Если состояние квартиры требует улучшений, сделайте косметический ремонт: переклейте обои, покрасьте стены, отремонтируйте сантехнику.

Уберите все личные вещи, старую мебель и предметы, которые могут испортить впечатление. Это поможет создать чистоту и простор для потенциальных арендаторов.

Перед показом квартиры проведите тщательную уборку. Убедитесь, что все поверхности чистые.

Для продвинутого варианта существует хоумстейджинг — специалист продумает образ квартиры, дополнит ее деталями и подаст в выгодном свете.

Начните с четкого и информативного заголовка. Укажите тип квартиры и основные характеристики — например: «Сдам двухкомнатную квартиру в центре города».

Укажите ключевые характеристики квартиры:

• Адрес — улицу и номер дома, чтобы арендаторы могли оценить местоположение.
• Площадь и планировка — укажите общую и жилую площадь, количество комнат.
• Состояние — опишите состояние квартиры, свежесть ремонта. Например, «ремонт сделан год назад».
• Перечислите наличие мебели и бытовой техники. Например, «в квартире есть холодильник, стиральная машина».

Напишите условия аренды. Например, «сдается на срок от года».

Укажите плату и дополнительные платежи. Например, «30 000 ₽ в месяц + коммунальные услуги». Уточните наличие страхового депозита и возможность его разбивки на части.

Опишите инфраструктуру вокруг. Близость к метро или остановкам общественного транспорта. Услуги: наличие магазинов, аптек, спортклубов и других удобств.

Для размещения объявления подойдут популярные сервисы недвижимости вашего города — например, Циан, Авито или Яндекс.Недвижимость.

Лучший арендатор — это человек с постоянной работой, без вредных привычек и домашних животных. Присмотритесь к пришедшему кандидату: как человек себя ведет, какие вопросы задает, насколько уверен в себе. Обратите внимание на документы — паспортные данные и регистрацию, уточните, кто будет жить в квартире на постоянной основе.

Договор должен быть в письменной форме. Его нужно составить максимально подробно. Там должны быть:

1. Предмет договора. Опишите квартиру с адресом, количеством комнат и т. д.
2. Права и обязанности сторон. Сюда можно внести правила использования помещения, сохранности ремонта и техники, распределить, за чей счет и как происходит замена изношенного оборудования, можно ли вселять кого-то, кроме тех, кто указан в договоре.
3. Условия оплаты. Это сроки и сумма оплаты, действия в случае просрочки платежа, формат — наличные или перевод, депозит, если он предусмотрен.
4. Личные данные. Это серия и номер паспорта, номера телефонов, платежные реквизиты и все, что может пригодиться как арендатору, так и собственнику.
5. Срок договора. Часто договор заключается на 11 месяцев. Это делается для того, чтобы не регистрировать документ. После того как этот договор закончит свой срок, можно подписать новый. Если срок не указан, автоматически считается, что договор заключен на пять лет.

В интернете много шаблонов договора найма жилья. Можно использовать их как основу и внести туда то, что считаете нужным.

Доход от сдачи жилья в России облагается налогом. Вариантов налога на доход от сдачи недвижимости четыре в зависимости от статуса налогоплательщика:

1. Физические лица: обычный налоговый режим. Это 13% от общего годового дохода и 15% — если сумма превысила 5 млн ₽ в год.
2. Физические лица: самозанятость — нужно платить 4 или 6%.
3. Индивидуальные предприниматели: упрощенная система налогообложения — 6%.
4. Индивидуальные предприниматели: патент — 6%.

Физлицо должно платить налог на доходы от аренды за год по ставке 13% (НДФЛ). Для этого не позднее 30 апреля следующего за арендным года нужно подать декларацию 3-НДФЛ. Срок уплаты налога — до 15 июля года, следующего за отчетным. Уплатив НДФЛ, вы, как физлицо, получите право на налоговый вычет. Если квартирой владеет несколько собственников, каждый платит НДФЛ за себя согласно своей доле.

Подать декларацию 3-НДФЛ удобно через сайт ФНС nalog.gov.ru. Здесь нужно найти раздел «Жизненные ситуации» и выбрать из меню конкретную декларацию.

Самозанятые платят по ставке 4%, если сдают жилье физлицам, и 6% — юридическим лицам. Налог оплачивается ежемесячно. Для этого нужно:

1. Зарегистрироваться в приложении «Мой налог».
2. Сформировать чек на сумму платежа.
3. Не позднее 12 числа месяца, следующего за отчетным, налоговая автоматически рассчитает и выставит квитанцию на уплату налога. Заплатить нужно до 25-го числа этого же месяца.

Статус самозанятого перестанет работать, если доход окажется выше 2,4 млн ₽ за год. С этого момента будет начисляться налоговая ставка в 13%, как при НДФЛ.

Также физлицо может оформить ИП и выбрать одну из двух схем:

• Индивидуальный предприниматель с упрощенной системой налогообложения. Ставка налога — 6%, но нужно оплатить обязательный страховой полис и взнос в ОМС, даже если доходов нет. Совокупный объем взносов «за себя» в 2024 году составляет 49 500 ₽. По УСН декларация подается раз в год, до 25 апреля следующего за отчетным года, а платежи разбиваются на четыре — по одному в квартал.
• ИП с налоговым патентом. Налоговая ставка — 6%. От УСН его отличает принцип начисления: в этом случае базой расчета становится условный доход, который для каждого из регионов разный. Патент можно рассчитать для своих условий и купить на срок 1-12 месяцев. Если квартира вдруг не сдается, его можно не продлевать. Патент выгоден тогда, когда речь идет о сдаче элитного жилья: даже с поправкой на его цену налоговая ставка сэкономит деньги.

Нужно ориентироваться на сумму дохода от сдачи недвижимости:

• Квартира будет сдаваться недолго, а хозяин хочет воспользоваться налоговым вычетом — выгоднее схема НДФЛ.
• Квартира дорогая и сдается на длительный срок — здесь лучше УСН.
• Квартира среднего уровня, сдается от случая к случаю, у собственника нет статуса ИП — подойдет самозанятость.

Вариант с НДФЛ выглядит самым простым для большинства людей, у которых нет юридических знаний.

Каждый из вариантов имеет и плюсы, и минусы. Оптимальный выбор получится, если соединить факты с возможностями.

Налоговая может узнать о сдаче квартиры из разных источников: Росреестра, миграционной службы, управляющей компании, частных риелторов. Кроме того, вся информация, оказавшаяся в интернете, там и остается: объявления о сдаче найти совсем не сложно.

Санкции зависят от обстоятельств: сознательно ли собственник не платил налоги и долго ли скрывался от налоговой.

• Если неуплата произошла по неосторожности, штраф составит 20% от налоговой задолженности. Если умышленно — уже 40%.
• Если общая сумма дохода от сдачи квартиры превышает 2,7 млн ₽ три года подряд, наступает иная ответственность — УК РФ. Здесь предусмотрены денежные штрафы, в сложных случаях — лишение свободы на срок до года.
• Если неуплаченный налог оказался выше 13,5 млн ₽, вырастут и размеры штрафов, и административные санкции. Возможна уголовная ответственность, если будет доказана незаконная предпринимательская деятельность с недвижимостью.