Квартиру будем покупать однокомнатную, на вторичном рынке. В Москве и Санкт-Петербурге недвижимость стоит дороже накопленной суммы. Другие перспективные города для покупки недвижимости, по оценкам экспертов, — Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород и курортные города. Возьмем в качестве примера Краснодар. За 6,5 млн ₽ мы можем купить однокомнатную квартиру в новом доме рядом с парком Галицкого.

Квартиру можно сдавать в долгосрочную или посуточную аренду. Но поскольку посуточная аренда требует постоянного вовлечения, в статье мы будем рассматривать сдачу квартиры на долгий срок. Средняя цена за квартиру в Краснодаре в выбранном районе с подобным ремонтом — 30 000 ₽ в месяц. За год мы заработаем 360 000 ₽. Из них 14 400 ₽ вычтем на уплату налога 4% от сдачи квартиры в аренду физическому лицу в качестве самозанятого. Чистый доход составит 345 600 ₽, или 5,32% годовых.

В августе 2024 года многие банки предлагают вклады со ставкой 18-19% годовых. При выборе предложений воспользуемся подборкой самых выгодных депозитов августа. Агентство по страхованию вкладов (АСВ) страхует сумму до 1,4 млн ₽ на депозитах в каждом банке, поэтому разделим 6,5 млн на шесть вкладов в шести разных банках. Ставку для простоты вычислений выберем 19%.

За год мы заработаем на процентах по депозиту 1 235 000 ₽. На эту сумму будет действовать налоговая ставка 13%. Такой же она будет и с 2025 года после вступления в силу прогрессивной шкалы НДФЛ.

Необлагаемый доход от всех имеющихся вкладов рассчитывается по формуле:

1 млн ₽ х максимальная ставка ЦБ на первое число каждого месяца в течение года.

До конца июля 2024 года ключевая ставка была 16%, затем Центральный банк поднял ее до 18%. Допустим, она еще полгода останется на этом уровне. Тогда максимальная ключевая ставка за год будет равна 18%.

1 млн ₽ х 18% = 180 000 ₽ — сумма необлагаемого дохода. Эта сумма вычитается из общей суммы доходов.

1 235 000 — 180 000 = 1 055 000 ₽ — сумма, с которой нам надо заплатить НДФЛ.

1 055 000 х 13% = 137 150 — сумма НДФЛ.

1 235 000 — 137 150 = 1 097 850 ₽ — доход от вклада после вычета налогов.

1 097 850 ₽ от 6,5 млн ₽ — это 16,89% годовых.

По нашим расчетам, доходность от вклада превышает доходность от сдачи квартиры в аренду в три раза. Разница в доходности совпадает с данными по другим крупным городам. Значит ли это, что размышлять не о чем и правильнее всего сейчас выбрать вклад? Скорее, да, но важно учесть ряд нюансов.

Сложившаяся ситуация с высокими ставками по депозитам связана с высокой ключевой ставкой, которая, в свою очередь, зависит от высокой инфляции. Как только уровень инфляции снизится, снизится ключевая ставка, а вместе с ней и доходность вкладов. К примеру, в 2019–2021 гг. доходность банковских депозитов была примерно на одном уровне с доходностью от сдачи в аренду, потому что ключевая ставка в этот период колебалась в пределах 4,25-7,7%.

Горизонт планирования в случае депозитов редко превышает один год. Можно зафиксировать высокую ставку, открыв вклад на три года, но, во-первых, ставки на такой срок чаще всего будут ниже, а во-вторых, сложно предугадать на такой длинный период, как будет развиваться экономическая ситуация в стране. Что будет с уровнем инфляции, не обесценятся ли за три года наши сбережения, не станут ли ставки по вкладам еще выше. Сложно предугадать на три года вперед и наши личные потребности. Если нам через два года срочно понадобится вывести деньги с вклада, мы потеряем накопленные проценты.

При сдаче квартиры в долгосрочную аренду тоже много непредвиденного — изменившиеся планы жильцов и связанный с этим простой недвижимости, поломки техники и мебели и так далее.

Зато, помимо дохода со сдачи в аренду, квартира сама по себе продолжает расти в цене. Как минимум наравне с инфляцией. Поэтому ее покупку можно рассматривать как долгосрочную инвестицию. А вот если деньги понадобятся срочно — придется продавать квартиру ниже ее рыночной стоимости и даже в этом случае это далеко не такой быстрый процесс, как закрытие вклада, который займет несколько минут.

Поэтому при выборе конкретной инвестиционной стратегии важно учитывать свои цели, риски и срок, в который вы планируете получить доход.

Недвижимость подходит для пассивного дохода и сбережения накоплений на долгий срок. В определенные периоды рынок недвижимости может стагнировать или корректироваться, но общая тенденция — постоянный рост, а иногда и скачкообразное увеличение стоимости, которое может произойти, например, если государство запустит новые льготные ипотечные программы.

Вклады с высокой процентной ставкой — хороший способ получить высокую доходность в срок до года.

Если у вас есть свободная сумма, можно положить ее на вклад на один год под высокий процент. После сокращения льготных программ ипотечного кредитования нет оснований полагать, что цены на жилье начнут в ближайшее время стремительно расти. Эксперты прогнозируют стагнацию и даже возможный спад цен на недвижимость.

В этой ситуации вклад на год с гарантированной высокой доходностью выглядит разумным выбором. А через год можно снова изучить ставки и прогнозы по рынку недвижимости.

Если у вас уже есть недвижимость, не спешите ее продавать. В инвестировании выгодно придерживаться правила диверсификации — чем больше у вас разных активов, тем меньше риска, что вы потеряете доход. Есть выражение «не кладите все яйца в одну корзину» — это емкая метафора, хорошо иллюстрирующая это правило.

Если продать квартиру сейчас и положить деньги от продажи на вклад, вы обеспечите себе высокую доходность на ближайшее время. А как будет развиваться ситуация со ставками и ценами на недвижимость через несколько лет — предсказать трудно.

На то, как будет меняться цена квартиры, зависит экономическая ситуация и ставки по ипотечным кредитам. При этом недвижимость остается стабильно растущим инвестиционным инструментом, потому что потребность в жилье у людей будет всегда. Особенно хорошо, если город и район, в которых у вас куплена квартира, пользуются популярностью.

Лучше всего, когда у вас есть и недвижимость, и вклад. Но все зависит от конкретной ситуации — где у вас недвижимость, какая, как скоро вы хотите получить доход и в каком размере. Важно четко формулировать свои цели и оценить, какие инструменты больше подходят для их реализации.

В 2024 году доходность по вкладам превышает доходность от сдачи в аренду в три раза. Но как долго эта ситуация продлится — предсказать трудно.

Выбирайте вклад, если:

• Вам нужна максимальная доходность в короткий срок.
• Вы инвестируете сумму, которую достаточно легко распределить по вкладам в разных банках, чтобы она была застрахована АСВ.
• Вы хотите увеличить капитал, чтобы через год вложить его в более ликвидную недвижимость.
• Деньги нужны в качестве подушки безопасности, чтобы их можно было получить в любой момент.

Выбирайте покупку недвижимости, если:

• Вам нужен надежный актив на долгий срок и вас не смущает, что доходность по нему сейчас ниже, чем по вкладам.
• Вы инвестируете крупную сумму и не хотите хранить ее в нескольких банках.
• Вы хотите получать пассивный доход от сдачи квартиры в аренду.
• У вас достаточно денег на покупку ликвидного объекта, который будет пользоваться спросом и у людей, желающих снять квартиру в аренду, и у покупателей, в случае, если вы решите продать недвижимость.

Если есть возможность, рекомендуем выбирать комбинированный подход — часть средств инвестировать в недвижимость, а часть — в банковские вклады, чтобы распределить риски и воспользоваться преимуществами обоих инструментов.