Счет эскроу и аккредитив: что выгодней

Счет эскроу и аккредитив не являются сложными финансовыми инструментами. Речь идет об одной и той же схеме, связанной с депонированием денег до завершения сделки. Но у каждой есть нюансы.

Схема расчетов с эскроу:

1. Покупатель недвижимости кладет деньги на счет эскроу.
2. Происходит сделка купли-продажи и передача документов на регистрацию в Росреестр.
3. После получения выписки из ЕГРН, а также подписания акта приема-передачи продавец приходит в банк с документами и отдает их на проверку.
4. Убедившись в том, что сделка завершена, банк выдает продавцу деньги со счета эскроу или переводит по реквизитам.

Счет эскроу — трехсторонняя схема. В ней участвует продавец квартиры, покупатель и эскроу-агент (в России только банк, за рубежом — юркомпании и другие лица). «При эскроу риски минимизированы тем, что счет закрывается при участии двух сторон сделки. Напротив, аккредитив может быть отозван как покупателем, так и самим банком», — отмечает кредитный эксперт, директор по развитию ООО «Бинкор» Роман Семенов.

Схема расчетов с аккредитивом:

1. Покупатель и продавец квартиры заключают договор о том, что они будут производить расчеты по аккредитиву.
2. Покупатель приходит в банк и подает заявление на оформление аккредитива, а также депонирует деньги.
3. Банк открывает аккредитив и передает его продавцу: по сути, заполняет бланк с номером, где указывается вид аккредитива (безотзывной), условие оплаты и подтверждается факт, что деньги внесены.
4. После регистрации сделки в Росреестре продавец передает документы, подтверждающие сделку, в банк вместе с бланком аккредитива.
5. Если всё в порядке, банк переводит деньги на его счет (исполняет аккредитив).

«Рисков при таких расчетах гораздо меньше, чем при использовании банковской ячейки либо иных форм, где нет отложенного по времени платежа», — считает вице-президент QBF Владимир Масленников.

Депонирование стоимости квартиры заранее снижает риски при расчетах. Деньги не передаются из рук в руки, их не нужно проверять на подлинность и опасаться, что продавец скроется до завершения сделки.

Банк не выполнит аккредитив и не выдаст деньги со счета эскроу, пока не убедится в том, что продавец выполнил обязательства (покупатель их, считай, уже выполнил, когда депонировал деньги). Если сделка сорвется, деньги останутся в банке, а потом будут отданы покупателю.

Достоинства эскроу:

• По закону с 1 июля 2019 года покупатели жилья в новостройке обязаны использовать только эту схему расчетов с застройщиком.
• В большинстве банков при оплате по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ) открытие и обслуживание эскроу происходит бесплатно.
• Средства материнского капитала в 2020 году разрешили направлять на эскроу-счета (раньше это было запрещено).
• Счета защищены от ареста в случае проблем у покупателя и отдельных случаях у банка (то есть продавец гарантированно получит деньги за проданную недвижимость).
• Счет эскроу закрывается в присутствии двух сторон сделки, а аккредитив может быть отозван одной из сторон или банком.
• Способ однозначно признается риелторами одним из лучших в случае, когда предстоит цепочка сделок, в том числе с выдачей ипотеки.

Счета эскроу обязательны не для всех сделок с первичкой. Такой вариант расчетов прописан законом, только если дом не построен минимум на 30%, а квартир продано менее 10%. В остальных случаях разрешено использовать и другие варианты расчетов (например, перевод денег на счет застройщика).

Достоинства аккредитива:

• Можно выбрать банк самостоятельно (при эскроу обычно это делает застройщик).
• Быстрое оформление: некоторые банкиры настолько поднаторели в открытии аккредитивов по ДДУ, что готовы делать это в мобильном приложении (например, такой сервис есть в Сбере).
• Дополнительное документальное подтверждение в виде бланка аккредитива.
• Открывается на срок до одного года (выгодно для сделок, оформление которых затягивается по разным причинам).

У схем расчетов с депонированием средств есть и недостатки. Они рассчитаны на знающих людей. У некоторых одни мудреные названия могут вызвать панику.

Кроме того, если речь не идет о покупке жилья по ДДУ, услуги банков платные и их оформлением (заключением договоров, открытием счетов, аккредитивов) придется заниматься заранее. Это целая процедура, которая потребует внимания, времени и денег. «Основным минусом аккредитива является невозможность провести сложные "цепочки". То есть, когда в "цепочке" три и более объектов, чтобы провести оплату через аккредитив, придется открывать два и более аккредитивов, чтобы прописать различные условия для перечисления. Это дополнительные затраты. Дешевле и проще провести сделку через банковскую ячейку», — советует независимый эксперт по недвижимости  Александр Кисилев.

Затраты на проведение расчетов при сделках с недвижимостью — важная статья бюджета прежде всего покупателя. Хотя редко, но бывают сделки, по которым эти расходы делятся пополам или включаются в цену квартиры.

Во что обходится открытие и обслуживание счета эскроу:

• По ДДУ бесплатно (см. таблицу внизу).
• При покупке жилья на вторичном рынке эскроу будет стоить минимум 3000–5000 рублей.

Итого сумма затрат: от 0 до 5000 рублей.

Найти банк, который откроет эскроу не по ДДУ, будет непросто. В основном все работают с застройщиками. Кроме того, учтите, что счета открываются только в российских рублях, в валюте оплата невозможна.

Во что обходятся аккредитивы:

• Бесплатных вариантов расчетов по ДДУ не бывает.
• Затраты на открытие аккредитива очень разные, вплоть до нулевых при выполнении определенных требований банка, но максимальные суммы не превышают 9000 рублей (в среднем от 1000 рублей).

Итого сумма затрат: от 0 до 9000 рублей.

Как видим, аккредитивные схемы расчетов обходятся немного дороже, чем счета эскроу, которые активно навязывает государство с 2019 года. Не забываем также, что, помимо комиссии за аккредитив, возможны и дополнительные расходы за перевод средств на счет продавца.

При покупке недвижимости на первичном рынке банки готовы обслуживать клиентов по счетам эскроу без комиссий и дополнительных платежей. Но обратиться можно не в любой банк, а только в тот, у кого есть право работы с застройщиками (списки регулярно обновляются на сайте Банка России).

При покупке вторички придется раскошелиться минимум на 1000 рублей только за обслуживание сделки. Аккредитивы могут обойтись бесплатно только в нескольких крупных банках, да и то при выполнении определенных условий.

Варианты расчетов с использованием аккредитивов или счетов эскроу могут снизить только очевидные риски при оплате недвижимости. Можно не опасаться, что всучат фальшивые купюры или только часть суммы либо не заплатят. Однако существуют и другие риски, связанные с расторжением договора купли-продажи, формальной проверкой документов банком и многим другим.