и деньги.

Коливинги привлекают ценой, а также уютом, которого в коммуналках просто нет. Комнаты в них арендует в основном молодёжь, поэтому пространство превращается в общую тусовку. Издание The New Yorker назвало коливинги «общежитиями для взрослых».

Создатели таких пространств заявляют о намерении дать людям больше места за меньшие деньги, в том числе пространство для профессионального роста.

Комментирует Иван Бородин, директор департамента городской недвижимости Blackwood: «В коливинги верят международные урбанисты. Об этом свидетельствуют проекты, о которых рассказывали на Московском Урбанистическом форуме-2019, прошедшем в начале июля. В Америке и Азии коливинги принимаются и инвесторами, и резидентами. Там это действительно живой и активный формат, пользующийся популярностью у нового поколения – миллениалов.

Коливинги удовлетворяют главные потребности миллениалов – поколения, для которого они и предназначены в первую очередь. Молодым важно оставаться мобильными и гибкими, жить там, где начинается или развивается проект, над которым идёт работа, где происходит общение и зарождаются коллаборации с единомышленниками. Плюс весьма привлекательна и практична возможность делить расходы на содержание квартиры – счета за те же коммунальные услуги. И, конечно, стоимость аренды коливинга ниже (по сравнению с арендой отдельного жилья). Отсутствие депозита, долгосрочных договоров (значит, можно выехать в любой момент) – этим также подкупают коливинги».

До России тренд уже добрался, правда, пока не прижился. В Москве функционируют пространства Colivium, «Деревня», Early Birds, NovaLife!, Дом «Аллигатор». Например, в центре Москвы в коливинге проекта Colivium можно снять комнату за 50 тыс. руб. в месяц. Это более чем выгодное предложение. Создатели проекта проанализировали рынок и выяснили, что за 70 тыс. руб. внутри Кольца можно снять разве что «бабушкину» квартиру с коврами на стенах, старой мебелью и несвежим ремонтом. Современное жильё в центре будет стоить от 100 тыс. руб. в месяц.

В Colivium жильцы получают официальный договор на аренду жилья в пешей доступности от Кольцевой. У каждого – комната 9-14 квадратных метров с кроватью, встроенным шкафом и рабочим местом. Площадь общих пространств составляет 120 квадратных метров. В помещении сделан ремонт, доступна кухня, прачечная. Обустроен спортзал, игровая и рабочая зоны, санузлы. В стоимость (50 тыс. руб.) уже включены коммунальные услуги и даже еженедельная уборка. Для жильцов проводят мероприятия – совместные тренировки, вечеринки, кулинарные курсы и др.

Комментирует директор федеральной сети коворкингов Names Антон Утехин: «В России такой формат инвестиций пока на стадии развития, поэтому инвестиции или пробные, или делаются заинтересованными лично в проекте людьми. Например, есть люди, вокруг которых определённая тусовка, и они собирают её вместе в коливинге. Оба варианта можно отнести к формату «инвестиций на будущее». Крупные компании пока не проявили большого интереса к коливингам, но стоит отметить, что рынок жилой недвижимости становится более конкурентным, и застройщики всё чаще сдают не «жилые коробки», а районы с готовой инфраструктурой. В рамках этого тренда можно ожидать, что появится интерес и к рынку коливингов».

Инвесторы могут участвовать в таких проектах несколькими способами. Можно вложить деньги в уже существующий стартап по сдаче коливингов, а в будущем получать процент от прибыли. Также можно самому купить здание, сделать внутри коливинг и предлагать студии в аренду. Необязательно сдавать помещения только для проживания. Если внутри коливинга предусмотрено пространство для работы, его можно сдавать фрилансерам, предпринимателям, которые будут приходить туда только днём.

Ещё один вариант – инвестировать в строительство здания, в котором другая компания откроет коворкинг или коливинг. Также можно вложить средства в фонд, специализирующийся на инвестициях в такие объекты.

При выборе помещения для обустройства коливинга рекомендуем выбирать перспективные локации – районы с развивающейся инфраструктурой, которые на горизонте 10 лет будут востребованы у арендаторов.

Если планируете купить помещение и сделать из него коливинг для продажи, возьмите на заметку такую бизнес модель:

• выберите дом, таунхаус или квартиру;
• наймите дизайнера, который создаст проект 5-7 небольших обособленных помещений;
• рассчитайте, за какую стоимость можно реализовать каждую из комнат, проанализировав рынок;
• оцените, насколько рентабелен проект, учитывая затраты на переустройство и ремонт;
• ищите покупателей уже на стадии переустройства (для удобства сделайте в помещении разметку – как будут располагаться комнаты и общие зоны);
• предупредите покупателей, что в этих домах – общедолевая собственность, то есть одно большое помещение разбивается на несколько маленьких (также стоит предупредить, что на такое помещение, скорее всего, не одобрят ипотеку);
• снимайте студию с продажи после предоплаты в 50-100 тыс. руб.

Инвестируя в коливинги, можно получать 17% годовых и даже больше. Дело в том, что собственнику удаётся добиться низкой цены такого жилья, поскольку на каждого человека приходится небольшое количество квадратных метров. При этом арендодатель получает высокую выручку в расчёте на «квадрат».

Комментирует Данил Попов, исполнительный директор AKTIVO: «Инвестиции в «коливинг» привлекательны низкой арендной платой за проживание. Аренда примерно на 30% дешевле аренды однокомнатной квартиры. Выгода от такого инвестирования – в получении высокого дохода. В одной такой «квартире» проживают несколько человек и, соответственно, больше платят за ту же площадь. Доходность может составлять 17% годовых. Инвестирование в коливинги становится перспективным направлением в нашей стране. Но россияне еще не совсем адаптировались к формату совместного потребления. Возможно, в нашей стране проживание с другими людьми в одной квартире напоминает формат коммунальных квартир. В крупных городах коливинги могут «прижиться». Такой формат скорее подходит молодым людям, у которых пока нет семьи».

Инвестиции в коливинги выгодны не только из-за аренды, даже в результате продажи можно неплохо заработать. Рассмотрим пример. Изначально объект (таунхаус) оценён в 8 млн руб. Внутри создали 7 отдельных комнат-студий, каждую из которых продали за 1,5 млн. Получаем 10,5 млн руб. Из этой суммы 1 млн руб. уйдёт на работы по перестройке. Значит, чистая прибыль владельца составит 1,5 млн руб.

Сложности, с которыми может столкнуться предприниматель, связаны с неоднозначным отношением к коливингам в нашей стране. Если за границей такими пространствами никого не удивишь, в России к совместному быту готов далеко не каждый. Это значит, что с продажей комнат могут возникнуть проблемы.

Часто против строительства коливингов выступают соседи. Если такое пространство планируют организовать в таунхаусе, жителям рядом стоящих домов может не понравиться, что в их «элитном» поселке появились «неэлитные» жильцы, совместно купившие здание и заплатившие «всего» по полтора миллиона.

Мешает и отсутствие чётко прописанной законодательной базы. О коливингах в ЖК РФ не говорится. Кроме того, трудности могут возникнуть при перепланировке помещений. По закону нельзя менять расположение газовых труб, несущих стен – то есть все действия производятся с соблюдением СНиПов и СанПиНов. Предпринимателя ждёт бумажная волокита и бесчисленное количество согласований и проверок.

«Коливинги – это венчурный бизнес. И пока есть определённые риски. Риски для инвесторов я вижу в трёх моментах:

1. слабая законодательная база;
2. непонятная доходность из-за того, что коливинги находятся на стыке нескольких форматов – гостиниц, апартаментов, хостелов, коворкингов;
3. большие затраты на начальном этапе (деньги на ремонт, оборудование, проработку концепции, маркетинг).

Кроме того, инвестору вместе с управляющей компанией очень сложно просчитать бизнес-модель и из-за отсутствия готовых вариантов, построенных по классической схеме, на которые можно было бы равняться», – рассказывает Иван Бородин.

«Слабо регулируется передача прав участия в коливинге другим участникам. Мало оснований для исключения людей, не подходящих под формат коливинга, особенно если участник вложил личные средства в инфраструктуру и получил долю в проекте», – отмечает Антон Утехин.

Несмотря на сложности и законодательные препоны, рынок совместного жилья в России будет развиваться, уверены эксперты. Причём в нашей стране, в отличие от Запада, на такие помещения обращают внимание не только молодые люди, но и покупатели из категории 60+. В коливингах пожилые люди могут жить в комфортных условиях за относительно небольшую плату и не быть одинокими.

Для некоторых это шанс купить жильё в Москве по цене комнаты в коммуналке, но удобное, современное и изолированное от других жильцов.

Кроме того, согласно прогнозам, уже в ближайшем будущем для проживания люди будут выбирать меньшие по площади пространства, а вещи хранить в отдельных боксах.