Пожизненная рента: как законно получить квартиру, не покупая её

Пожизненная рента подразумевает, что плательщик будет платить физическому лицу за его жильё, но не будет полноправно распоряжаться им – продавать, дарить или что-то ещё делать нельзя до смерти получателя ренты. Рентополучатель тоже не сможет ничего сделать с жильём – только дальше жить там. При желании оба участника сделки могут жить вместе.

На сделку обычно соглашаются пожилые люди, если у них нет родственников или если они не хотят оставлять наследникам квартиру. То есть даже если у человека есть наследники, они не получат жильё – по закону оно им не принадлежит.

Есть условие: жильё не должно иметь обременений, к моменту оформления договора получатель ренты должен иметь возможность свободно распоряжаться им на своё усмотрение.

Фиксированной стоимости у жилья нет, то есть в законе не прописана минимальная или максимальная сумма, которую плательщик должен отдать – всё зависит от того, как стороны договорятся друг с другом. Но есть минимальная месячная ставка: прожиточный минимум в регионе, в котором находится жилплощадь. Оплачивается рента безналичными или наличными денежными взносами. Обменять жильё на вещь или услугу по этому договору нельзя.

По умолчанию рента выплачивается ежемесячно, но можно платить и раз в квартал, в полгода или год, если указать это в договоре. Можно даже заплатить всего один раз.

Рентоплательщик – человек или юридическое лицо, заключившее с рентополучателем договор. Плательщиков может быть несколько – тогда они получают равные доли, если в договоре не прописаны иные условия.

Какую сумму выплатит в итоге за жильё плательщик, зависит от продолжительности жизни рентополучателя. После кончины бывшего владельца никому ничего платить не нужно, даже его родственникам и даже если договор действовал всего пару месяцев.

Если получателей ренты несколько, то при смерти одного его права получателя переходят не к плательщику, а к тем владельцам, которые остались, если в договоре не прописаны другие условия.

Расторгнуть договор досрочно сложно, но можно, если кто-то из участников нарушит условия. В зависимости от того, кто и что нарушил, вторая сторона имеет право на возмещение ущерба. Прекратить действие договора, просто выкупив жильё, нельзя.

• Оплата будет долгой. Никто не знает, сколько проживёт тот или иной человек и как долго придётся платить ренту.
• Жильё испортится. Жильё может обветшать, испортиться или даже быть уничтожено за время действия договора. Платить за него всё равно придётся, хотя в договоре можно прописать порядок действий и ответственность сторон.
• Плательщик может не рассчитать силы. Например, выплаты окажутся непосильными. Но с этой проблемой могут столкнуться и те, кто снимает квартиру или платит ипотеку.
• Родственники получателя ренты подадут в суд. По закону жильё всё равно будет принадлежать плательщику (если он ничего не нарушит), но родственники рентополучателя могут потрепать нервы.

• Плательщик не будет выплачивать деньги. Это повод обратиться в суд и расторгнуть договор. Возвращать полученное не придётся.
• Получателя обманут. Например, вместо договора ренты дадут на подпись договор дарения. Чтобы избежать этого, нужно работать с проверенным юристом.

У выплаты есть срок – и это не смерть получателя. Если срок истёк, плательщик становится полноправным владельцем жилья. Если получатель умер до окончания выплат, то платить придётся наследникам.

Кроме того, жильё разрешено выкупать раньше срока, если это устраивает обе стороны.

Плательщик обязан помогать рентополучателю или третьему лицу (ребёнку получателя, супругу и др.): делать ремонт, покупать лекарства, ухаживать в случае болезни – вид помощи прописывается в договоре. Поэтому плательщики часто живут с получателями – так проще ухаживать. Эти услуги идут в счёт ренты и могут быть как единственной платой, так и дополнять денежные выплаты.

Ещё одно отличие – после смерти получателя плательщик берёт на себя организацию похорон.

Жильё также разрешено выкупать раньше срока, если это устраивает обе стороны.

Нет универсальной формы договора пожизненной ренты – надо продумать всё самим и указать максимум информации. Конечно, делать это лучше с юристом, чтобы в договоре не осталось лазеек ни для одной из сторон. Готовый документ тоже заверяется у юриста.

Что указать в договоре:

• ФИО и паспортные данные сторон;
• предмет договора (квартира, дом, комната, доля в квартире и др.), адрес жилья, площадь и др.;
• дату и частоту выплат (например, 10 число каждого месяца);
• сумму выплат и возможность индексации;
• возможность выкупа жилья;
• действия сторон при повреждении жилья;
• условия расторжения договора;
• ответственность сторон при несоблюдении условий договора;
• реквизиты сторон;
• действия, которые получатель ренты принимает при смерти плательщика (обычно задача платить ренту переходит к наследникам рентоплательщика).

Какие документы нужно приложить к договору:

1. копии паспортов участников сделки;
2. документы собственника, подтверждающие право собственности;
3. заявление в Росреестр с указанием, что собственник передаёт жильё в рамках договора пожизненной ренты (договор зарегистрируют в Росреестре, чтобы он приобрёл юридическую силу);
4. нотариально заверенное согласие супруга плательщика и получателя (при наличии супругов) на заключение сделки;
5. справку о стоимости жилья, кадастровый паспорт;
6. квитанцию об оплате госпошлины;
7. справки о дееспособности сторон.

Договор можно расторгнуть по обоюдному решению сторон, а также, если нарушаются условия или плательщик судом признан банкротом. Признать договор недействительным можно, если одну из сторон силой склонили к его подписанию или договор составлен неверно: с ошибками, размытыми формулировками и др.